Свобода договора в России предполагает различные возможности решения жилищного вопроса. Одним из способов приобретения жилья становится аренда недвижимости с последующим выкупом. В этой ситуации наниматель выплачивает одновременно и арендную плату и часть стоимости квартиры. По истечении определенного срока становится полноправным обладателем собственности. Этот механизм позволяет решить задачу с крышей над головой многим молодым семьям.
Нормативно-правовое регулирование
Закон вполне лоялен к этой форме отношений. Аренда жилья с правом выкупа достаточно редко встречается в практике и каждый раз она становится индивидуальным решением собственника и отдельным документом, заключаемым на согласованных сторонами условиях. Поэтому не существует специального регулирования отношений, вводимых на уровне постановлений правительства, все нормы следует искать в Гражданском кодексе. Из-за не высокой распространенности ситуации часто вопросы возникают и у судов, поэтому большинство тонкостей лучше урегулировать на стадии переговоров.
Общие нормы, регулирующие наём, остаются неизменными, но к ним одновременно добавляются и условия соглашения о купле-продаже. Требование о том, что документ составляется в письменной форме обязательно. Если его срок более года, он регистрируется в Росреестре, или любая из сторон – компания. Передаваемый объект должен быть описан максимально подробно, а это значит, требуется указать:
- кадастровый номер квартиры;
- реквизиты свидетельства о собственности, его номер, когда и кем оно выдано;
- все данные из техпаспорта, включая метраж и характеристику помещений.
Внимание: Неточное описание объекта приведет к отказу в регистрации соглашения в Росреестре, что сделает невозможным сделку по выкупу.
Особенности подготовки документа
Правовая техника заключения соглашения требует скрупулезного внимания ко всем тонкостям, связанным с обязательствами сторон. Кроме существенных условий, связанных с описанием объекта, ценой и срока выкупа, должны быть очень подробно прописаны все обязательства. Особенно это касается передачи объекта по окончанию срока выплаты выкупных платежей.
Среди моментов, которые могут быть зафиксированы в соглашении сторон:
- право собственности может перейти к арендатору не только по истечению срока его действия, но и в случае, когда вся обусловлена сумма была перечислена ранее;
- кто и за чей счет страхует жилье. Для того, чтобы арендатор был более уверен в том, что объект будет ему передан, наймодатель может дополнительно застраховать свои обязательства по выполнению условий сделки;
- арендатор вправе отказаться выкупать объект недвижимости, это не обязанность, а право. В этом случае он вправе как прекратить отношения после истечения их срока и потребовать выкупные платежи обратно, так и зачесть их в качестве арендной платы за новый срок. Все эти вопросы оговариваются в дополнительных соглашениях к действующему или в новом договоре;
- собственник обязан, по получению всей оговоренной суммы, совершить все необходимые действия по регистрации перехода права владения квартирой. За уклонение от них может быть предусмотрен штраф. Особенно в ситуации, когда новому владельцу придется подавать иск о понуждении к передаче объекта.
Важно: Если в первоначальном договоре аренде не было зафиксировано право выкупа, стороны в любой момент могу заключить соглашение о том, что право собственности перейдет к арендатору.
Как оформляется перевод средств
При уплате денег стоит выделять отдельно платеж за наём и сумму, которая должна быть перечислена в оплату части стоимости квартиры. В последующем это поможет доказать факт полной выплаты обусловленной суммы. В соглашении, в части описания платежей требуется оговорить:
- включается ли выкупной платеж в арендную плату или каждый раз передаются две суммы;
- является ли цена выкупа зафиксированной или по истечении срока соглашения она может быть пересмотрена;
- предполагается ли индексация платежей и если да, то по какому принципу. Например, в зависимости от коэффициента инфляции или изменении ставки банковского процента;
- каким образом фиксируется получение денег – расписками, актами, иным образом.
В дальнейшем, если деньги между гражданами передаются наличными, необходимо получать расписки. Если же они зачисляются на карточку или на расчетный счет, номер и дату договора, вид платежа – арендный или выкупной, нужно указывать в назначении платежа. Все документы, расписки и платежные поручения, распечатки по карточному счету, необходимо сохранять.
Совет: Расчеты должны происходить только в рублях. Если стоимость указана в валюте, должен быть указан механизм, по которому она пересчитывается в рубли.
Обязательно должен быть зафиксирован порядок расторжения сделки в случае, если арендная плата не перечисляется 2 и более раз подряд, но по этому основанию может быть расторгнуто только соглашение о найме. Если арендные платежи поступают своевременно, а выкупные нет, договор разорвать в одностороннем порядке нельзя. Средства, оплачиваемые в счет выкупа, придется получать через суд.
Что нужно для оформления квартиры в собственность
После того, как истек срок соглашения и сумма, составляющая ее стоимость, была полностью уплачена, возникает необходимость регистрации перехода права собственности. Так как соглашение об аренде на срок более года обязательно регистрировалось, оно и станет основанием для последующего оформления изменения владельца квартиры. Так же регулируются и условия аренды домов с последующим выкупом в Подмосковье. По истечению срока его действия и выплате выкупной цены стороны подают в МФЦ заявление о регистрации перехода права собственности.
К нему прилагаются:
- договор аренды с правом выкупа и, при наличии, дополнительное соглашение к нему, где определяется пересмотренная цена;
- документы технической инвентаризации;
- правоустанавливающие документы на объект;
- документы на земельный участок (при наличии);
- квитанция об уплате госпошлины.
Если все оформлено верно, переход будет зарегистрирован и новый собственник получит соответствующую выписку из реестра. Отказ может последовать, если текст содержит правовые ошибки. Владелец не вправе передавать объект,если за период действия договора он утратил эту возможность(например, передал его в залог или по иным причинам).
Тонкости и нюансы
Иногда у владельца жилья возникает сомнение в правильности принятого решения, если рыночная стоимость жилья за годы аренды внезапно выросла. Долгосрочная аренда с последующим выкупом становится невыгодной для продавца. Но условия договора нерушимы и расторгнуть его по желанию владельца квартиры невозможно. Необходимо будет делать это на основании решения суда, доказывая, что обстоятельства изменились таким образом, что стороны не могли разумно предвидеть этого при заключении сделки. На практике цены растут равномерно, предвидеть их изменение можно. В таком случае суд практически никогда не идет навстречу заявителю.
Чтобы избежать этих рисков, при определении цены необходимо оговаривать:
- является ли она твердой или подлежит пересмотру или индексации и в каком порядке;
- если квартира будет переоценена, как именно будет учитывать стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет арендатора;
- если передается недвижимость в многоквартирном доме, и владелец ее имеет право на часть земельного участка, цена участка должна быть оговорена отдельно, как стоимость собственно на долю территории, так и в случае договора аренды, сумма, передаваемая за его переоформление;
- включается ли в стоимость мебель и иные принадлежности жилья.
На заметку: Если цена не будет твердой и не будет указан не вызывающий сомнений механизм ее определения, договор, в части условия о выкупе, не будет считаться заключенным. Пока стороны не согласуют этот вопрос и в документе не появится четкая и однозначная сумма, вопрос не решится.
Аренда дома с правом выкупа окажется удачным решением, если все условия договора были прописаны максимально подробно и вопросов об оплате или иных сложностей, возникающим между сторонами сделки, не существует. Небольшое распространение этого вида сделок побудит все регистрирующие органы тщательно проверять все условия и нюансы соглашения.
