Инструкции и советы        25 апреля 2019        0

Если кадастровая стоимость при продаже квартиры выше рыночной

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

При реализации квартиры возникает вопрос установки цены. Многие ориентируются на среднюю стоимость по району, другие на кадастровый показатель. Большинство людей не знают, влияет ли разница между данными величинами на налоги и иные обязательные сборы. Какие последствия старого и нового собственника появляются, когда осуществляется продажа квартиры ниже кадастровой стоимости?

Расшифровка понятий

Кадастровая стоимость является показателем оценки объекта, утвержденная органами Росреестра. Для ее вычисления прибегают к услугам независимых оценщиков, которые применяют массовые методы для вычисления конечной величины. Все действия по расчету подлежат внесению в отчет, который можно поднять при подаче ходатайства на изменение установленной суммы.

При определении кадастровой стоимости учитываются:

  1. Сумма затрат на возведение дома, где расположена квартира.
  2. Износ основного объекта.
  3. Планировка.
  4. Присутствие на территории размещения необходимых для жизни учреждений (инфраструктура).
  5. Доходность района.

Утвержденная цена вносится в единый реестр. Информацию можно найти на публичной карте или путем запроса выписки из ЕГРН.

Оценщики, занимающиеся расчетом параметра, не принимают во внимание фактическое состояние объекта (ремонт дома на данный момент), удаленность от дороги и остановки. Кроме того, часто получаются завышенные результаты ввиду учета дорогостоящих материалов, хотя дом располагается на окраине населенного пункта. Результативная величина может быть выше рыночного показателя.

Рыночная цена присваивается конкретной квартире относительно района нахождения, качества ремонта, состояния дома и иных технических параметров. Кроме того, она зависит от удаленности от центра, наличия инфраструктурных объектов, транспортной развязки. Показатель нигде не регламентирован, определяется специальными оценщиками или риэлторами. А также каждый собственник может самостоятельно фиксировать рыночную цену при реализации имущества.

Читайте также:  Чем отличается дачный (садовый) дом от жилого дома

Отображение кадастровой стоимости на публичной карте

В большинстве случаев кадастровая величина ниже регламентированного рынком показателя в 1,5-3 раза в зависимости от региона, места нахождения в городе.

Обратите внимание: При сравнении стоимостей двух квартир в старых постройках многие видят одинаковые суммы. Это связано с низким спросом покупателей, что отражается на падении цены.

Учет при продаже

Кадастровая стоимость при продаже квартиры рассматривается исходя из утверждения окончательной цены. Каждый собственник просмотрит величину для оценки вероятности реализации по названной посредником сумме. Ведь многие риэлторы заинтересованы в получении высокого процента от продажи.

Когда владелец имущества выходит на сделку, заключая договор о смене собственника, приходиться отчитываться перед налоговой инспекцией по возникшим доходам. Так как установлен единый процент (13%) от величины поступлений, каждый налогоплательщик обязан внести необходимую сумму. Но в 2019 году применяются разные способы уплаты относительно времени владения и цены.

Недвижимость принадлежит гражданину с 2015 года и приобретена ранее

При подтверждении права владения до 01.01.2016 собственник должен ориентироваться на рыночную величину, вписанную в договор купли-продажи. Порядок применения способа регламентирован ФЗ №382. При таком подходе стоит учитывать, что датой приобретения является момент регистрации объекта в Росреестре.

Подобные случаи с правообладанием рассматриваются и для квартир, полученных в наследство. В расчет берется дата открытия наследуемого имущества.

Недвижимость приобретена после 01.01.2016 года

При реализации объектов, которые были куплены после наступления 2016 года, возможны два пути развития событий:

  1. Владелец продал за цену, которая больше 70% установленной для недвижимости кадастровой стоимости. При налогообложении рассматривается параметр, указанный в договоре. Во внимание не принимается показатель из Росреестра. Например, при покупке имущественного объекта за 4000000 руб. и дальнейшей реализации за 5000000 руб., к налогоплательщику применяется схема расчета суммы по договору.
  2. Стоимость при продаже меньше 70% кадастровой цены, что отражается на учете второго показателя. В результате сделки гражданин получил доход в размере 70% от утвержденной Росреестром величины. Например, при владении квартирой более 3 лет и дальнейшей реализацией за сумму 1000000 руб. (цена покупки 10000000 руб.) придется заплатить 13% от величины, получаемой по формуле 10000000х70%=7000000 руб.
Читайте также:  Давление холодной и горячей воды в квартире по стандартам

При рассмотрении различных ситуаций возникают споры по поводу применения дохода, получаемого при продаже за высокую или низкую цену. Например, при приобретении квартиры после 2016 года за 3000000 руб. и дальнейшей реализации за такую же сумму, многие считают, что нет необходимости платить сборы. Но ввиду проведения сделки после во время принятых изменений в налогообложении следует учесть кадастровую сумму. Если она составляет более 3000000 руб., взимается 13% с установленной оценщиками величины. При этом следует вычесть затраты на покупку.

Важно: При проведении сделок по продаже налогоплательщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1000000 руб. ФНС не будет учитывать сумму при расчете дохода для обложения.

Использование вычета при продаже квартиры для снижения налогооблагаемой базы

Как быть при продаже при изменении кадастровой стоимости

Так как кадастровая стоимость при продаже недвижимости влияет на сумму уплачиваемых налогов, встает вопрос уменьшения величины. Допускается подать заявление о пересмотре в специальную комиссию при Росреестре. Кроме того, возможно рассмотрение дела в суде. Рекомендуется учесть особенности процедуры:

  1. Срок рассмотрения составляет 30 дней при обращении в комиссию, но судебные инстанции могут вынести решение в более долгий период.
  2. Потребуется собрать большой пакет документов для доказательства неверности определения параметра.
  3. Необходимо вызвать эксперта-оценщика для расчета реальной цены, что внести новые данные в реестр (должны соблюдаться требования к квалификации специалиста).
  4. В большинстве ситуаций не удается значительно снизить величину по причине отсутствия убедительных оснований.

Заявитель должен предъявить серьезные нарушения при проведении оценочных работ, чтобы комиссия или суд объективно определили причину утверждения неправильной цены. Вызов эксперта предполагает оплату услуг, стоимость которых варьируется в пределах 5-25 тыс.руб.

Совет: Кадастровая стоимость при продаже интересна и покупателям объекта, так как от нее зависит налог на имущество. При значительной сумме приходится ежегодно отчислять большие суммы в бюджет.

При изменении кадастровой стоимости следует знать, что она берется по состоянию на 1 января того года, когда проводилась сделка по продаже. Поэтому при желании избавиться от объекта после утверждения меньшей цены требуется принять в расчет начало отчетного периода.

Читайте также:  Как строят панельные дома - технология и принципы

Принятие изменений по кадастровой стоимости на 1 января отчетного года

Зная нюансы налогообложения при продаже квартиры ниже кадастровой стоимости, можно избежать уплаты высокого сбора. Величина влияет не только на обязательные отчисления, но и на рыночную популярность для покупателей.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта