Граждане, не достигшие 18 лет, не признаются полностью дееспособными с точки зрения законодательства. При этом они считаются правоспособными, то есть могут иметь в собственности имущество, в том числе недвижимое. При переезде, разводе или в иных жизненных ситуациях у родителей может возникнуть необходимость продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире. Такая сделка сопряжена с рядом особенностей.
Нормы закона
Заключение договора купли-продажи(ДКП) жилья регулируется:
- Конституцией РФ;
- Гражданским Кодексом;
- Семейным Кодексом;
- Жилищным Кодексом;
- Федеральным законом № 1541-1 от 04.07.1991г.;
- Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997г.
Если в сделке участвуют малолетний собственник, то их интересы оберегают законные представители, а также органы опеки и попечительства (ООП).
Поэтому при заключении договора, где со стороны продавца выступает ребенок, дополнительно необходимо учитывать нормы Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.
В ФЗ № 48 говорится, что для отчуждения имущества, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, родителям или опекунам необходимо получить одобрение от органов опеки на заключение сделки.
Как получить разрешение
Чтобы обрести право на продажу доли несовершеннолетнего в квартире следует обратиться в ООП по месту проживания семьи. В соцзащите нужно написать заявление, к которому прикладываются следующие документы:
- паспорта родителей;
- свидетельство о браке и рождении младенца;
- документация на квартиру.
Если ребенок достиг возраста 14 лет, то от него потребуется собственноручно написать согласие на проведение сделки. К пакету документов дополнительно прикладывается ксерокопия паспорта несовершеннолетнего.
Полезно: Одна из функций ООП – контроль над соблюдением прав детей при свершении сделок по отчуждению жилплощади. Поэтому в разрешении на продажу квартиры они указывают требования, при соблюдении которых допускается продажа.
При реализации недвижимости, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, родители обязаны либо представить ребенку жилье с лучшими условиями, либо открыть спецсчет, на который будут перечислены деньги, равные стоимости доли малолетнего.
Если родители будут приобретать иное имущество, улучшающее жилищные условия малыша, то в соцзащиту нужно представить документы на покупаемое взамен жилье:
- свидетельство о праве собственности или выписку ЕГРП;
- технический и кадастровый паспорт;
- выписку из домовой книги;
- финансово-лицевой счет.
Вместо доли в квартире родители могут положить деньги на счет малолетнего. В таком случае в опеку представляется справка об открытии спецсчета. Такой вариант допустим при переезде семьи в другой регион или за рубеж.
Интересно: Открыть счет для перечисления средств от продажи доли в квартире несовершеннолетнего ребенка разрешено только в Сбербанке.
Сроки рассмотрения и результат
Заявление рассматривается уполномоченным органом в течение месяца. Этот срок может быть уменьшен при наличии уважительных причин:
- ограничен срок действия предоставленных на рассмотрение документов;
- истекает период внесения задатка или проведения иных денежных расчетов;
- другие договоренности между участниками сделки.
При подтверждении уважительной причины заявление может быть рассмотрено в течение 2 недель.
Справка: За рассмотрение заявления и выдачу разрешения от органов опеки государственная пошлина не взимается.
В назначенный день один из родителей должен посетить соцзащиту и забрать разрешение на реализацию. Оно оформляется в виде распоряжения, имеет дату и порядковый номер.
Когда получать разрешение не требуется
При обращении в органы опеки необходимо учесть, что несовершеннолетний может не только быть собственником квартиры (доли в жилье), но и иметь право пользования, то есть быть зарегистрированным в объекте недвижимости. Поэтому при заключении ДКП необходимо учитывать все возможные вырианты:
- несовершеннолетний – собственник жилплощади – разрешение требуется;
- малолетний имеет прописку в квартире, но у него отсутствуют права владения – согласие опеки не требуется;
- малыш зарегистрирован в жилье, помещение не принадлежит ему на правах собственности, но он остался без отца и матери, и находится под опекой – обращение в соцзащиту является обязательным.
Важно знать: Если родители не получили разрешение органов опеки или не исполнили требования, прописанные в распоряжении соцзащиты, то такая сделка будет признана судом незаконной.
При этом квартира возвращается в собственность несовершеннолетнего, а родитель или опекун обязаны возместить все убытки, понесенные сторонами соглашения купли-продажи.
Причины отказа
Опека может отказать в выдаче разрешения на отчуждение жилплощади. Основанием для отказа являются:
- ухудшение жилищных условий малыша;
- меньшая площадь приобретаемого имущества;
- уменьшение доли несовершеннолетнего;
- покупка недвижимости в рассрочку;
- новое жилье не имеет удобств;
- участие в долевом строительстве, если дом возведен менее чем на 50%.
Родители вправе обжаловать отказ органов соцзащиты в судебном порядке.
Документы для заключения договора купли-продажи
Для свершения сделки по отчуждению жилья необходимо заключить договор. Для этого продавец представляет следующие документы:
- паспорта всех собственников;
- свидетельства о рождении детей;
- разрешение соцзащиты;
- свидетельство о браке/разводе;
- нотариальное согласие второго супруга на продажу;
- выписка ЕГРП;
- кадастровый и технический паспорт;
- подтверждение дееспособности участников сделки;
- справка об отсутствии долгов по ЖКХ и прописанных граждан.
Внимание: Договор о продаже квартиры с долями несовершеннолетних детей подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Сам ДКП содержит стандартные пункты и условия:
- сведения о продавце и покупателе;
- информация о квартире;
- цена соглашения;
- сроки и порядок оплаты;
- форс-мажорные обстоятельства;
- ответственность сторон.
Вместо малолетнего владельца подписи в договоре ставят его родители. В преамбуле указывается, что продавцом является законный представитель, действующий в интересах несовершеннолетнего гражданина.
После подписания и нотариального удостоверения договор направляется в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.
Действия после госрегистрации
По окончанию продажи старой жилплощади и покупке новой нужно оформить долю в квартире на несовершеннолетнего ребенка. Затем следует направить документы в УФМС для оформления постоянной регистрации малыша в новом жилище.
Документы полученные из УФМС и Росреестра необходимо передать в ООП для подтверждения выполнения требований, указанных в распоряжении о разрешении на отчуждение имущества.
Если средства направляются на спецсчет в Сбербанке, то необходимо представить в опеку выписку с лицевого счета, где отражено зачисление денег.
Риски
Основные риски при заключении ДКП на реализацию объекта недвижимости с несовершеннолетним собственником несет покупатель. В случае нарушения порядка согласования сделки с госорганами соглашение будет расторгнута, а квартира вернется в собственность малыша.
Покупателю в таком случае придется взыскивать уплаченные за недвижимость деньги с продавца в судебном порядке.Чтобы обезопасить себя, покупателю следует:
- проверить справку из опеки на подлинность – для этого можно обратиться в соцзащиту и попросить подтверждение выдачи документа;
- убедиться, что все несовершеннолетние выписаны из жилья;
- отследить количество и возраст детей.
Совет: Лучше заблаговременно позаботиться о снятии с регистрационного учета детей, так как выписать ребенка «в никуда» нельзя, даже при смене собственника.
Проследить количество детей необходимо в связи с возможностью приобретения квартиры предыдущими собственниками за счет средств материнского капитала без выделения долей несовершеннолетним. Это является нарушением закона. В таком случае договор купли-продажи признается незаконным.
Продажа недвижимости, доля в которой принадлежит ребенку, начинается и заканчивается посещением ООП. Игнорирование получения разрешения от соцзащиты в конечном итоге приведет к финансовым потерям не только покупателя, но и продавца – представителя малолетнего. Пытаться обойти закон не следует.