Договор уступки права на квартиру в новостройке

Для получения собственного жилья хороши все доступные способы. Одним из них является приобретение квартиры в строящемся многоэтажном доме. Этот вариант привлекателен для многих россиян благодаря своей относительно низкой стоимости и возможности в любой момент продать еще несуществующие квадратные метры. Чтобы понять, как это возможно, необходимо определить, что означает переуступка прав требования.

Что такое договор цессии

Долевое строительство – это возведение многоэтажного дома на общие средства заинтересованных лиц: тех, кто впоследствии станет собственниками жилой недвижимости в новостройке. На этапе планирования застройщик определяет стоимость жилья разного формата (1-комнатные квартиры, студии и т.д.) и именно по этой цене, практически по себестоимости, желающие могут приобрести недвижимость. Для официального подтверждения сделки между застройщиком и потенциальным собственником заключается договор долевого участия (ДДУ). В нем отражаются следующие важные моменты:

1. Детальное описание жилплощади, которую получит дольщик (площадь, количество комнат, этаж, расположение на плане дома, наличие балкона/лоджии и т.д.).
2. График платежей по ДДУ.
3. Срок окончания строительных работ.
4. Гарантийные сроки для возмещения ущерба или устранения выявленных дефектов.

После успешного подписания ДДУ покупатель именуется дольщиком и является собственником не реального имущества, а прав требования на него. Если по каким-то причинам дом не будет достроен, дольщик имеет право требовать предоставить ему готовую жилплощадь в новостройке или адекватную компенсацию с учетом уже внесенных денежных средств. Именно это право требования может быть передано третьим лицам по договору цессии на квартиру.

Важно! Оформить цессию на жилую недвижимость возможно, если договором долевого участия предусмотрена продажа прав требования.

Особенности и преимущества цессии

Главной особенностью документа является то, что он позволяет продавать то, чего еще нет в реальности. Например, по договору ДДУ квартира дольщика располагается на 16 этаже строящегося многоквартирного дома, но на момент заключения цессии здание имеет только 3 этажа. То есть право на будущую квартиру есть, а самой недвижимости нет. Кроме того, существуют дополнительные нюансы:

1. Оформлять цессию можно, если дольщик уже внес какую-то часть денег за свою будущую квартиру.
2. Допустимо приобретение недвижимости за счет заемных банковских денег. Но ставка по кредиту до момента ввода жилого строения в эксплуатацию будет существенно выше, чем по стандартным программам.
3. Покупатель приобретает все права и обязанности дольщика, предусмотренные ДДУ, и обязан выполнять все условия первоначального договора. Например, за досрочный выход из долевого участия к дольщику могут быть применены штрафные санкции.

Продажа квартиры по договору переуступки является выгодной сделкой для обеих сторон:

1. Цедент – дольщик имеет возможность получить деньги за недвижимость, которой еще нет в наличии, при этом полностью компенсировав свои затраты и получив определенную прибыль. Кроме того, цедент имеет право передать остаток долга по ДДУ новому дольщику с согласия застройщика.
2. Цессионарий – имеет возможность по очень выгодной цене приобрести жилплощадь в новом доме. Но предварительно придется дождаться окончания строительства и ввода здания в эксплуатацию. Кроме того, сделка проходит под государственным контролем, поэтому является практически безопасной.

Полезно! Заключение договора цессии возможно только до момента ввода жилого строения в эксплуатацию. После подписания акта приема-передачи квартиры будет реализовываться по своей полной стоимости с учетом цен на рынке недвижимости в конкретном регионе РФ.

Алгоритм оформления цессии

Поняв, что значит переуступка прав и, приняв решение о приобретении недостроенного или еще несуществующего жилья, необходимо переходить к активным действиям. Алгоритм действий потенциального цессионария выглядит следующим образом:

1. Тщательная проверка документации. Внимание нужно уделить лицензионной и разрешительной документации застройщика. Кроме того, нужно проверить договор ДДУ, который имеется на руках у цедента. Для проверки подлинности документа можно сделать запрос в Росреестр (все договора долевого участия в строительстве жилых строений подлежат обязательной государственной регистрации).
2. Подготовка к предстоящей сделке. На этом этапе придется вести тесное общение с представителями компании-застройщика. Для переуступки прав требования потребуется получить справку об остатке долга по ДДУ (если стоимость не выплачена полностью). Также необходимо получить письменное разрешение застройщика на заключение сделки переуступки прав требования.
3. Заключение сделки. После всех проверок и подготовительных работ, цедент и цессионарий встречаются и подписывают составленный документ.
4. Регистрация в Росреестре. Договор цессии, как и любые сделки с недвижимостью, подлежит обязательной государственной регистрации. В отделении Росреестра должны присутствовать представители обеих сторон.
5. Финансовые расчеты. Передача денежных средств осуществляется после подтверждения факта госрегистрации цессии. Оптимальным вариантом для расчетов является использование банковской ячейки: покупатель кладет деньги в сейф в день заключения сделки, а продавец получает их только после регистрации документов в Росреестре.

Интересно! Получив предложение  на переуступку прав требования, необходимо сравнить цены, действующие в регионе. Слишком низкая цена может являться предпосылкой ближайшего банкротства застройщика, о котором цедент может быть заранее уведомлен.

Необходимые документы

Как и для любой сделки для переуступки прав требования необходимо подготовить определенный пакет документов. В список обязательных входят:

1. Паспорта цедента и цессионария или их представителей, если сделка заключается по нотариальной доверенности на осуществление данного действия.
2. Оригинал и качественная копия ДДУ.
3. Финансовая документация, подтверждающая факт внесения денежных средств в долевое строительство многоквартирного дома (квитанции, чеки, выписки с банковских счетов).
4. Выписка из ЕГРН (необходима для подтверждения факта регистрации ДДУ, а также отсутствия арестов, банковских закладных или иных обременений).

Совет! Если цедент и цессионарий состоят в законном браке, им потребуется нотариальное согласие от своих вторых половин на заключение сделки. Причем в первом случае супруг дает согласие на отчуждение имущества, а во втором – на приобретение.

Подписание договора уступки права на квартиру в новостройке – отличная возможность не только приобрести недорогое жилье, но и без потерь выйти из долевого участия при определенных обстоятельствах. Несмотря на то, что в Российской Федерации данных вид сделок не очень популярен, при грамотном подходе результат будет положительным,а риск столкнуться с мошенничеством минимальным.