Жильё до 60% дешевле, чем на рынке: что такое ЖСК с господдержкой

Правительство России и власти субъектов принимают регулярные попытки помочь населению решить проблему с жильём. Действуют различны программы: материнский капитал, льготная семейная ипотека, дальневосточный гектар и многие другие субсидии.

И тем не менее доступность квартир для россиян все последние годы только снижается. Уровень реальных доходов граждан не успевает за ростом стоимости кв. м жилья. Так в 2019 году размер среднедушевого годового дохода в РФ равнялся 6,8 кв. м на первичном рынке. Ко второму кварталу 2020 этот показатель снизился до 6,2 кв. м.

Такие цифры приводит издание «РБК-недвижимость» со ссылкой на аналитику ЦБ. Найти более свежие данные не удалось, но вряд ли ситуация в 2021 году поменялась в лучшую сторону. Ведь цены на недвижимость продолжили расти.

В таких условиях ясно, что даже льготные ипотечные ставки не сильно помогают нуждающимся в покупке квартиры. Нужен механизм, который бы существенно снижал стоимость жилья. Хотя бы для граждан, которые имеют право на помощь от государства.

Такой механизм действительно существует, но о нём мало кто знает.

Тайна за семью печатями или что такое ЖСК с господдержкой

Жилищно-строительные кооперативы с государственной поддержкой организуются в соответствии с ФЗ-161 «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки в этот закон, которые позволяют создавать такие ЖСК, вступили в силу в 2016 году.

Хоть программа и существует уже 6 лет, информации о ней довольно мало. Есть лишь пара статей в СМИ и страница на сайте ДОМ.РФ (ранее АИЖК) — правительственного агента по вопросам жилищной политики.

Несмотря на это через ЖСК с господдержкой получили жильё уже более 10 тысяч семей. Было построено более 320 тысяч кв. м жилья. Ещё 64 проекта находятся на стадии проектирования или строительства. Они обеспечат квартирами или домами ещё 20 тысяч человек.

При этом пайщики сэкономят до 60% от рыночной стоимости жилья. Во всяком случае, так заявлено на странице программы на сайте ДОМ. РФ.

В чём преимущество программы и как она работает

Откуда же возникает такая разница между рыночной ценой недвижимости и стоимостью для участников ЖСК с господдержкой? Ответ в том, что дома по этой программе строить дешевле.

Издержки снижаются за счёт:

1. 
   Бесплатного участка под строительство, который безвозмездно предоставляет ДОМ.РФ. А как известно, стоимость земли составляет значительную часть от затрат девелопера. Особенно, в мегаполисах.
2. 
   Пайщики самостоятельно контролируют подрядные организации, что позволяет оптимизировать расходы.

Хотя насчёт цифры в 60% возникают сомнения, так как каких-то наглядных расчётов, на примере уже реализованных проектов, нет. А на сайте ДОМ.РФ и в интервью его представителей можно встретить совершенно разные данные об экономии пайщиков таких ЖСК. Где-то говорится о 30%, где-то о 50%.

Перечислять нюансы программы ЖСК с господдержкой не имеет смысла. Все подробности можно узнать на сайте ДОМ.РФ и в этой презентации. Мы остановимся только на двух ключевых моментах: какие дома разрешено строить и кто может вступить в такой ЖСК.

Так как это программа государственной поддержки, то участвовать в ней может лишь ограниченный круг лиц. Он регулируется специальным постановлением Правительства РФ №108 (в редакции от 02.03.2019).

В основном это государственные и муниципальные служащие, военнослужащие и работники ОПК, сотрудники силовых ведомств, а также многодетные семьи (3 и более ребёнка).

ЖСК с господдержкой могут строить жилые здания любой этажности:

• 
  многоэтажки;
• 
  таунхаусы;
• 
  коттеджи.

Где строят

ЖСК с господдержкой можно организовать или присоединиться к уже созданному. Судя по карте с сайта ДОМ.РФ больше всего таких кооперативов в Москве, Подмосковье, Новосибирске и Красноярске.

В Новосибирске, например, в 2019 году по ЖСК с господдержкой построили жилой комплекс «Бозон» на 354 квартиры. Пайщиками были сотрудники сибирского отделения РАН. На возведение домов ушло чуть менее 2 лет.

Как сообщает собственное издание сибирского отделения РАН, стоимость кв. м жилья в этом доме составила для пайщиков 38 тыс. рублей. Если это действительно так, то академики неплохо сэкономили, ведь средняя стоимость кв. м жилья в Новосибирске в 2019 году составляла 68 тыс. рублей (данные realtymag.ru).

Ложка дёгтя

Стоит упомянуть, что ЖСК для российского рынка строительства — вещь далеко не новая. Кооперативы появились ещё в СССР времён нэпа. В начале уже этого века ЖСК, наряду с ДДУ, был одной из самых востребованных схем строительства многоэтажных домов.

Идея собраться единомышленниками и построить себе дом, вместо того чтобы переплачивать застройщикам, нравилась многим. Но к 2018 году строительные кооперативы практически запретили. Сегодня в России легально могут строить только ЖСК:

• 
  с господдержкой,
• 
  достраивающие проблемные дома после банкротства застройщиков,
• 
  организованные до 2018.

И случилось так неспроста. ЖСК снискали себе дурную славу, так как пайщики слишком часто сталкивались с мошенничеством. Люди теряли деньги, так и не получив заветные квартиры, а руководители таких обществ исчезали вместе с кассой. Да и в целом деятельность кооперативов была довольно непрозрачной.

С прозрачностью у ЖСК с господдержкой и сейчас не очень. Особенно в сравнении с застройщиками, работающими по 214-ФЗ, для которых обязательна полная открытость и публичность: ежемесячный фотоотчёт о ходе строительства, подробная проектная документация и т. п.

Найти же какую-либо информацию о ЖСК с господдержкой очень сложно. Либо ты натыкаешься на какие-либо закрытые группы или форумы, либо на данные о реквизитах. Причём неважно, на какой стадии находится объект: уже сдан, строится или ещё проектируется.

На сайте ДОМ.РФ написано о минимизации риска появления обманутых дольщиков при такой схеме. Ведь среди пайщиков не будет случайных людей — списки участников утверждаются уполномоченными органами власти или организациями. Но всё равно такая закрытость навевает сомнения. Хотя оно и немудрено. К чему лишние разговоры, если покупаешь квартиру в 2 раза дешевле рынка.