Недвижимость нужна каждому человеку, при этом ее стоимость достаточно высока, и снизить ее позволяет приобретение на этапе начала строительства, так называемого котлована. Поскольку самой недвижимости на момент такого приобретения еще нет, клиент покупает права требовать определенную квартиру в будущем. У такой недвижимости есть масса рисков, к тому же, договоры долевого участия (ДДУ), не всегда содержат условия, выгодные для клиента. Поэтому следует разобраться, ДДУ — что это в новостройке, и каких рисков нужно остерегаться.
Что такое ДДУ
Договор долевого участия — это официальный документ, который является доказательством передачи денег застройщику в обмен на запланированную жилую площадь. Это одна из разновидностей инвестиций, при которой строительство дома ведётся за счет привлеченных средств частных лиц и компаний. Таким образом, несмотря на уплату средств, жилье еще нужно ожидать, а защищаются права покупателя с помощью ДДУ.
Очень часто ДДУ подменяют его предварительной версией, которая не защищается законодательством, но выглядит таким же образом. Кроме того, если не просмотреть договор, к нему могут составить дополнительное соглашение даже без ведома покупателя. Поэтому необходимо разобраться, какая информация должна быть в действительном договоре, и какие документы следует требовать от застройщика.
На что обратить внимание
Поскольку договор долевого участия — это достаточно сложный, но одновременно важный документ, от которого зависит судьба клиента. Поэтому в первую очередь в ДДУ следует проверять:
- характеристики жилплощади — они должны быть подробные и точные, так, следует требовать указания полного адреса, количества этажей, общей и жилой площади, а также отдельно оговаривается наличие балкона. Если в квартире будет проведена отделка — это также вносится в договор, вплоть до рабочих материалов;
- срок окончания строительства — в идеале это должна быть точная дата, до которой обязаны передать жилое помещение;
- полную стоимость жилья и порядок оплаты, в том числе прописывается стоимость квадратного метра;
- гарантию строительной организации — ее минимальный показатель допускается на уровне 5 лет.
Естественно, существуют и другие риски, связанные с жильем, приобретаемым по ДДУ, и минимизировать их поможет знание того, какие документы должен предоставить застройщик.
Важно! Документы должны быть действительными и официальными, если компания не хочет их показывать, либо они недействительны — это главный признак того, что перед покупателем мошенник.
Чтобы дольщик чувствовал себя в безопасности, ему нужно потребовать от застройщика:
- разрешительный акт на строительные работы — он выдается органами власти, и в нем прописывается, на что именно дают разрешение, это должно быть возведение жилого дома. Если в документе прописан нулевой цикл или срок действия истек — в будущем возникнут проблемы с получением жилья;
- право собственности или свидетельство на пользование землей — если у застройщика есть один из этих документов, он может пользоваться участком для строительства. Кроме этого, желательно перепроверить действительность разрешения, заказав выписку ЕГРН;
- проектную декларацию, сведения о прошлых объектах компании и праве собственности на землю — данные об этом можно найти на официальном сайте застройщика;
- учредительные документы строительной компании и отчеты о финансовой деятельности.
Данный перечень бумаг, согласно закона, предъявляется по первому требованию клиента. Даже если продажа долевого участия в строительстве еще не состоялась — это не является причиной отказа, поэтому при подобном поведении застройщика на него можно написать жалобу в контролирующие органы по поводу несоблюдения законодательных норм.
Процедура приобретения жилья по ДДУ
Даже обычная процедура приобретения недвижимости имеет свои нюансы, и тем более, это справедливо относится к договору долевого участия. Всю последовательность действий можно разбить на этапы, с которыми столкнется клиент, их нужно предварительно изучить. Цена договора долевого участия в строительстве при этом может меняться, поскольку стоимость самой недвижимости значительно отличается.
Выбор банка (если берется ипотека)
Немногие люди могут приобрести жилье даже со сниженной стоимостью, поэтому кредит — это «спутник» приобретателей недвижимости в большинстве случаев. Поэтому процедура покупки начинается с поиска хорошего банка. Именно после этого нужно подбирать застройщика, поскольку банки сотрудничают с определенными компаниями, и могут отказать в займе, если выбранная организация не находится в их пуле.
Следовательно, банковское учреждение нужно выбирать по следующим критериям:
- принуждение к страхованию — хороший банк не будет заставлять клиента приобретать дополнительные полисы, хотя один все же будет обязательным — на страхование залогового объекта, то есть прав требования;
- уровень штрафов — все без исключения банки перестраховываются, устанавливая определенные санкции за просрочку клиентом регулярных платежей. Но лучше выбирать банк, где они меньше, поскольку в некоторых учреждениях размер штрафа может равняться ежемесячному платежу;
- есть ли дополнительные услуги — кроме самого кредита и его обслуживания, банк может навязывать дополнительные услуги, поэтому следует проверять договор на их наличие;
- процентная ставка и предельные суммы кредитования.
Если же у человека все же есть средства на долевое участие в покупке квартиры, он может переходить непосредственно к выбору строительной организации.
Выбор застройщика
Прежде чем проверять документы и условия сотрудничества с компанией, следует найти подходящую. Прежде всего следует обращать внимание на отзывы, из которых можно сделать вывод о репутации и добросовестности организации.
Обратите внимание! Некоторые отзывы могут быть заказными, но если у фирмы много отрицательных откликов — это повод задуматься об отказе от сотрудничества.
Кроме того, выбрав определенную компанию и проверив ее документы, описанные выше, можно лично посмотреть на объекты, которые она возводила ранее. Если они уже введены в эксплуатацию — пообщаться с жильцами на предмет наличия проблем и недоработок. Комплексное изучение застройщика поможет минимизировать проблемы в будущем, поскольку клиент не будет сомневаться в его надежности.
Обслуживающая компания
Хоть на момент изучения условий жилье будет предоставлено покупателю еще не скоро, уже на этом этапе следует позаботиться о подборе управляющей компании. Ее будет сложно сменить в дальнейшем, а если фирма не заботится о своих клиентах или устанавливает излишне высокие тарифы — такое жилье будет не очень приемлемым для клиента.
Также, кроме общения с самой компанией, следует узнать о ней и у жильцов уже эксплуатирующихся домов, поскольку они точно знают, насколько эффективно работает обслуживающая фирма.
Детали оформления договора
Законодательство требует, чтобы покупка квартиры по договору долевого участия всегда оформлялась в письменной форме, и стоит следить за тем, чтобы заключался именно тот договор, в котором сказано о долевом участии. Нечестные застройщики или компании-мошенники могут пытаться дать на подпись предварительный ДДУ, который не имеет такой законной силы и тем более, не гарантирует получения жилья.
Кроме перечисленной информации о характеристиках дома, гарантии, дате завершения строительства, также необходимо проверить ответственность сторон за нарушения договора.
Следует знать! Дольщик не должен быть единственной стороной, несущей ответственность за нарушения соглашения, и застройщик также должен давать гарантии.
В соглашении не должно быть неточностей, которые позволят потом признать ДДУ недействительным, либо дающим строительной фирме свободу трактовки. В любом случае, следует обратиться к юристу, который сопроводит сделку и проанализирует договор, ведь самостоятельно клиент не сможет учесть все нюансы, и как следствие — обеспечить безопасность правоотношений.
Оформление долевого участия — это возможность приобрести жилье дешевле, чем в среднем по рынку, благодаря оплате услуг застройщика на начальном этапе. Но следует внимательно анализировать договор и его отдельные пункты, чтобы не столкнуться с мошенничеством и ущемлением прав дольщика.
