Изменение вида разрешенного использования земли: порядок действий

У владельца земельного надела часто появляется желание поменять вид разрешенного использования (ВРИ). Он зафиксирован в документации на право собственности. На некоторых территориях разрешена постройка дома, на других это запрещается. Чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка, важно обосновать требования и тщательно подготовить документы.

Нормативная база

Смена ВРИ возможна в соответствии с законодательными нормами:

• Градостроительного кодекса РФ;
• Земельного кодекса РФ;
• ФЗ № 172 от 21.12.2004 «О переводе земель из одной категории в другую».

Внимание! Перевод не всегда разрешается, так как для этого важно соответствие определенным характеристикам. Смена участка на земли ИЖС возможна в пределах населенного пункта и при наличии необходимого минимума коммуникаций.

Какие виды выбирают

Согласно ЗК РФ, все земли делятся на территории с назначением. Это позволяет не строить промышленные сооружения в пределах населенных пунктов, чтобы не портить экологическую обстановку. Выделяют следующие категории:

• населенных пунктов, где разрешается возведение построек в рамках развития сельских и городских территорий;
• сельхозназначения с ограничениями по строительству и применению;
• земли под объекты энергетики, промышленности, связи, военных разработок, объектов государственной безопасности и космических направлений;
• участки запасного назначения;
• охраняемые и заповедные территории;
• лесничество;
• охраняемые зоны рядом с водоемами.

Обычно изменение вида разрешенного использования земли запрашивается в отношении участков населенных пунктов и сельхозназначения. При правильном выборе появляется возможность не только возвести жилой дом для круглогодичного проживания, но и получить регистрацию по месту проживания или пребывания. Это допускается только на участках под ИЖС.

Выделяют самые популярные ВРИ:

• осуществление сельскохозяйственной деятельности с возможностью возведения помещений для переработки и хранения полученной продукции;
• организация огородничества и садоводства;
• ЛПХ;
• крестьянско-фермерская деятельность;
• ИЖС с возможностью постройки жилого дома с соблюдением основных требований.

Важно! Для каждого вида устанавливаются ограничения. На территории ИЖС можно построить частный дом до 3 этажей, предназначенный для одной семьи. Не допускается возведение многоквартирной постройки. На наделе под огородничество допустимо возведение домика, но в нем невозможно получить регистрацию.   

Подготовка заявления

Если вы определились с предпочитаемой формой ВРИ, необходимо подготовить документы. Одним из важнейших является заявление установленного образца. Оно подается в районную администрацию по адресу расположения участка.

Обращение включает следующие части:

В конце документа проставляется подпись заявителя и дата обращения. В нижней части указывается список с перечислением приложенных документов. Требуется копия паспорта, разрешение на обработку персональных данных. Юридические лица представляют выписку из ЕГРЮЛ о факте постановки на учет в налоговом органе.

Рекомендация! Чтобы эффективно отслеживать соблюдение сроков рассмотрения, заявление готовится в двух экземплярах. При личном обращении проставляется печать на втором бланке со входящим номером и датой приема. При пересылке обращения по почте России необходимо отправлять его письмом с уведомлением о доставке.

Подготовительные действия

Чтобы поменять разрешенное использование земельного участка, сначала уточняется действующий градостроительный регламент на территории. Для этого можно запросить:

• выписку из правил землепользования и застройки;
• градостроительный план;
• справку о зонировании территориальной единицы в пределах нахождения надела.

Документы можно запросить в Росреестре или МФЦ путем личного обращения. Доступно онлайн заявление на сайте регистрационной службы. За готовым результатом нужно явиться лично или запросить ответ по электронной почте. Также возможно отправление по почте России, если заявление подано с применением электронной цифровой подписи.

Уточняется разрешенное использование по конкретному участку. Оно делится на 3 основные группы:

• основная;
• условно разрешенная (определяется по факту публичных слушаний);
• вспомогательная (назначается дополнительно к предыдущим).

Далее подбирается вид пользования, который максимально отвечает целям территории. К каждой категории относится несколько возможных разрешенных видов использования. При достаточной аргументации можно успешно изменить один на другой.

Процесс обращения

Если планируется изменение вида разрешенного использования, порядок действует стандартный. Процесс начинается с тщательной подготовки документов, заявления и обоснований требований. Во многом этот этап сказывается на дальнейший результат.

Далее важно обратиться в администрацию по месту нахождения участка. В некоторых случаях проводятся публичные слушания в территориальном отделе Росреестре или администрации. Если новый ВРИ связан с капитальным строительством жилого дома, положительное решение не потребует слушаний. Но в этом случае важно, чтобы новый вид использования не противоречил целевому назначению.

В течение 30 дней должно быть принято решение о возможности удовлетворения заявления. Окончательное одобрение происходит в земельном комитете органа местного самоуправления.

Затем заявителю направляют уведомление о результате. Если решение положительное, можно обратиться в Росреестр для официальной смены в государственном реестре. При отрицательном ответе предоставляется мотивированный отказ. Если проблема связана с недостаточной проработкой документов, можно исправить ошибки или неточности. Затем запрос с документами подается повторно.

Необходимые документы

Чтобы добиться положительного решения, важно подготовить как можно больше справок и обоснований. Предоставляется следующее:

• заявление;
• гражданский паспорт заявителя;
• нотариальная доверенность и паспорт представителя, если у собственника нет возможности самостоятельно подать документы;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на участок (договор купли-продажи, дарения, акт о приватизации, свидетельство о вступлении в наследство);
• картографические материалы, позволяющие определить точное местоположение (ситуационный план, адресный план, межевой план).

Причины отказа

Законодательством определяется точный перечень причин. К ним относится:

• отсутствие правовых оснований;
• несогласие участников слушаний;
• выявление недостатков в документах и заявлении;
• обращение подписано лицом, не владеющим участком официально;
• в отношении надела установлены ограничения;
• сведения в заявлении и документах противоречат;
• запрашиваемый ВРИ не соответствует целевому назначению.

Если сотрудники администрации отказывают принять заявление к рассмотрению безосновательно, единственный выход — обращение в суд. При положительном решении можно сразу передать документы в Росреестр на регистрацию.

Таким образом, изменение ВРИ возможно при соблюдении градостроительного регламента и тщательной предварительной подготовки. Оно занимает немного времени, но позволяет применять землю в соответствии с собственными целями и без нарушения законодательства.