Недвижимость часто находится в совместной собственности. При этом одни из собственников желают продать ее, а другие не соглашаются с этим. Как продать долевую квартиру по закону?
Особенности продажи
Продажа доли в квартире или любой другой недвижимости не запрещается законодательством. Но не стоит спешить с поиском покупателей. В первую очередь необходимо соблюсти законность процедуры. В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ, устанавливается право преимущественной покупки. Это значит, что другие совладельцы имеют право на выкуп до того, как она будет предложена посторонним покупателям.
В отличие от стандартной сделки требуется обязательное удостоверение у нотариуса. В соответствии с ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218, этого требуют любые сделки при участии долей, даже если квартира продается полностью. Важно удостовериться, что формальности соблюдены и все собственники в курсе происходящего.
Слеует знать! Если другие совладельцы отказались выкупать долю, она не может быть продана за меньшую стоимость, чем указано в извещении о предстоящей сделке. В противном случае у них появляется возможность опротестовать продажу и вернуть право на выкуп части недвижимости за указанную сумму.
Процедура оформления сделки
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ, вопросы по владению и распоряжению совместной собственностью решаются сообща. Нельзя заключать сделки, не поставив в известность других сособственников. Поэтому процедура отличается от стандартной и усложняется.
Продажа доли в квартире в долевой собственности осуществляется в соответствии со следующей процедурой:
| Определение рыночной стоимости | Собственник может самостоятельно определить размер доли. Но важно указывать реальную стоимость, за которую можно продать имущество. Из-за сложности ее определения проще обратиться к профессиональному оценщику. Это особенно важно, так как необходимо указать порядок расчетов. |
| Уведомление совладельцев | Оно должно быть составлено в письменной форме в количестве собственников, включая совершеннолетних и детей. В извещении точно описывается объект недвижимости, указывается размер оплаты. Если на данном этапе один из собственников будет выкупать долю, составляется договор купли-продажи. |
| Поиск покупателя | После получения отказов можно начать поиск покупателя. Рекомендуется сразу же подготовить документы к сделке. Цена должна точно соответствовать указанной в извещении или быть больше. |
| Подготовка документов и регистрация сделки | Заключается договор купли-продажи на принадлежащую часть недвижимости в присутствии нотариуса. После этого документы передаются в Росреестр. В результате продавец получает деньги, а покупатель — право собственности на долю. На завершающей стадии подписывается акт приема-передачи, в котором фиксируется отсутствие претензий. |
Важно! При самостоятельной оценке учитывается, что стоимость доли не равна стоимости квартиры, поделенной на количество собственников. Она оценивается в размере 30-70% от рыночной стоимости. Влияние на точный размер оказывает состояние квартиры, возможность получить отдельную комнату для проживания, степень отношения с другими совладельцами.
Особенности составления извещения
Это официальное письмо, которое готовится в адрес каждого совладельца. Его можно направить по почте заказным письмом с уведомлением или передать лично под роспись. В последнем случае необходимо подготовить 2 экземпляра. На каждом из них проставляется подпись и расшифровка. В случае с письмом в качестве подтверждения служит почтовое уведомление о получении адресатом.
С момента получения извещения у каждого собственника есть 30 дней на принятие окончательного решения. Они могут согласиться на выкуп доли или подготовить письменный отказ. Если никакие действия не предприняты, по истечении установленного срока можно предложить сделку постороннему покупателю. А подтверждением соблюдения процедуры служит подпись на втором экземпляре или почтовое уведомление.
Документ обязательно включает следующее:
- фамилию, имя, отчество совладельца, адрес регистрации;
- паспортные данные продавца;
- размер доли и параметры квартиры, включая адрес, этаж, площадь и количество комнат;
- предложение о выкупе с указанием полной стоимости.
Если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный гражданин, составляется еще один экземпляр. Его необходимо подать в орган опеки по адресу регистрации. Сделка будет возможной после официального одобрения.
Необходимые документы
Можно продать долю в квартире, тщательно подготовив документы. Они необходимы как для проверки юридической чистоты, так и для регистрации права собственности на нового владельца. Предоставляется следующее:
- договор купли-продажи;
- письменные отказы остальных совладельцев;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, дарения, акт о приватизации, свидетельство о праве наследования);
- паспорта участников сделки;
- заявление установленного образца для регистрации в Росреестре;
- квитанция об оплате госпошлины;
- согласие супруга, если имущество приобретено в браке;
- согласие органа опеки, если собственник несовершеннолетний.
Внимание! Остальные совладельцы подписывают отказ в приобретении доли. Если его нет, предоставляются доказательства того, что продавец направил извещение. Как правило, достаточно уведомления о получении заказного письма.
Таким образом, для продажи доли важно соблюсти установленную процедуру, предварительно уведомив остальных собственников. Возможно, кто-то из них планирует выкупить недвижимость, что существенно упростит процесс. После соблюдения формальностей можно быть уверенным, что не возникнет сложностей с вероятным оспариванием в дальнейшем.
