Каждый человек, который хоть раз сталкивался со сделкой с недвижимым имуществом, знает, что все объекты недвижимости внесены в единый государственный реестр с определенными характеристиками. К примеру, от величины цены по кадастру зависит сумма налога, который должен уплатить продавец при реализации помещения. Поэтому этот показатель является одним из важнейших значений для имущества граждан. Но некоторые часто путают его с рыночным. Более подробно данные величины описаны далее.
О рыночном параметре
Данная величина зависит только от условий рынка. По своей сути жилье стоит столько, сколько за него готовы заплатить. На рыночное значение оказывает косвенное влияние и курс валют, и политическая обстановка в стране, и время года, а также некоторые другие критерии, вследствие которых показатель может падать или расти. Непостоянство рассматриваемой величины означает наличие постоянного риска при совершении сделок с недвижимостью. При смене жилья желательно сразу приобретать новое после продажи старого. Если же промедлить, то высока вероятность финансовых потерь. Цены могут повыситься буквально за неделю. Показатель по рынку применяется при различных сделках:
- купля-продажа;
- передача в залог;
- обмен;
- дарение;
- оформление ипотечного кредита;
- принятие в наследство.
Цена на жилье зависит от множества факторов. В учет принимаются расходы на строительство, износ здания, район населенного пункта, где находится помещение и пр. Также в последние годы граждане особое внимание уделяют наличию евроремонта в квартире, комфортности планировки, новой сантехнике и пр. Достаточно часто встречаются предложения о продаже жилья со встроенной мебелью и техникой, который включаются в сумму реализации.
Как правило, эта величина определяется примерно на основе данных об аналогичных объектах в этом же районе. Но в некоторых случаях требуется документально подтвердить обоснованность выставляемой суммы. В таких ситуациях без помощи лицензированных экспертов не обойтись. Они проводят оценку квартиры, после чего выдают свое заключение. Но обычно данная бумага имеет небольшой срок действия, так как рынок жилья постоянно изменяется, и зафиксировать единую цену на определенный объект недвижимости надолго невозможно.
Нюансы кадастровой расценки
Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной. Это абсолютно другой показатель, несвязанный с ситуацией в стране или регионе. Основными факторами, которые влияют на эту величину, являются строительные расходы за вычетом амортизации здания. Район, комфортные условия или евроремонт никак не влияют на расценку по кадастру. Для ее расчета используются только самые основные критерии, которые имеют значение для общей цены жилплощади в том или ином здании. Цена, зафиксированная в Росреестре, необходима при подсчете суммы налогов и сборов владельцев недвижимости при передаче прав собственности другому лицу. Например, при заключении договора ипотечного кредитования, наследовании, дарении.
От чего зависит
Расценка по кадастру складывается из определенных показателей и зависит от некоторых критериев. Эта величина внедрена в 2014 году, когда произошло введение механизма учета по кадастру. Прежде, чем вносить недвижимый объект в единый госреестр, проводится его государственная экспертиза. С этой целью власти регионов проводят комплексные кадастровые работы (обычно один раз в 3-5 лет). Такая оценка позволяет установить стоимость квартиры по кадастру с учетом:
- года строительства здания. Чем больше возраст дома, тем ниже цена одного квадратного метра в нем;
- средней расценки 1 кв.м. жилья в конкретном населенном пункте или субъекте РФ;
- места расположения дома, в котором находится жилье, его удаленности от центра;
- престижности.
Внимание: Комплексная кадастровая оценка не принимает к учету индивидуальные особенности определенной квартиры. Поэтом этот показатель может значительно отличаться от рыночной цены объекта недвижимости.
При расчете налога на имущество большая кадастровая стоимость ведет к его завышению. Поэтому в случае необходимости собственники жилья вправе оспорить итоги госоценки через региональную комиссию, входящую в состав Росреестра, или подать исковое заявление в суд.
Как рассчитывается
Для определения алгоритма расчета кадастровой расценки следует изучить Федеральный закон № 237. Для этого региональные власти должны осуществить такие действия:
- Объявить конкурс и оформить соглашение с кадастровыми инженерами.
- Передать документы на объекты капстроительства и участки земли.
- Предоставить доступ для осуществления работ по факту и на местности.
- Утвердить акт по итогам работ и опубликовать результат на официальной веб-странице.
Только при выполнении данных условий стоимость по кадастру будет введена на учет в ЕГРН. Изменить полученную величину возможно только после следующей госоценки или путем оспаривания.
Если показатель известен, то на его основе легко рассчитать сумму налога на имущество. Базовая налоговая ставка на квартиры, комнаты и частные дома в России составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Власти муниципалитетов имеют право менять эту ставку в зависимости от следующих факторов:
- освобождать некоторые группы граждан от налогообложения, то есть ставка налога обнуляется;
- снижать размер ставки;
- повышать ставку, но не чаще трех раз в год. То есть максимальная величина налога не должна превышать 0,3% от кадастровой стоимости.
Важно знать: Установлением ставок занимаются власти местного самоуправления, поэтому все вопросы о наличии льгот следует узнавать в муниципалитете или на его официальном веб-ресурсе.
Сравнительная характеристика
Рыночная стоимость отражает текущую ситуацию на рынке недвижимости. Ее значение всегда выше показателя, зафиксированного в госреестре. Случаи, когда в базе Росреестра дана более высокая оценка жилплощади, чем на рынке, исключительно редки. Обычно кадастровая и рыночная стоимость недвижимости совпадают, если квартиры находится в старом здании, жилье в котором ценится невысоко. Но, как правило, цена по кадастру минимум на треть ниже рыночной.
Важно: Следует иметь ввиду, что рассматриваемые параметры недвижимого имущества никак не взаимосвязаны.
Их расчет осуществляется почти одинаково, но при установлении рыночной цены к учету принимается больше факторов. Квартиры, имеющие одинаковые величины кадастровой стоимости, могут существенно отличаться с данными рынка.
Когда цена по кадастру может быть выше
И все же случается, когда кадастровая стоимость больше рыночной. К примеру, квартира расположена в новом элитном доме, который построен из инновационных стройматериалов. В таких домах используется только дорогое сырье, установлена новая техника (лифты). Особенно высоко оцениваются в госреестре недвижимости здания без амортизации. А рыночная цена в таких случаях может отставать.
Но если элитная новостройка находится далеко от центральной части города, в районе, где нет хорошей инфраструктуры, не организовано движение транспорта, то отличие параметров по рынку и по кадастру будет еще более существенным – рыночная стоимость будет существенно ниже.
Превышение кадастровой цены над рыночной очень невыгодно собственникам жилья в таких зданиях. В данной ситуации потребуется платить большие суммы налога на имущество. Выходом является запрос новой справки о рыночной стоимости. Она должна отображать цены на жилье (землю) на рынке, когда была подсчитана цена в госреестре. Только в этом случае можно объективно сравнивать рыночную и кадастровую стоимость (на земельный участок, квартиру, дом и пр.). После получения справки о цене на рынке жилья на дату оценки по кадастру, ее можно предоставить в суде при оспаривании стоимости по кадастру.
Если данные по оценке жилья внесены в базу Росреестра менее полугода назад, то собственник может просто написать соответствующее заявление в это учреждение. При получении отказа о переоценке кадастровой стоимости придется подавать заявление в суд.
Таким образом, рассмотрены основные нюансы оценки жилья специалистами Росреестра, в том числе на что влияет кадастровая стоимость и на основе чего она рассчитывается. Этот показатель является неотъемлемой частью каждого объекта недвижимости, поэтому каждый собственник должен знать его значение и проверять получаемые налоги.
