Новости и аналитика        13 апреля 2023        0

Найден ли баланс по ипотеке, как говорит Мишустин, – мнения 9 экспертов

На состоявшейся в середине марта встрече в Госдуме председатель правительства РФ Михаил Мишустин объявил: «По ипотеке у нас, мне кажется, найден баланс – как возможностей привлечь ипотеку, так и продления программ действующих».

Свои слова премьер аргументировал продлением льготных ипотечных программ до июля 2024-го: «Это льготная ипотека – 8%, семейная ипотека – 6%, дальневосточная ипотека – 2%, сельхозипотека – 3%».

О достижении баланса говорить рано

По данным совладельца Группы «Родина» Владимира Щекина, сегодня с помощью льготных ипотечных программ сделки совершают порядка 70% клиентов рынка новостроек. «Постепенно власти переходят к более адресному характеру поддержки клиентов. Именно поэтому стандартная льготная ипотека в 2023-м была ужесточена, а семейная и IT-ипотека, напротив, расширены. Однако о достижении баланса говорить всё-таки рано, ведь правительству предстоит разработать и внедрить уже анонсированные новые доступные кредитные программы: для молодежи, начинающих специалистов, сотрудников предприятий ОПК (оборонно-промышленного комплекса – ред.)».

Как и многие коллеги, чьи мнения приведены ниже, Владимир считает неуместной в текущих условиях борьбу ЦБ с ипотекой от застройщиков: «Субсидированные программы – это не только маркетинговый инструмент девелоперов, а еще и эффективный способ помогать гражданам с относительно невысоким уровнем дохода обновлять жилищные условия».

О каком балансе речь, если неясна судьба застройщиков

Основатель агентства недвижимости KriSmaS City, президент и гендиректор Ассоциации ипотечных брокеров Кристина Малхасян в свою очередь не понимает, о каком балансе идет речь. «Самое дешевое ипотечное кредитование в России на сегодня – это IT-ипотека. Но не все компании работают в этой сфере, много и других направлений деятельности, в которых трудятся россияне». Из-за подобных реалий, по мнению Кристины, говорить о каком-либо балансе сейчас преждевременно, а ипотека остается еще очень дорогой даже при наличии на рынке льготных ставок.

По словам Кристины, благодаря кредитам по околонулевым ставкам клиенты могли приобретать жилье, например за 12 млн рублей, и платить ежемесячно не по 80-120 тыс. рублей, а по 50 тыс. рублей. С этих позиций эксперту не совсем понятно, о каком балансе заявляет Мишустин, ведь неясно даже то, что в дальнейшем будет с застройщиками. Тем более что большинство крупнейших девелоперов уже задерживают сроки строительства и квартиры нередко сдаются с плохо выполненным ремонтом.

Если баланс и есть, он хрупкий

Коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак с оговорками не исключает того, что благодаря мерам правительства и пристальному вниманию ЦБ на ипотечном рынке весной 2023-го баланс есть. Однако этот баланс хрупкий. «Прежде всего, потому, что на ипотеку всё-таки есть спрос, и она не «заморожена» из-за низкого спроса потребителей».

Эксперт также замечает, что из-за высокой неопределенности многие люди осторожны и откладывают покупку квартиры на потом, а тем более в ипотеку. «В прежние годы весной начинался высокий ипотечный сезон и спрос увеличивался. Но мы не видим и резкого падения, что всё-таки подтверждает мнение главы правительства о некоем балансе на рынке», – следует из комментария Ярослава Баджурака.

Читайте также:  Банк ВТБ снизил первоначальный взнос по программе льготной ипотеки

Рынок нуждается в стабилизации ипотечных ставок и сохранении субсидий

Говоря о балансе, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман обращает внимание на два важных на сегодня фактора: 1) рост отказов по ипотеке (–40% по итогам 2022-го); 2) снижение спроса со стороны населения из-за слишком высоких ставок.

«Причем последний фактор (снижение спроса – ред.) не способны нивелировать даже льготные программы. Из-за этого снижаются и продажи, – аргументирует свою точку зрения Ян, полагая, – уравновесить ситуацию помогла бы стабилизация ипотечных ставок и сохранение субсидированных программ».

Турбулентность рынка не позволяет сохранить баланс даже на короткий срок

По убеждению директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, в условиях турбулентности рынка очень сложно сохранить какой-либо баланс даже на короткий срок: «Население закредитовано, платежеспособный спрос сокращается. Застройщики не могут снизить цены из-за условий проектного финансирования, поэтому стремятся поддержать интерес покупателей к недвижимости ипотечными программами».

Одновременно эксперт подчеркивает, что далеко не всегда низкие ставки свидетельствуют о выгодности предложения: «Экономический кризис вынуждает банки повышать барьеры получения кредитов, чтобы минимизировать риск неплатежей. Так растут требования к заемщикам, первоначальный взнос и срок кредита, комиссии и страховые платежи. Наряду с этим компании всё чаще стали предлагать рассрочку на первоначальный взнос и низкие ставки на краткосрочный период, чтобы максимально снизить порог входа в сделку. Но нет гарантий, что легкость ипотечного бремени сохранится и через год-два, когда по условиям договора платежи вырастут. Нет пока и предпосылок к экономическому росту и увеличению благосостояния граждан».

В целом, по мнению Аси, относительная стабильность достигнута лишь в размере ключевой ставки. Повышение последней может снизить и без того невысокую деловую активность населения, а ее снижение грозит вздутием ипотечного пузыря. Как итог – «незначительные колебания ключевой ставки никак не повлияют на доступность предложений застройщиков».

Уверенный балансир для рынка еще предстоит найти

По мнению коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова, для оценки баланса нужно понимать критерии, которые у кабмина наверняка есть, но в целом не совсем очевидны. Если отталкиваться от статистики выдачи ипотеки, например по Петербургу, в последние два месяца ее доля в количестве сделок без изменений – 84%. И это при том, что продажи недвижимости и объем выдачи ипотеки в марте выросли на треть.

Читайте также:  К югу от МКАД будет построен «Римский город»

«Составляющих в равновесии рынка недвижимости куда больше, чем собственно условий ипотеки. Это и спрос, и объемы строительства, и цена квадратного метра (включая все переменные внутри этой составляющей), а также уровень доходов, новостной фон, настроения и т.д. Однозначно стабильного здесь не очень много. Поэтому вопрос уверенного балансира для рынка хотя бы на среднесрочной перспективе, всё же остается актуальным», – считает Сергей Софронов.

Меняющийся баланс побудит девелоперов находить новые решения

Анализируя рассматриваемое заявление Михаила Мишустина, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преобрaженский согласен, что баланс по льготным ипотечным предложениям найден, группа потенциальных заемщиков расширена, а стоимость самой ипотеки соответствует нынешним экономическим реалиям.

«Тем не менее, платежеспособный спрос не достаточен, чтобы поддерживать достигнутый темп ввода жилья. Если ужесточить условия для заемщиков по получению доступной (более дешевой) ипотеки вне льготных государственных программ, то, очевидно, что целевая группа покупателей сократится. Спрос и так недостаточный, а станет еще меньше. Кто в таких условиях будет вводить в стройку новые объекты? А ведь в соответствии со стратегическими планами правительства к 2030-му необходимо ежегодно сдавать в эксплуатацию 120 млн кв. м жилья. Для сравнения, в 2022-м введено около 103 млн кв. м, из которых многоквартирные дома (МКД) составили меньше половины (44%). Чтобы достичь запланированных объемов ввода МКД, необходимо ежегодно увеличивать объемы строительства в среднем на 4% на протяжении 8 лет. Для поддержания таких темпов строительства, а следовательно большего объема старта новых проектов, нужно увеличить платежеспособный спрос на рынке», – говорит Владислав Преобрaженский.

Как вариант – беспроцентные рассрочки / программы с минимальным первым взносом от застройщиков

В представлении директора компании Element Development Виталия Коробова, наблюдаемые в последнее время инициативы по повышению ключевой ставки и ужесточению условий по субсидированной ипотеке можно считать попыткой государства уравнять спрос и предложение.

Читайте также:  Строительство жилого комплекса D1 вышло на завершающую стадию

«Такие меры ожидаемо приведут к корректировке цен и могут снизить доступность покупки жилья для населения. Для стимулирования спроса и сохранения баланса девелоперы со своей стороны будут предлагать альтернативные решения – например, беспроцентные рассрочки или программы с минимальный первым взносом», – предполагает эксперт.

Льготная ипотека для специалистов стройотрасли тоже поможет

Вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз не преуменьшает роль своевременного продления и расширения программы льготного ипотечного кредитования, ведь это, как подчеркивает эксперт, на сегодня один из основных рыночных способов улучшения жилусловий наряду с повышением спроса и увеличением объемов ввода. Однако рассчитывать на стабильный спрос на недвижимость без восстановления, а тем более роста уровня благосостояния, даже в краткосрочной перспективе, как подчеркивает Антон, сложно. Особенно на фоне планомерного повышения ставок по ипотечным программам в конце 2022 – начале 2023 гг.

«Важно обратить внимание на то, что в 2023-м ожидается рост ипотечных ставок как на новостройки, так и на готовое жилье с учетом нескольких факторов: 1) в конце 2022-го банки стали повышать ставки предложения по рыночной ипотеке (в среднем на 0,5-0,7 п.п., до 11-12%) из-за роста стоимости фондирования; 2) ставка по льготной ипотеке с 2023-го увеличена с 7% до 8%; 3) ряд крупных банков прекратил прием заявок на субсидируемую девелоперами ипотеку по ставке менее 3% из-за критики ЦБ, – комментирует Антон Мороз, подчеркивая, – сколько бы мы не говорили об объемах и показателях, главным потенциалом стройкомплекса остаются люди. Кадры, уровень их квалификации и обеспечение специалистами строек – основа отрасли».

Для сохранения баланса, а заодно привлечения и удержания молодых специалистов в строительной отрасли эксперт предлагает распространить действующие льготные программы для молодых врачей и педагогов на студентов, окончивших с отличием вуз или колледж по строительной специальности и приступивших к работе по приобретенной профессии. В представлении Антона специальное кредитование для студентов-отличников может проявляться как в виде льготной ипотеки с пониженной процентной ставкой, так и в форме ежемесячной субсидии в случае приобретения жилья в регионе обучения.

А согласны ли вы с премьер-министром, что баланс по ипотеке достигнут? Поделитесь своим мнением – нам не безразличны любые комментарии. Напоминаем и о том, что по этой ссылке вы можете задать вопрос на Novostroy и получить бесплатный ответ от экспертов.

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.