Вложение средств в недвижимость на стадии возведения относится к одному из самых рискованных видов инвестирования. Человек покупает не объект, а обещания или гарантии застройщика, что после сдачи дома он передаст покупателю квартиру.
Основные понятия
Долевое строительство – это способ инвестирования при возведении жилой или нежилой недвижимости, при котором застройщик привлекает финансы граждан, а после ввода объекта в эксплуатацию передает им готовое жильё или нежилое помещение.
В России оно регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ, который вступил в силу с 1 января 2005 года. Именно с этого периода с дольщиками стали заключать ДДУ, а не инвестиционный договор.
Данный закон регулирует взаимоотношения между застройщиком и дольщиками. Заключать ДДУ строительная фирма может только после соблюдения нескольких требований:
- приобретение или аренда земельного участка;
- получение разрешения на строительство;
- опубликование проектной декларации в СМИ или интернете.
Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, а также машино-место, входящие в состав многоквартирного дома, создаваемого с привлечением средств дольщиков.
Застройщик – строительная компания, имеющая опыт в возведении многоквартирных домов и обладающая земельным участком под застройку на праве собственности или аренды.
Преимущества долевого строительства
Неоспоримой выгодой приобретения квартиры по ДДУ является низкая стоимость недвижимости, которая возрастает прямо пропорционально этапам готовности многоквартирного дома.
СК для привлечения средств инвесторов предлагают выгодные условия:
- беспроцентную рассрочку;
- скидки;
- машино-место или отделку в подарок.
Таким образом, с помощью ДДУ можно не только купить жильё по приемлемой цене, но и сэкономить на банковских процентах.
Интересно: За 2017 год количество договоров долевого строительства в Москве от застройщика увеличилось на 39% по сравнению с 2016 г.
Как стать дольщиком
Чтобы получить долю в общедомовом имуществе необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия в строительстве – ДДУ.
По условиям договора СК берет на себя обязательство по возведению объекта недвижимости с определенными параметрами, а дольщик – оплатить имущество в полном объеме и оговоренные сроки.
Важным моментом является срок исполнения обязательств застройщика перед дольщиком и санкции за нарушения условий ДДУ.
Гарантии качества
В соответствии со статьей 7 Закона № 214-ФЗ строительная компания обязана передать дольщику объект долевого строительства, качественные и технические характеристики которого соответствуют условиям договора.
Если в момент приемки недвижимости были выявлены недостатки, то застройщик обязан:
- безвозмездно устранить замечания;
- уменьшить сумму договора;
- возместить расходы на устранение огрехов.
Гарантийный срок на объект не может быть менее пяти лет. Застройщик освобождается от обязанности устранять поломки в течение гарантийного срока если докажет, что они возникли по вине собственника недвижимости или третьих лиц.
Возможные риски
К сожалению, долевое строительство в Москве сопряжено с определенными рисками:
- задержка сроков сдачи дома;
- непредусмотренная соглашением доплата;
- невозможность расторгнуть договор;
- проблемы при регистрации права собственности;
- двойные продажи.
Помимо этого существует вероятность наступления банкротства застройщика. В этом случае дольщикам придется доказывать свои права на недвижимость в судебном порядке.
Справка: Федеральный закон № 214-ФЗ призван минимизировать риски участников долевого строительства и усилить защиту их прав.
Изменения в законодательстве
С 1 июля 2018 года в Закон № 214-ФЗ внесены изменения. Окончательный переход на новые стандарты заключения договоров назначен на 30 июня 2019 года. В этот период будет применяться прежняя схема ДДУ.
Изменения в законе сильно ужесточили требования к застройщикам:
- СК должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% проектной стоимости недвижимости;
- фирма должна иметь опыт от трех лет в сфере строительства и не менее 10 тысяч квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию;
- операционные расходы не должны быть более 10% сметной стоимости;
- на каждое разрешенное строительство должно быть создано отдельное юр. лицо.
Купить квартиру в долевом строительстве на прямую будет невозможно. Реализация жилья будет доступна через банковское сопровождение или специальные счета – эскроу.
Эскроу – это текущий счет в банке, на который будут перечислены деньги дольщика. СК получит эти средства только после сдачи объекта. Таким образом финансовая организация выступает гарантом безопасности сделки.
А с июля 2019 года станет возможно привлекать финансы граждан только через эскроу-счета.
Также нововведения коснутся контроля над деятельностью строительных компаний. В каждом субъекте РФ будет учрежден уполномоченный контрольный орган, который будет следить за соблюдением законодательства.
Важно знать: На объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля поправки в 214-ФЗ не распространяются.
Что за этим последует
Эксперты прогнозируют, что из-за ужесточения законодательства цены на долевое участие в строительстве поднимутся минимум на 10%. Переход к новой системе покупки жилья у застройщиков займет около пяти лет.
На сегодняшний день строительные компании имеют три источника инвестиций:
- собственные средства;
- банковские кредиты;
- финансы дольщиков.
Именно последний источник средств является наиболее привлекательным для застройщика. Это связано с отсутствием необходимости уплачивать проценты за пользование деньгами, в отличие от банковских кредитов.
Сегодня на первичном рынке жилья в Москве до 85% квартир продаются через ДДУ, и лишь оставшиеся 15% по договорам купли-продажи после введения объекта в эксплуатацию.
Из-за необходимости оформлять ссуду в банке на строительство многоквартирного дома издержки застройщиков увеличатся, а, вслед за этим, возрастет стоимость готового жилья.
Также из-за ужесточившихся требований к строительным компаниям многие «слабые» игроки не выдержат и уйдут с рынка. А это в свою очередь приведет к увеличению количества брошенных недостроенных объектов.
На строительном рынке останутся только крупные компании, со стабильным финансовым положением.
Почему потребовались жесткие меры
Несмотря на то, что 214-ФЗ «работает» уже с 2005 года, количество обманутых дольщиков ежегодно растет.
Внимание: По данным Минстроя в России обманутыми дольщиками признаны более 80 тысяч человек, купивших квартиры в проблемных объектах.
И это только по официальным данным. По неофициальным их около 200 тысяч. Такая огромная цифра связана с несколькими факторами:
- мошеннические действия застройщиков;
- нецелевое использование средств дольщиков;
- банкротство строительных фирм.
К тому же СК не выполняют свои обязательства по страхованию ответственности. Если бы они это делали, то в случае невозможности своевременного исполнения обязательств страховые фирмы выплачивали бы компенсации гражданам.
В Москве был создан специальный Комитет – Москомстройинвест, который призван решать проблемы обманутых дольщиков. Но не все граждане могут претендовать на помощь от города.
Удорожание страховки
На сегодняшний день страховые фирмы отчисляют в специализированный Фонд по защите дольщиков 1,2% от каждого заключенного ДДУ. Со следующего года этот процент увеличится почти на пять пунктов, и составит 6%, что приведет в повышению цен на квартиры.
Основная задача Фонда – обеспечение финансирования достройки объекта в случае банкротства строительной фирмы. Сегодня в России недостроенными остаются более тысячи многоквартирных домов.
Фонд будет принимать отчисления вплоть до 1 июля 2019 года, после чего планируется заключение ДДУ через счета эскроу.
Изменения в законе призваны защитить права и финансы граждан. Но при этом рынок жилья претерпит сильные изменения, что, несомненно, отразится на стоимости квартир. Пока поправки не вступили в полную силу, инвестирование в недвижимость будет иметь хороший результат. Поэтому гражданам, которые планировали приобрести жилплощадь в ближайшее время, не стоит откладывать покупку «в долгий ящик».
