Приобретение жилплощади на этапе возведения является выгодным инвестированием. Между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия (ДДУ), который проходит госрегистрацию в Росреестре. В рамках данного соглашения участник строительства вправе переуступить свое право требования третьему лицу.
Виды переуступки
Все сделки по переуступке права требования по договору долевого участия в зависимости от продавца делятся на два типа:
- объект принадлежит гражданину;
- будущая квартира оформлена на юр. лицо.
Если владелец – физическое лицо, то между ним и застройщиком может быть заключен только ДДУ в рамках ФЗ № 214. Предварительный договор долевого участия официально не считается документом, подтверждающим владение объектом, поэтому по такому соглашению передача не возможна.
Если будущий собственник недвижимости – организация, то между ней и строительной компанией могут заключаться различные формы договоренностей;
- ДДУ;
- инвестиционное соглашение;
- контракт взаимозачета.
Как правило, инвестиционное соглашение или контракт взаимозачета заключается между девелопером и подрядчиком. По ним также может проводиться уступка. При этом риски покупателя возрастают.
Это связано со следующими причинами:
- права подрядчика в отношении конкретной жилплощади определены не четко;
- иные договора, кроме долевого участия, не подлежат госрегистрации в Росреестре;
- исполнитель может не выполнить обязательства перед застройщиком, в таком случае его собственность на квартиру будет оспорена.
Важно знать: Из-за отсутствия регистрации в Росреестре недобросовестный подрядчик может провести уступку нескольким гражданам.
Уступка
Переуступка осуществляется в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 214. Для передачи требования необходимо одновременное соблюдение следующих условий:
- выплачена полная стоимость квартиры, или объект передается вместе с долгом;
- еще не подписан передаточный акт на жилплощадь;
- сделка подлежит обязательной регистрации в регпалате.
Помимо 214 ФЗ, переуступка прав по ДДУ регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Прежний дольщик несет ответственность перед правоприобретателем только за действительность передаваемых прав. Он не отвечает за своевременность исполнения обязательств девелопером.
Передача права требования не является основанием для внесения изменений в ДДУ. Уступка лишь меняет сторону в обязательстве. Поэтому новый собственник получает квартиру, в соответствии со всеми условиями заключенного соглашения.
К новому владельцу переходят не только права, но и обязанности. Например, если прежний дольщик имеет задолженность перед застройщиком по уплате стоимости жилплощади, то долг переводится на нового хозяина, с письменного согласия девелопера.
Полезно: Перед заключением соглашения о переуступки новому дольщику необходимо запросить у девелопера акт сверки расчетов с предыдущим владельцем. В документе будут отражены задолженности по оплате стоимости жилья.
Если дом введен в эксплуатацию и между дольщиком и строительной фирмой подписан приемо-передаточный акт, но квартира еще не оформлена в собственности, то заключить переуступку прав по договору долевого строительства нельзя. В таком случае оформляется обычная купля-продажа.
Последовательность действий
Чтобы осуществить передачу прав необходимо выполнить следующие действия:
- заключить ДДУ с девелопером;
- зарегистрировать его в Росреестре;
- оплатить стоимость недвижимости;
- найти правоприобретателя;
- оформить соглашение;
- уведомить строительную компанию;
- пройти госрегистрацию в регпалате.
Цена объекта между прежним и новым дольщиком определяется самостоятельно. Строительная компания не вправе изменять стоимость или иные договоренности между сторонами.
Согласование с застройщиком
В законе не прописано четкое требование о необходимости уведомления строительной компании о смене дольщика. Такое условие может быть предусмотрено в ДДУ.
Застройщик может отказать в согласовании уступки, а также попросить за разрешение уплатить ему определенную сумму денег. Такие действия девелопера являются вполне законными.
Справка: Даже если в ДДУ не предусмотрено обязательное уведомление строительной фирмы, покупателю следует направить письмо о смене дольщика. В противном случае он может лишиться возможности требовать с девелопера неустойку за срыв срока строительства.
Документы
Чтобы переуступка договора долевого участия в строительстве вступила в законную силу, необходимо зарегистрировать ее в Росреестре. Для этого необходимо представить следующие документы:
- зарегистрированный ДДУ;
- договор переуступки;
- письменное согласие застройщика;
- справка об оплате полной стоимости недвижимости;
- нотариально удостоверенное разрешение второго супруга, если имущество куплено в браке;
- согласие опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние лица;
- квитанция об уплате госпошлины;
- иная документация.
В числе прочих документов может быть представлена доверенность, если вместо собственника в госорган обращается уполномоченное лицо, кредитный контракт, если жилье покупалось с привлечением заемных средств, и другие бумаги.
Если изначально на объект недвижимости оформлена ипотека, то необходимо согласовать сделку с залогодержателем, то есть банком.
Внимание: Госпошлина за регистрационные действия определяется в соответствии со статьей 333.33 НК РФ и составляет 2 000 рублей для физических лиц.
Договор уступки
Соглашение о переходе прав заключается в письменной форме. Нотариальное удостоверение документа не требуется.
В договоре уступки указывается:
- реквизиты сторон (ФИО, адрес, данные паспорта);
- описание характеристик квартиры;
- стоимость жилплощади и порядок расчетов;
- обязанности сторон;
- ответственность за нарушение условий сделки.
В конце ставятся подписи продавца и покупателя, а также отметка о согласовании с застройщиком.
Налогообложение
После получения средств от покупателя у продавца возникает обязанность по уплате НДФЛ в размере 13%. Налог платится не со всей стоимости сделки, а с разницы между первоначальной ценой, указанной в ДДУ, и стоимостью по договору уступки.
Интересно: Если цена покупки и продажи совпадает, то обязанность по уплате налога не возникает. При этом гражданину все равно необходимо подать декларацию 3-НДФЛ.
На что обратить внимание покупателю
Заключение соглашения переуступки сопряжено с большими рисками, чем оформление участия в долевом строительстве напрямую с застройщиком. Это связано с законностью прав требования на жилплощадь и возможным мошенничеством со стороны продавца.
Чтобы себя обезопасить, покупателю следует проверить:
- факт регистрации в Росреестре;
- наличие оплаты за жилье;
- документацию продавца;
- текущее состояние строительства;
- репутацию и документы застройщика.
Иногда граждане продают квартиры по переуступки при срыве или затягивании сроков строительных работ. В таком случае покупателю нужно быть осторожным, чтобы не нарваться на долгострой.
Если покупатель уступки захочет расторгнуть ДДУ с девелопером, то ему будет возвращена только та часть средств, которая обозначена в контракте долевого участия, а не в соглашении уступки.
