В процессе возведения новых строительных объектов активно применяется юридическая процедура, которая заключается в передаче одной стороной другой права требования на собственность в многоквартирном доме. Подобное действие больше известно как переуступка прав собственности на квартиру в новостройке. В большинстве случаев такая мера применяется организациями, выступающими в роли инвестора, которые приобретают права на недвижимость еще на начальном этапе строительства. В ходе выполнения работ, когда риски замораживания стройки сведены к минимуму и стоимость квадратных метров возрастает, обладатель объекта недвижимости переуступает его третьему лицу.
Определение заключаемой сделки
Что такое переуступка квартиры в новостройке? Под таким понятием определяют способ реализации квартиры, при этом продается не сам объект недвижимости, а возможность стать владельцем. Такое явление имеет место на территории РФ часто, поскольку при приобретении квадратных методов таким способом за счет рисков стоимость квартиры ниже уже готовой и введенной в эксплуатацию.
Важно. В отношении квартир, находящихся еще на этапе возведения, не применяется понятие договора купли-продажи. Это связано с тем, что по причине отсутствия квартиры как отдельного объекта, не введенного в эксплуатацию, не существует понятия собственности. Юридически присутствует только право требования, которое при перечислении указанной потенциальным владельцем суммы средств переуступается.
Переуступка объекта недвижимости осуществляется такими способами:
- Заключение договора долевого участия в строительстве. Такая сделка считается более надежным способом среди всех возможных. Это связано с тем, что новый собственник имеет возможность наложения штрафных санкций на застройщика в случае срыва сроков ввода в эксплуатацию.
- Предоставление пая в компании по жилищному строительству. В такой ситуации привлечение застройщика к ответственности не применяется, но наряду с этим пайщик может принимать решения по вопросам строительства.
- Договор на долевое участие. Заключается в регистрации права требования, но оплата производится уже на более позднем этапе.
- Договор купли-продажи предварительного типа. Заключается в регистрации намерения приобрести жилплощадь, но сама сделка заключается на этапе сдачи в эксплуатацию.
Порядок осуществления сделки
Заключение договора о переуступке права требования состоит из следующих этапов:
- Составление соглашения, в котором будут содержаться гарантии сторон, сроки выполнения, стоимость и другие условия.
- Подписание оформленного документа. Действие осуществляется в государственном органе – регистрационной палате по месту расположения объекта или многофункциональном центре в удобном отделении.
- Оплата государственной пошлины за проведение сделки.
- Заполнение заявления на регистрацию договора.
- Предоставление необходимого пакета документации и их копий.
- Ожидание регистрации. Продолжительность ее выполнения составляет от 5 до 10 дней.
- Получение зарегистрированного договора, подтверждающего право требования.
Важно. К договору переуступки предъявляются требования, без соблюдения которых он может быть признан недействительным. Лицо, которое приобретает возможность стать владельцем, должно обращать внимание на их соблюдение, в противном случае можно лишиться как собственности, так и перечисленных средств.
Требования к договору цессии (переуступки)
Оформление соглашения осуществляется с учетом таких правил:
- договор составляется в письменной форме;
- отражаются реквизиты обеих сторон – принимающей возможность требования и передающей его;
- организация, осуществляющая застройку, является заинтересованным лицом, в связи с этим необходимо получить согласие ее уполномоченных представителей на сделку;
- объект, являющийся предметом договора, должен подробно описываться в соглашении – точный адрес, количество комнат, этаж, номер квартиры;
- документ подлежит заверению нотариусом.
Негативные последствия и способы их избежать
Имея намерение купить квартиру по переуступке в новостройке, будущему собственнику необходимо учитывать возможные риски, которые присутствуют при заключении соглашения и после такого действия:
- Поскольку при определенных обстоятельствах сделка может быть признана недействительной, момент передачи денег необходимо фиксировать заполнением акта приема-передачи.
- На данный момент распространенным способом мошенничества является переуступка сразу нескольким лицам. Для исключения такого фактора следует получать достоверные данные об отсутствии зарегистрированного договора на эту же квартиру с другим лицом.
- Застройка может быть связана с несоблюдением сроков, рассчитывать на точное исполнение обязательств не стоит. При этом потенциальный собственник должен знать, что при наличии доказательной базы можно привлечь застройщика к ответственности, вследствие чего следует выплата штрафных санкций.
- Продажа строящихся объектов может быть связана с низким качеством работ. В такой ситуации будущий владелец посредством заказа услуг независимого оценщика может получить достоверную информацию относительно проведения строительных работ и того, на какой стадии они находится.
- Стоимость жилплощади может быть завышена. Поскольку реальную цену объекта на определенном этапе строительства сложнее определить, некоторые посредники пользуются отсутствием ориентированности покупателей в ценах и устанавливают ее значение выше. В этом случае также обращение к оценщику помогает определиться с тем, выгодное ли предложение или нет.
Перед заключением договоров для устранения возможных рисков будущий собственник должен проверить следующую документацию:
- свидетельство о регистрации организации;
- устав фирмы, которая выступает в качестве посредника;
- справка о постановке на учет в Федеральной налоговой службе;
- документ, подтверждающий наличие право владения земельным участком, который застраивается;
- бухгалтерская отчетность, которую лицо может предоставить по требованию клиента;
- проект строительства, в котором будет указана основная цель возведения сооружения.
Для справки. В связи с частыми случаями мошенничества, происходящими при продаже квартиры по переуступке, лучшим вариантом обезопасить себя является получение данных о репутации как посредника, так и застройщика. При наличии негативных отзывов, ситуаций с привлечением к уголовной ответственности или признании сделок с недвижимостью недействительными лучше обратить внимание на других продавцов.
Итак, реализация квартиры в новостройке по переуступке заключается в возникновении права стать собственником жилья после сдачи дома в эксплуатацию. При осуществлении сделки необходимо соблюсти установленный порядок действий и проверить документы относительно строительства и возникновения прав на квартиру у ее продавца.