Процесс возведения нового дома — длительный и дорогостоящий. Это относится как к строительству многоквартирных, так и частных построек. На определенном этапе у человека может возникнуть необходимость привлечения заёмных средств банка. Чтобы получить большую сумму, гражданин может оформить собственность на недостроенный объект и передать его кредитору в качестве залогового имущества.
Законодательная база
Необходимость госрегистрации недвижимых вещей закреплена в статье 131 Гражданского кодекса РФ. Согласно пункту 1 ст.131 ГК РФ регистрации в Росреестре подлежат следующие права на объект:
- собственности;
- хозяйственного ведения;
- оперативного управления;
- наследуемого владения;
- постоянного пользования.
Особенности регистрации права собственности на объект незавершенного строительства закреплены в статье 40 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 года.
Недвижимость, факт владение которой зарегистрирован в ЕГРП, может быть предметом гражданско-правовых сделок. То есть её можно продать, подарить, обменять, заложить и так далее.
Что признается незавершённым строительством
В законодательстве нет четкого определения понятия незавершенного строительства. «Незавершёнкой» признается недвижимое имущество, не введенное в эксплуатацию и не принятое заказчиком.
Зарегистрировать права на недвижимость можно только после завершения укладки фундамента или аналогичных работ. Такое разъяснение содержится в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 25.
Кто может быть заявителем
Обратиться в Росреестр может только владелец или арендатор земельного участка, на котором возводится дом. Земля должна стоять на учёте в ГКН, иметь кадастровый номер и границы.
Если права собственности или аренды на участок не оформлены, то зарегистрировать объект незавершенного строительства можно одновременно с осуществлением кадастрового учёта земли, на которой он расположен.
Как оформить права
Госрегистрация собственности производится Росреестром. Подать заявление можно непосредственно в регпалате или в МФЦ.
Справка: За регистрацию в Росреестре взимается госпошлина в размере 2000 рублей с граждан и 22000 – с юр. лиц.
Сам процесс состоит из следующих этапов:
- получение разрешения на возведение;
- проведение технической инвентаризации;
- оформление кадастрового паспорта на недострой;
- предоставление документов в Росреестр.
Порядок оформления частного домовладения гораздо проще, чем регистрация незавершенного многоквартирного дома.
Разрешение на строительство выдает местная администрация. Техническая инвентаризация проводится БТИ. Данные услуги являются платными. Стоимость устанавливается для каждого региона индивидуально.
Необходимые документы
Для регистрации права на объект незавершенного строительства в Росреестр представляются следующие документы:
- заявление;
- паспорт;
- правоустанавливающие бумаги на землю;
- разрешение на строительство;
- технический паспорт на «незавершенку»;
- квитанция об уплате госпошлины.
В качестве правоустанавливающего документа на земельную территорию можно приложить:
- свидетельство о праве собственности;
- выписку из ЕГРП.
Если права на участок не зарегистрированы, то представляется один из следующих документов:
- акт о предоставлении участка местными органами самоуправления;
- выписка из похозяйственной книги;
- договор купли-продажи;
- иные бумаги, подтверждающие возможность распоряжения землей.
Важно знать: Разрешение на строительство не требуется при возведении на личном участке вспомогательных сооружений (баня, гараж, сарай). Такие объекты регистрируются на основании декларации, утвержденной Приказом Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 г. № 953.
Дальнейшие действия
По окончанию регистрационных действий, заявителю выдают документ на объект незавершенного строительства, подтверждающий возможность владения и распоряжения имуществом.
С 15.07.2016 года таким документом является выписка ЕГРП, которая пришла на смену свидетельству о регистрации права собственности. В ней указывается:
- характеристика недвижимости;
- кадастровый номер;
- сведения о правах и обременениях.
После окончания возведения владельцу необходимо повторно пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на готовую постройку. Далее нужно подать заявление в Росреестр о внесении изменений сведений об объекте. В выписке ЕГРП будут обновлены данные о кадастровом номере и правах собственности.
Когда регистрация «незавершёнки» невозможна
Зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в регпалате не удастся, если постройка возведена:
- с нарушениями градостроительных норм;
- без соответствующего разрешения;
- на земельном участке, имеющим иное назначение.
Право на такую постройку может быть признано только после завершения возведения в судебном порядке. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения «незавершёнки».
Если оценочная стоимость объекта до 50 тысяч рублей, то иск подается в мировой суд. Если более 50 тыс. – в районный.
Внимание: Если участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, относится к категории земель, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и располагается за пределами населенных пунктов, то возведение зданий и сооружений на таких территориях запрещено.
Регистрирующий орган или суд обяжут гражданина снести построенный объект независимо от стадии возведения.
Налогообложение
Согласно ст. 401 Налогового кодекса РФ объекты незавершенного строительства являются налогооблагаемой базой. При этом должны выполняться следующие обязательные условия:
- зарегистрировано право собственности на недострой;
- субъектом РФ установлена кадастровая стоимость в качестве базы для налогообложения;
- определена цена недостроенной недвижимости.
Интересно: Если в целях налогообложения в регионе применяется инвентаризационная стоимость объекта, то налог уплачивать не нужно, так как для «незавершенки» нельзя рассчитать инвентаризационную стоимость.
Налоговая ставка определяется исходя из назначения объекта:
- 0,1% — для жилья;
- 2% — офисные, торговые и иные коммерческие здания;
- 0,5% — прочее незавершенное строительство.
Ставки могут быть дифференцированы в каждом конкретном регионе. Расчет налога производится ИФНС ежегодно. Исчисление начинается с даты фактической регистрации «незавершенки». Собственник недвижимости получает уведомление и платежный документ.
Закон. В ст. 407 НК РФ определены категории граждан, имеющих право на льготы по имущественному налогу.
Регистрация незавершенного строительства может потребоваться в различных жизненных ситуациях: купли-продажи, оформления залога и других действий с недвижимостью. Для оформления права собственности владельцу необходимо собрать документы на землю и имущество и направить их в Росреестр. После получения выписки ЕГРП гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. При этом у него возникает обязанность по уплате имущественного налога.
