Ипотечное кредитования дорожает. Процесс этот, кажется, уже не остановим. Но по итогу года в России опять будет побит ипотечный рекорд – так что бить в набат рано. В то же время спрос на ипотечное кредитование падает. Тенденция не может не вызывать беспокойства, хотя аналитики считают, что пик уже достигнут и бездумное наращивание числа заемщиков может привести к кризису перепроизводства.
Ипотека – наше все
Рынок новостроек в сегодняшнем виде без ипотеки немыслим. Кредитование стало важнейшим драйвером вообще потребления товаров и услуг. Сколько бы всего не покупали, если бы не было кредитов! Но это лирика. По итогам этого года выдача ипотеки, по оценке «ДОМ.РФ», составит 1,8-1,9 млн кредитов на 5,4-5,5 трлн рублей, что на 4% больше аналогичных показателей предыдущего года в количественном выражении и на 23% – в денежном. Это очередной исторический рекорд, который, с одной стороны, свидетельствует о хорошей динамике на ипотечном рынке, но с другой – такой рост вечно продолжаться не может. Застройщики уже отмечают спад спроса на ипотеку, но он на итоговые цифры (по этому году) уже не повлияет.
По словам президента компании RBI Эдуарда Тиктинского, доля ипотечных сделок в компании после 1 июля снизилась с 70 до 50%. «Драйвер спроса в виде льготной ипотеки перестал работать – это и по всему рынку видно. И конечно, на ценах это отразится: в сегменте массового жилья заметного роста ждать уже не стоит, наверняка мы увидим фазу стагнации», – отмечает он.
«Сейчас произошел некоторый отток по ипотечному кредитованию, связанный с отменой программы льготной ипотеки и ростом ставок по кредитам. Но в перспективе ипотека остается практически единственным инструментом, позволяющим людям решать жилищный вопрос», – комментирует директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Действительно сейчас рынок новостроек, да и вторичный, ориентирован на ипотечное кредитование. С введением эскроу-счетов жилищное кредитование переживает второе рождение: банки и застройщики получили возможность более гибко устанавливать «свои» ставки, стимулируя покупателей. Понятно, что не в убыток себе. Кроме того, есть наказ свыше строить все больше и больше жилья, а значит, и вовлекать в ипотечные схемы все больше покупателей – живых денег у населения больше не становится, квартиры дорожают, без кредитов не обойтись. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина, судя по всему, тоже не видит, как при росте стоимости недвижимости и снижении фактических доходов населения строить жилья больше – кто его будет покупать? Она предлагает оказывать господдержку более точечно, то есть тем, кто самостоятельно ипотечный кредит потянуть не может. И это уже можно делать. Например, распространять «семейную ипотеку» только на определенную группу людей с низкими доходами. А то что ж получается, бедных и богатых уровняли! «Делать льготную ипотеку еще более точечной – не выход. Сейчас уже существуют, и вполне успешно, такие программы: семейная, военная ипотека, ипотека для молодой семьи», – отмечает Надежда Калашникова.
Складывается ощущение, что чиновники не совсем понимают, как обеспечить высокие объемы строительства и сохранить высокую покупательную способность. Как говорится, и на елку влезть, и не пораниться.
Сокращенное будущее
Итоги ипотеки за последние два года заставляют пересмотреть исключительно положительную роль жилищного кредитования. Рост цен на новостройки как итог госипотеки привел к снижению доступности жилья – а ведь задача ипотеки как раз и заключается в повышении доступности, именно так декларировалось до последнего времени. Теперь этот тезис выглядит по меньшей мере сомнительным и вызывает ироничную улыбку.
Эксперты ЦБ подсчитали, что к 2025 году спрос на жилье в России будет полностью удовлетворен. «После удовлетворения всего спроса на ипотеку на первичном рынке в 2025 году за его пределами спрос будет расти только за счет взросления и повышения финансового благосостояния младших поколений, – говорится в аналитической записке ЦБ. – Он оценивается примерно в 250 тыс. семей в год, что в четыре раза меньше, чем в предшествующие годы. Это означает, что активное стимулирование спроса на ипотеку в ближайшие годы чревато резким падением спроса в 2026–2030 годах, что негативно скажется на рынке жилья и в строительном секторе».
Аналитики уверены, что с точки зрения устойчивости спроса на жилье и ипотечного рынка (снижения рисков резких колебаний спроса после 2024 года) оптимальным представляется выдача примерно 0,5 млн ипотечных кредитов в год на покупку жилья в новостройках на горизонте до 2030 года. То есть выдача ипотечных кредитов должна сократиться почти в четыре раза (сейчас выдается 1,8-1,9 млн в год)! Причем чем раньше это произойдет, тем лучше.
А вот если этого не случится, то как раз тогда вся система может посыпаться – грубо говоря, при нынешних темпах кредитования и объемах строительства аналитики ЦБ намекают на кризис перепроизводства, а за ним – падение цен, банкротство застройщиков, а может, и банков, и прочие неприятности. Радует, что на 2022 год таких прогнозов нет. Однако проекты, которые начнут строить в следующем году, могут оказаться в зоне риска, потому как снижать объемы выдачи ипотеки никто не собирается.
Доступность жилья в России в 2021 году ухудшилась.
Подготовлено по материалам © Источника
