- Очередная редакция. Чего ждем?
- Уставной капитал – «голодранцам» не место на рынке
- Эскроу-счета. Защита надежная, но дорогая…
- Компенсационный фонд – новый формат страхования ответственности?
- Раскрытие информации, достоверность и актуальность сведений
- …И о рекламе
- Инструкция по эксплуатации квартиры…
- Сколько может быть «лишних квадратов»?
- Как дольщик может сорвать передачу квартиры…
- Единый государственный реестр застройщиков
- Заключение
С приходом нового года вступил в силу пакет поправок к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…» (ФЗ-214), который традиционно призван обеспечить защиту дольщиков, и навести порядок на рынке первичной жилой недвижимости. В рамках этой статьи мы рассмотрим нововведения и постараемся понять, каких изменений стоит ждать в наступившем году или в более долгосрочной перспективе.
Очередная редакция. Чего ждем?
Последний пакет изменений является уже тринадцатой редакцией закона.
Этот документ известен как ФЗ-304 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве …» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”.
Стоит сказать, что с момента появления ФЗ-214 (он был принят в декабре 2004 года) законодательный акт постоянно претерпевал изменения, совершенствовался и развивался, охватывая все новые аспекты отношений застройщиков и дольщиков.
Отталкиваясь от опыта прошлых лет, можно предположить, что каких-либо кардинальных сдвигов не произойдет и в дальнейшем.
Тем не менее, можно ожидать появления новых мер, направленных на защиту интересов дольщиков, и вполне возможно, что некоторые из них окажутся весьма эффективными.
Принятые поправки отражены в законодательном акте, подписанном Президентом РФ еще летом (3 июля).
Итак, рассмотрим, какие меры были приняты для того, чтобы улучшить легендарный закон.
Уставной капитал – «голодранцам» не место на рынке
Лейтмотивом серии поправок стала необходимость ограничить доступ к долевому строительству финансово неустойчивых компаний.
С этого года застройщик, который планирует возводить жилую недвижимость с привлечением средств по ДДУ (Договор Долевого Участия) обязан иметь уставной капитал, составляющий порядка 4% от совокупной стоимости всех объектов, которые им возводятся.
С одной стороны, поправка действительно исключает участие застройщиков, у которых нет собственных фондов, однако внедрение этой меры автоматически означает, что на рынке останутся преимущественно крупные компании, которые и будут диктовать условия. В данный момент подавляющее большинство застройщиков (порядка 90%) не имеют собственных средств, исключение составляют лишь некоторые девелоперские компании, которые работают на рынке уже более десятка лет.
С другой стороны, поправка не дает понимания относительно того, как и в каком виде должен быть сформирован уставной фонд. Обязательно ли это будут средства на счете в банке или это может быть какое-либо имущество, строительная техника? Может ли застройщик распоряжаться капиталом уставного фонда? Если да – то этот капитал может быть реализован и незадолго до процедуры банкротства…
Эскроу-счета. Защита надежная, но дорогая…
Некоторые эксперты отрасли придерживаются мнения, что поправка, в принципе, противоречит идее долевого строительства. А эта идея состоит в том, что застройщики хотят построить жилье за счет беспроцентного кредита (взносы дольщиков), а дольщики, в свою очередь, хотят купить квартиру дешевле рыночной стоимости (относительно готового жилья) и с этой целью вкладывают свои деньги. В конечном итоге, сложные проценты, начисляемые банком, будут заложены в стоимость строительства, а оплачивать их будет не кто иной, как дольщик.
В новом законе прописана также эффективная мера, которая позволила бы одновременно сократить риски затягивания сроков строительства и сделать так, чтобы риски банкротства застройщиков более не ложились на плечи дольщиков. Речь идет об эскроу-счетах.
На специальные счета в банке дольщики вносят свои деньги (взнос по ДДУ), и под эти деньги банк кредитует застройщика, деньги с эскроу-счетов застройщик может забрать лишь по завершении строительства.
Банк, в свою очередь, имеет проценты по кредиту, то есть, фактически, используется схема проектного финансирования, которая исключает нецелевое использование денег.
Впрочем, хотя механизм работы через эскроу-счета в новом законе прописан, однако никто не обязал застройщиков работать по описанной схеме.
То есть, мера носит, так сказать, чисто декларативный характер.
Компенсационный фонд – новый формат страхования ответственности?
Следующая поправка также касается страхования дольщика от риска банкротства застройщика. В новой редакции ФЗ-214 прописана возможность создания компенсационного фонда, из которого, в случае возникновения у застройщика непреодолимых трудностей (в результате чего он не сможет выполнить свои обязательства перед клиентами) будет достраиваться жилье или проводиться выплаты пострадавшим.
Таким образом, предполагается, что застройщики будут вносить взносы в этот фонд соразмерно стоимости строительства своих объектов (но не более 1% стоимости).
Аналитики, путем несложных подсчетов, уже установили, что средства фонда будут ежегодно увеличиваться на сумму в 20-30 млрд. рублей. Соответственно, денег должно хватить на покрытие любых проблем, которые в принципе могут возникнуть. С одной стороны – это очень хорошая и действенная мера, но теперь рассмотрим нюансы.
Сейчас есть два пути страхования ответственности для застройщика – это оформление страховки в рамках существующей системы страхования или поручительство банка. Пока непонятно, какие кардинально новые возможности сможет предложить компенсационный фонд, который, скорее всего, будет представлять собой нечто наподобие государственной страховой компании. Страховые компании и сейчас обязаны выплатить возмещение дольщику в полном объеме при возникновении каких-либо проблем.
Теперь получается, что за ошибки (или мошеннические действия) проблемного застройщика будет платить не банк или страховая компания, а его коллеги – такие же застройщики. Которые, скорее всего, постараются оптимизировать эти издержки, просто переложив соответствующие расходы на дольщиков, повысив стоимость жилья.
Раскрытие информации, достоверность и актуальность сведений
Ряд изменений коснулся и документации — расширился список документов, которые должны быть опубликованы на сайте застройщика (или сайте строящегося объекта). Помимо разрешительной документации и документов, подтверждающих право на использование участка, обязательной публикации подлежит:
заключение аудитора по предпринимательской деятельности застройщика (за последний год);
договор поручительства с учредителями компании-застройщика;
заключение уполномоченного органа исполнительной власти;
форма договора (ДДУ), предлагаемая застройщиком.
Кроме того, на сайте застройщика должны будут публиковаться регулярные фотоотчеты о строительстве объекта. Введена ответственность за достоверность и актуальность опубликованной информации.
…И о рекламе
В закон также внесены требования, которым должны соответствовать рекламные материалы, с помощью которых застройщик осуществляет привлечение средств (рекламирует новостройку). Обязательным станет указание наименования застройщика (соответствующе тому, которое используется в проектной декларации), а также сведений о месте, где проектная декларация опубликована.
Кроме того, рекламу разрешено использовать лишь при соблюдении важного условия: у застройщика на момент подачи рекламы должен быть оформлен весь перечень документов, которые необходимы для начала строительства.
Инструкция по эксплуатации квартиры…
Появился новый пункт, который говорит, что ДДУ (помимо информации о сроках, гарантии, пр.) должен включать план-схему с точным расположением квартиры дольщика на этаже.
В момент приемки-передачи квартиры застройщик, вместе с ключами, обязан передавать владельцу квартиры инструкцию по эксплуатации (!) «объекта долевого строительства», в которой должна быть указана такая информация, как срок службы всего объекта, правила эксплуатации элементов отделки, инженерных систем, пр.
Делается это вот для чего:
Когда дольщик обращается к застройщику для того, чтобы заставить его выполнить работы по гарантии (то есть, фактически, устранить проблемы, появившиеся по вине застройщика, в результате некачественного выполнения скрытых работ), ему нужно доказать, что он правильно эксплуатировал недвижимость. В противном случае, в проведении ремонта ему будет отказано.
Но если застройщик не сумел доказать, что проблемы возникли по вине дольщика, который «неправильно эксплуатировал квартиру», то он будет обязан провести ремонтные работы. Споры по данному вопросу будут осуществляться в судебном порядке с привлечением независимых компаний, у которых имеется лицензия на проведение строительно-технической экспертизы.
Cделать это нужно будет в отведенный срок (нельзя будет, как раньше, например, растягивать замену радиатора отопления на полгода), за каждый день просрочки по истечении этого срока застройщик будет выплачивать 1% от общей суммы расходов, связанных с ремонтными работами.
Сколько может быть «лишних квадратов»?
Наконец-то появились нормативы по отклонению итоговой площади готовой квартиры относительно ДДУ – ситуация с «лишними» квадратами дольщикам уже порядком поднадоела.
С этого года отклонение от площади, указанной в договоре, не превышающее 5% от общей площади признается несущественным.
Если же эти 5% превышаются, то дольщик имеет право расторгнуть договор. Кстати, договор теперь дольщик не может расторгнуть по любому поводу, не обращаясь в суд, теперь для этого необходимо постановление суда.
Как дольщик может сорвать передачу квартиры…
В ответственности застройщика за срыв сроков передачи квартиры по ДДУ также есть интересное уточнение. В договоре указана дата передачи, и если квартира передается с нарушением сроков, то застройщик несет за это ответственность (платит неустойку).
С вступлением в силу новых поправок, застройщик освобождается от уплаты неустойки, если дольщик намеренно сорвал сроки, отказавшись подписывать акт приема-передачи. То есть, если застройщик докажет в суде, что основания для отказа у дольщика на самом деле отсутствовали, он ничего платить не будет.
Единый государственный реестр застройщиков
Планируется создать информационный ресурс, на котором дольщики (скорее — потенциальные клиенты застройщиков) могут получить определенный набор важных сведений о той или иной строительной, девелоперской компании. Предполагается введение оценки надежности застройщика по неким критериям (которые пока еще не определены).
Далее в дополнениях сказано о создании единого реестра застройщиков, этот реестр будет контролировать государство.
Сложно сказать, насколько эта мера позволит дольщикам упростить выбор, и, уж тем более, не понятно, может ли этот реестр что-либо гарантировать.
Например, как быть в том случае, если застройщик, который позиционировался в пределах информационного ресурса (государственного), как вполне надежный, вдруг обанкротится?
Кто будет нести ответственность за неправильную оценку, и в какой форме эта ответственность будет выражаться?
Заключение
С каждой редакцией ФЗ-214 остается все меньше лазеек, которыми могли бы воспользоваться недобросовестные застройщики для обмана своих клиентов. Можно надеяться, что и новые поправки будут работать на благо дольщиков. Остается дождаться, пока будут разработаны и реализованы механизмы, без которых некоторые положения закона остаются всего лишь благими намерениями.
Многие поправки направлены на снижение рисков для дольщика, однако некоторые меры, очевидно, повлекут удорожание недвижимости на первичном рынке – что делать, за гарантии безопасности, так или иначе, приходится платить. Однако в ряде случаев переплата может быть оправдана, так как позволяет избежать многих проблем, например, продолжительного ожидания компенсации вместо получения новой квартиры.
Подготовлено по материалам © Источника