Долгострой – проблема актуальная для всех мегаполисов мира. В нашей стране такие объекты есть практически во всех регионах. Ни одна область не может похвастаться тем, что все дома сдаются точно в сроки, в одной только Москве их около двухсот.
Внимание! Основная причина такого строительства в том, что изначально проект планируется с ошибками. Ко второй, можно отнести кризис и условия, которые постоянно меняются, как и предпочтения покупателей и арендаторов.
Затянувшиеся работы
Объект незавершенного строительства в Градостроительном кодексе – это довольно расплывчатое понятие, которому нет расшифровки в законодательстве. Термин не касается особенности конструкции или функционального назначения, а исключительно используется для характеристики процесса и этапов строительства. То есть степень готовности строительного объекта может быть стопроцентной, но документов на ввод в эксплуатацию нет из-за отсутствия денежных средств или, например, строительных материалов.
Кстати! Суды относят к таковым как здания, так и строения.
Законодательные реформы
С лета прошлого года для застройщиков и дольщиков всей России начали работать новые изменения в ФЗ № 214 , которые призваны защитить покупателей жилья, очистить строительный рынок от недобросовестных компаний и решить проблему долгостроев.
Изменения затрагивают в первую очередь, два основных пункта, касающихся застройщиков:
- Создание компенсационного фонда, предназначенного для возмещения затрат на строительство «проблемных домов» которые будут возникать. Здесь же список застройщиков, которые должны будут отчислять средства.
- Ужесточение требований к девелоперам. Уставный капитал будет привязан к квадратным метрам возводимого жилья. Его размер варьируется от полутора миллионов за объект более тысячи квадратных метров, и от двух с половиной миллиардов за объект более пятисот. То есть, при строительстве средней тридцати тысячной многоэтажки, у строительной компании уставный капитал должен быть не менее восьмидесяти миллионов.
Естественный отбор
Компании с многолетним опытом, которые дорожат своей репутацией и клиентами к изменениям в законе подготовились заранее. Что нельзя сказать о недобросовестных застройщиках. И уже сегодня, эксперты прогнозируют уход с рынка значительного числа девелоперских компаний в связи с новыми правилами работы в отрасли.
Справка! Девелопер – частные лица или организации, выполняющие функции технического заказчика и осуществляющие надзор за строительными работами, консалтингом и оценкой объектов недвижимости.
Текущие нововведения
Для участников долевого строительства с июля этого года также ожидаются серьезные изменения. Средства дольщиков будут находиться в доверительном хранении банка на условном счете до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Застройщику они будут перечислены со счета эскроу после предоставления банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного здания.
Напоминание! Счет escrow – это обеспечительный инструмент, который позволяет защитить интересы обеих сторон при расчетах.
Дополнительно, в случае возникновения претензий к застройщику по поводу качества, покупатель имеет право на компенсацию одного процента:
- при невозможных условий для проживания – от суммы договора;
- при незначительных качественных ухудшениях – от стоимости работ.
К сведению! Изменения коснулись и размеров жилой площади. Установлен максимальный предел, насколько может измениться метраж квартиры (не более пяти процентов).
В защиту застройщиков
Односторонний отказ от договора возможен только при существенном нарушении одного из условий договора. Сделано это в связи с тем, что многие граждане для расторжения использовали статью закона о нарушении прав потребителя, не имея на это веских причин.
Полезно! На заключительной стадии рассмотрения еще несколько правок.
Избежать возможные риски
Юристы уверяют, большинство проблем возникает из-за того, что люди не осознают разницу между обычной покупкой квартиры и участием в долевом строительстве. При вкладывании денег в новостройку, не важно, на каком этапе, человек не покупает объект недвижимости, как таковой, а приобретает только права требования на получение его в будущем. И будет ли он достроен и зарегистрирован, остается большим вопросом.
При этом местные власти, в случае недостроя, доделать дом до конца за свой счет могут. Но с юридической точки зрения, администрация не должна брать на себя обязательства по достройке, это исключительно акт доброй воли, который, в том числе зависит от бюджетных средств.
При признании объекта незавершенным строительством, госстройнадзор не может принять его в эксплуатации, а разрешить вселиться в недостроенный дом, чиновники не имеют права. Ситуация может казаться тупиковой, но выход все-таки есть:
- смириться с тем, что деньги потеряны и купить другое жилье;
- дождаться конца процедуры банкротства строительной организации и получить компенсацию;
- достроить дом своими силами.
Важно знать! В последнем случае создается организация, как правило, коммерческое партнерство, строительный кооператив или ЖСК. Дальше визит в администрацию с предложением варианта о перезаключении договора инвестирования. Получив право на участие в стройке, дольщики будут обязаны совместными усилиями собрать деньги на совершение работ и заключить контракты на их выполнение. И лишь когда дом будет принят специальной комиссией, в него можно будет въехать.
Закономерность больших городов
Правительство ведет постоянную работу по сокращению объектов незавершенного строительства. Пока остановить появление новых долгостроев не удается. Одни дома сданы, другие переходят в разряд проблемных, но количество последних снижается.
К слову! Только в Москве за последние шесть лет, их количество уменьшилось в три раза
С момента выхода закона уже прошло более десяти изменений. То есть правила постоянно совершенствуются и сказать, что сегодня предприняты все исчерпывающие меры по защите участников долевого строительства пока еще сложно. Сначала нужно немного подождать и посмотреть, как действующие изменения повлияют на рынок в целом.
