Застройщики утверждают, что наиболее выгодно приобретать жильё на самых ранних этапах строительства. Однако по словам заместителя председателя Мособлдумы Игоря Чистюхина, фактическое число обманутых дольщиков Московской области достигает 25 тысяч человек на конец 2017 года. Принимая решение купить квартиру в новостройке в сданном доме или на этапе котлована, покупатель опирается на два критерия: цена и уровень риска. Насколько целесообразно вкладывать средства в «котлован»? Какие плюсы и минусы при покупке квартиры в сданной новостройке?
Ситуация на рынке
Нынешний год для новостроек можно назвать неопределенным годом из-за изменившихся требований к застройщикам и снижением ставки ипотечного кредитования. С одной стороны, предыдущий год продемонстрировал прирост объема предложений по сравнению со спросом на 10%. Для покупателя ситуация благоприятная, однако доходы населения падают последние 4 года, и предпосылок для улучшения благополучия не наблюдается. С другой стороны, с принятием поправок в 214-ФЗ и переходу к проектному финансированию объем предложений уменьшится.
Прежде всего закон о долевом участии уберет с рынка мелких игроков и индивидуальных предпринимателей. Теперь для разрешения построить новый ЖК или дом необходим капитал размером 40 млн рублей от дольщиков.
Обратите внимание! Ближайшие полтора года всех ждет плавное увеличение цен на новостройки как минимум на 10-15% и более.
Положительные черты принятых законов:
- Снижение процентных ставок по ипотеке.
- Программы поддержки семьи.
Эти моменты могут стать отправной точкой для повышения спроса сначала у сегмента новостроек, а затем и загородного сегмента.
Сегодня доля ипотечных сделок рынка недвижимости превышает 40%. По прогнозам экспертов с принятием новых программ, которые начали работать с текущего года, в следующем году их доля может вырасти до 60-80%. С другой стороны, ЦБ намерен ввести более жесткие меры по выдаче займов населению.
Можно заключить, что тенденции на рынке во многом будут зависеть от принятых регулятивных и политических мер властей.
Покупка квартиры в новостройке на этапе котлована
Самые привлекательные расценки застройщики устанавливают обычно с первой стадией реализации, тем самым привлекая средства покупателей и возможность «раскачать» спрос. При продолжительном падении доходов населения такая сделка выглядит выгодной.
Кроме того, стартовая цена квартир у первого дома первой очереди может быть гораздо ниже, чем аналогичное жильё последующих домов, примерно на 5-7%. Однако есть примеры, когда цена вырастает до 11%. Это связано с ростом узнаваемости, увеличением спроса, а также демонстрацией первых готовых домов, — все это вызывает доверие покупателя.
Из минусов можно отметить, что покупателям придется ждать ввода здания в эксплуатацию дольше, чем остальным. Этим и объясняется сниженная цена квадратного метра.
В готовых квартирах в новостройках Москвы с отделкой класса премиум и элитного сегмента разница приобретения жилья между котлованом и готовым объектом может составить порядка 30-60%. Такие сделки выгодно совершать на этапе котлована по нескольким причинам:
- Небольшая конкуренция между застройщиками.
- Большинство продавцов рынка элитного жилья работают давно, они уже приобрели известность и стараются сохранить репутацию, а значит риски долгостроя минимальны.
- Жильё элитных комплексов больше по площади.
В итоге, когда комплекс полностью построен, разница в цене между начальной и конечной будет сильно отличаться.
Важно! Остановить рост цены элитной недвижимости всегда могут экономические и политические факторы.
Главным недостатком приобретения жилья на этапе котлована всегда считался высокий риск стать свидетелем остановки строительства. Так, у Подмосковного города Электроугли Ногинского района все строительные проекты оказались заморожены. Как результат, у местного населения сложилось недоверие к жилью в новых комплексах. Сегодня новые компании боятся прийти на такой рынок из-за отсутствия спроса и скептического отношения. Подобные истории не единичны.
При решении приобрести квартиру при закладке котлована, следует придерживаться следующих правил:
- Оценка опыта застройщика. Необходимо выяснить, исполнял ли девелопер обязательства по предыдущим проектам;
- Посещение стройплощадки. Если нет даже котлована, то это говорит об отсутствии средств у застройщика для старта;
- Наличие программ ипотечного кредитования. Чаще всего банки начинают выдавать кредиты после 70% готовности жилья, но если кредиты доступны ранее, то этот банк либо высоко оценил перспективы проекта, либо сам инвестировал средства;
- Нельзя соглашаться на сомнительные схемы. Например, предварительный договор купли-продажи.
Покупка жилья в готовом доме
Продажа квартир в сданных новостройках массового сегмента обойдется дороже на 25% по сравнению с первыми стадиями реализации. Не все покупатели стремятся получить прибыль. Для многих важно знать, насколько надежно приобретать жильё у конкретного застройщика. Когда перед глазами покупателей десятки и сотни примеров официально обманутых дольщиков, они готовы отдать больше средств, но получить квартиру вовремя.
Эксперты утверждают, что людям, желающим снизить риски и не переплатить много денег, стоит рассмотреть вариант, когда новостройка частично готова. Например, когда большая часть этажей построена, а строительные работы ведутся активно.
Важно! Когда новостройка полностью готова, риски для покупателя минимальны, но вместе с тем растет стоимость и остается меньше выбора квартир.
Также не стоит вкладываться в новостройки на этапе котлована у новых строительных компаний по причине сложной экономической ситуации.
Купить квартиру в сданном доме от застройщика стало дешевле по причине остановки темпов роста цен. Важно понимать, насколько риск оправдывает выгоду. Например, в готовом доме человек сможет купить однокомнатную квартиру, а в доме, находящемся на этапе котлована, двухкомнатную. Такая же ситуация может сложиться с выбором района проживания. Близкий к центру города район – возможность купить квартиру во время возведения котлована, отдаленный район – возможность купить готовую жилплощадь. Стоит ли рисковать только ради квадратных метров или места проживания? Если есть средства, то лучше приобретать готовую квартиру. Такой вариант будет более надежным, но менее выгодным.
По стадиям строительства количество сделок распределено следующим образом:
- На этапе котлована вкладываются примерно 12% покупателей.
- Во время последующих фаз строительства 73%.
- После сдачи дома квартиры приобретают 15%.
Такие данные связаны с недостатком денежных средств у населения, так как даже 95% готовности проекта не дают гарантии, что он не будет заморожен.
Стоит отметить, что в приобретении строящегося жилья выгода всегда будет обратно пропорциональна риску. Каждый покупатель должен исходить из собственных возможностей и готовности рисковать, вкладывая средства на определенной стадии строительства.
