Инструкции и советы        26 апреля 2019        0

Как купить квартиру с обременением: выгода и риски

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Покупая жилье на вторичном рынке, покупатели знают, что юридическую чистоту объекта нужно проверять по выписке ЕГРН. В документе есть особая графа «ограничение прав…». Но не многие задумываются, что это значит, квартира с обременением и чем это может обернуться для нового собственника в будущем.

Выписка ЕГРН

Виды обременений

С юридической точки зрения, обременение на недвижимость означает ограничение на совершение значимых действий по распоряжению имуществом. К ним относят:

  • продажу;
  • дарение;
  • завещание;
  • прописку.

Ограничения могут быть следующих видов:

  • ипотека в силу закона;
  • рента с пожизненным иждивением;
  • арест;
  • аренда;
  • доверительное управление.

Любое из них, за исключением ареста, означает, что для заключения сделок с объектом необходимо получить разрешение третьего лица, в пользу которого заложена квартира.

Полезно: В случае с арестом совершение юридически значимых действий в отношении жилплощади возможно только после его снятия.

Также невозможно приобрести жилплощадь, расположенную в домах, признанных ветхо-аварийными. Заключение договоров на отчуждение таких квартир запрещено по закону.

Способы покупки

Чтобы определиться, как купить квартиру с обременением, необходимо выяснить, какое именно ограничение числится на объекте недвижимости. Получить информацию можно из выписки ЕГРН. Запросить документ может любой гражданин, даже если он не является собственником жилья.

Заказать выписку можно следующими способами:

  • в отделении Росреестра;
  • через МФЦ;
  • онлайн.

Внимание: За предоставление информации взимается госпошлина.

Наиболее часто встречающийся вид ограничения – ипотека. Она предполагает, что фактическим владельцем недвижимости является организация-кредитор. При покупке такого объекта существует два варианта:

  • снять обременение до заключения договора купли-продажи;
  • приобрести недвижимость вместе с ограничением.

Второй вариант возможен только после согласования сделки с банком.

Читайте также:  Реально ли недорого купить готовый дом под ключ? Советы из практики

Снятие обременения

Чтобы не спрашивать согласия залогодержателя по ипотечному имуществу можно погасить задолженность за счет средств покупателя. Для этого необходимо:

  • заключить предварительный договор купли-продажи;
  • оформить передачу аванса отдельным документом;
  • продавцу погасить долг перед кредитором;
  • снять ограничение в Росреестре;
  • заключить основное соглашение об отчуждении имущества;
  • зарегистрировать переход прав собственности;
  • провести окончательный расчет.

Такая схема является рискованной для покупателя. Это связано с тем, что после снятия обременения продавец может отказаться от исполнения своих обязательств и второй стороне сделки придется возвращать уплаченные средства через суд.

Смена заемщика

В данном случае заключение сделки возможно только с письменного согласия кредитора. Отчуждение имущества состоит из следующих этапов:

  • обращение в банк с заявлением о смене заемщика;
  • сбор необходимых документов;
  • оценка банком платежеспособности потенциального клиента;
  • заключение трехстороннего договора купли-продажи;
  • подписание с финансовой организацией кредитного соглашения;
  • регистрация сделки в Росреестре.

Чтобы купить квартиру в ипотеке с обременением покупателю необходимо представить стандартный пакет документов:

  • паспорт;
  • сведения о доходах;
  • СНИЛС;
  • трудовую книжку.

Справка: Заключение трехстороннего соглашения предпочтительно оформлять у нотариуса. Это позволит минимизировать риски всех участников сделки.

При покупке жилья таким способом стоит учитывать, что банк вправе представить ссуду новому заемщику на иных условиях, нежели были предусмотрены для прежнего хозяина квартиры.

Другие ограничения

В остальных случаях следует действовать по одной из предложенных схем – либо снять обременение, либо заручиться согласием залогодержателя.

Квартира с обременением

При ограничении виде ренты с иждивением нужно получить разрешения от реального собственника на смену хозяина, которому достанется недвижимость после смерти рентополучателя. Покупателю вместе с правами на жилье переходят и все обязательства, предусмотренные договором ренты.

В случае длительной аренды (свыше 12 месяцев), зарегистрированной в Росреестре, стороны сделки могут:

  • дождаться окончания срока действия договора аренды и после этого совершить сделку купли-продажи;
  • купить имущество вместе с арендаторами.
Читайте также:  Налоговый вычет при покупке квартиры: как рассчитывается

Получать разрешение от арендаторов не нужно. Но при этом покупатель принимает на себя обязательство по исполнению всех условий, предусмотренных договором аренды. То есть он не может выселить жильцов до окончания срока действия арендного соглашения.

Если на квартире стоит ограничение в виде доверительного управления, то покупателю нужно:

  • ознакомиться с договором управления;
  • заручиться согласием собственника на совершение сделки;
  • выяснить порядок снятия обременения.

В договоре доверительного управления в полномочиях управляющего должно значиться разрешение на отчуждение жилплощади. В противном случае такой представитель не вправе подписывать договор купли-продажи.

Важно знать: Одним из видов ограничений, не позволяющих полноправно распоряжаться купленным имуществом, являются зарегистрированные в ней лица. Проверить их наличие по выписке ЕГРН нельзя. Для этого нужно заказать справку о количестве зарегистрированных граждан.

Риски покупателя

Основной риск покупателя заключается в утрате собственных средств без приобретения права собственности на объект.

Риск утраты права собственности

Также существуют другие опасности подобных сделок:

  • залогодержатель может отказаться от выдачи разрешения на заключение договора;
  • появление других претендентов на права владения квартирой;
  • выявление граждан, которые могут проживать в данном помещении на законных основаниях.

Помимо этого возможно умышленное укрытие продавцом информации о наложенном обременении. Тогда факт, что квартира в полной мере не принадлежит покупателю, может стать для него неприятной неожиданностью.

Преимущества покупки квартиры с обременением

Плюсом покупки недвижимости с наложенными ограничениями является существенное снижение стоимости продавцом. Купить такую квартиру можно дешевле на 20-30% от рыночной цены на аналогичное жилье.

Если обременением является залог в кредитно-финансовом учреждении, то снижается риск мошенничества со стороны продавца, так как вся сделка контролируется сотрудниками банка.

Как себя обезопасить

Чтобы минимизировать риски и сохранить собственные деньги покупателю необходимо предпринять ряд мер:

  • проверить квартиру на наличие обременений самостоятельно;
  • проконтролировать снятие с регистрационного учета всех жильцов;
  • запросить справки об отсутствии долгов;
  • обратиться к риелтору или юристу для оказания услуги по сопровождению сделки.
Читайте также:  Продажа квартиры после вступления в наследство

Покупка недвижимости с установленными ограничениями, при грамотном подходе, может стать выгодным приобретением. Но если упустить из виду важные детали при заключении сделки, то такое имущество может обернуться длительными судебными тяжбами. Поэтому необходимо внимательно изучать документы продавца и самостоятельно проверять квартиру на юридическую чистоту.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта