Инструкции и советы        17 мая 2019        0

Как оформить покупку комнаты в коммунальной квартире

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Когда недостаточно средств на приобретение полноценной квартиры, приходится довольствоваться несколькими квадратными метрами в коммуналке. Однако оформить покупку комнаты в коммунальной квартире значительно сложнее, чем целой квартиры или дома. Поэтому стоит подробно разобраться во всех хитросплетениях.

Покупка-продажа комнаты в коммунальной квартире

Отдельные нюансы

Стать собственником отдельного помещения можно двумя способами:

  • купить в коммунальной квартире или общежитии;
  • приобрести в обычной квартире и стать совладельцем.

Первый вариант подразумевает владение недвижимым имуществом полноценно, без учета мнения проживающих по соседству (при условии оформленной приватизации). А вот, при продаже комнаты в двухкомнатной квартире имеется в виду долевая собственность, когда совладельцы имеют приоритетное право покупки.

Согласно п. 1 статьи 250 ГК РФ при отчуждении части из общей собственности стороннему лицу, уже имеющиеся владельцы наделены преимуществом в покупке по предлагаемым условиям. Исключением служат случаи, когда объект выставляется на публичные торги. Следовательно, невозможны любые манипуляции, в том числе и продажа комнаты в квартире без согласия соседей владельца.

Что нельзя сделать без согласия соседей по коммуналке

Важно! Сделки по приобретению жилплощади в коммуналке и стандартной квартиры мало отличаются. Только прежде, чем заключать ДКП на комнату следует удостовериться в наличие письменного одобрения от жильцов по соседству.

По Гражданскому кодексу РФ, полноценный владелец жилых «квадратов», желающий выставить их на продажу, должен предварительно уведомить соседей и выставить свои условия:

  • общая стоимость и размер задатка;
  • способ расчета: единоразовая выплата, рассрочка;
  • порядок освобождения жилплощади.

Обозначенные позиции недопустимо изменять. В противном случае придется повторно уведомлять соседей.

Существует ли потребность в нотариусе

Необходимость в нотариусе зависит от типа сделки. Так, если реализуемая площадь, числящаяся в общей собственности записана на одного человека, то достаточно письменно составить договорное соглашение купли-продажи. А вот при наличии двух и более собственников, потребуется нотариальное заверение. Те же правила применяются  к совместно нажитому имуществу(жилью)супругов.

Внимание! Если продавец обладает долей, под которой подразумевается комната, то нотариуса привлекать не надо. Реализуют конкретно собственность, а обоюдное имущество в договоре не указывают.

Процедура покупки

Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире отнимает много времени и сил, поскольку включает несколько важных этапов. Чтобы в последствии не возникло проблем, рекомендуется соблюдать их последовательность:

  1. Находят подходящий вариант и договариваются о просмотре. Можно воспользоваться различными источниками: СМИ, интернет, телевизионные и объявления по радио, рекомендации знакомых. Проще воспользоваться специальными сайтами, где имеются для ознакомления фото и подробное описание.
  2. Осматривают жилье воочию, знакомятся с проживающими по соседству людьми. Обращают внимание на внешние показатели: состояние здания и подъезда, инфраструктуру, придомовую территорию.
  3. Просят продавца предъявить свидетельство собственника на недвижимость и уточняют, есть ли обременения. Подтверждением этого послужит выписка из ЕГРН, где будет вся необходимая информация о жилплощади.
  4. Удостоверяются в дееспособности продавца. Бывает, что после покупки поступает жалоба от родственников по этому поводу, и покупатель теряет приобретенную недвижимость. Поэтому требуют предъявить соответствующую справку из психиатрической клиники.
  5. Убеждаются, что нет долгов по коммунальным платежам. Продавец обязан по требованию покупателя показать квитанции по оплате или выписку из ЖЭКа (ТСЖ, УК), что нет задолженности. Если таковые имеются, то требуется урегулировать данный вопрос до заключения сделки.
  6. Берут в письменном виде отказные от других собственников. Данная обязанность полностью ложится на продавца. Он прописывает порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и каждому отправляет заказным письмом с уведомлением или передает лично. Им дается 30 дней на обдумывание и изъявление желания купить предлагаемый объект. При отсутствии ответной реакции с их стороны, автоматически засчитывается отказ
  7. Подписывают договор купли-продажи. Предварительно уточняют дату и время заключения сделки, способ расчета и прочие важные нюансы.
Читайте также:  Когда можно использовать материнский капитал на жилье

Чтобы оформить на себя право собственности, надо взять собранный продавцом пакет документов и свой паспорт. После перечисления госпошлины надо приложить квитанцию. Затем направляются в Росеестр или многофункциональный центр, где подают заявление о регистрации права собственности. После сдачи документов служащий выдает расписку о получении бумаг, где будет указана дата повторного приема. В назначенное время покупатель вновь посещает учреждение и забирает выписку из ЕГРН с вписанным новым владельцем.

Краткая схема купли-продажи комнаты

Документальное сопровождение

Чтобы правильно продать комнату в коммунальной квартире, необходимо подготовить следующие документы:

  • официально оформленное право собственности на недвижимое имущество (комнату);
  • техпаспорт на продаваемый объект;
  • справка из управляющей компании, подтверждающая отсутствие долга за коммунальные услуги;
  • выписка из паспортного отдела о прописанных жильцах;
  • доказательства, что другие собственники уведомлены по поводу продажи соседского жилья;
  • отказы от владельцев других жилых помещений в коммунальной квартире.

Оформление договора купли-продажи

После прохождения всех подготовительных этапов переходят к непосредственному заключению договора купли-продажи. В соглашении отображают следующие моменты:

  • дата создания документа;
  • личные данные продавца и покупателя;
  • характеристики продаваемого жилого объекта: адрес, жилая площадь, рыночная стоимость;
  • информация о способе передачи денежных средств.

Также в контракте указывают условия, при которых возможно расторжение сделки. Под этим подразумевается мошеннические действия продавца, когда реализуемый объект не является его собственностью, а принадлежит иному лицу.

Важно! Перед заключением договора уточнить, приватизировано ли жилье. Если нет, то данной недвижимостью может манипулировать только муниципалитет.

По российскому законодательству допускается в договоре купли-продажи обозначать способ расчета между сторонами без документального подтверждения (расписки). Инициалы прописывают в соответствии с данными в паспорте. Даже малейшая ошибка ведет к отклонению заявки в Росеестре. Договорное соглашение составляют в трех экземплярах.

Читайте также:  Сумма возврата налогового вычета при покупке квартиры

На чем акцентируют внимание

Чтобы успешно завершилась процедура покупки недвижимости, рекомендуется не упустить из виду отдельные нюансы. При продаже комнаты в коммунальной квартире отказы от всех совладельцев должны быть в обязательном порядке.

Дополнительная информация! Росеестр может оформить сделку при неправильно составленных отказных, но в дальнейшем велик риск оспаривания процедуры другими заинтересованными лицами в суде. Тогда покупатель вполне вероятно одновременно лишится собственности и денег.

Также следует сопоставить покупную стоимость и обозначенную в уведомлении – она должна быть идентичной. Если в комнате прописан несовершеннолетний гражданин, то потребуется согласие со стороны опекающих органов.

Нелишним будет узнать:

  • имеются ли прописанные жильцы, не участвующие в процедуре. Хоть они не смогут что-то сделать с недвижимостью, но имеют право на проживание. Такие сведения содержатся в домовой книге. Чтобы получить из нее выписку, рекомендуется обратиться за помощью к риелторам.
  • не наложен ли на объект арест. Для этого обращаются в Регистрационную палату и запрашивают соответствующую выписку.

На что следует смотреть при покупке комнаты

Отдельно стоит уведомить, что правовое регулирование процедуры покупки или продажи жилплощади нестабильно. Иначе говоря, нормы систематически меняются. Поэтому рекомендуется постоянно отслеживать нововведения, что позволит совершить сделку купли-продажи по закону и не иметь юридических проблем.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта