Инструкции и советы        04 ноября 2021        0

Как получить права на землю под домом?

Как получить права на землю под домом?

Приобретая квартиру, покупатель получает в собственность не только определенное количество квадратов жилой площади, но также часть земельного участка, на котором возведен жилой дом (это не только земля под домом, но и придомовая территория). Если относительно использования квартиры вопросов не возникает, то какую пользу можно извлечь из земельного участка?

kak_poluchit_prava_na_zemlyu_1.jpg

Сегодня поговорим о том, какие преимущества дает право на землю под многоквартирным домом, какими недостатками уравновешиваются преимущества этого права, а также о том, что нужно сделать собственнику квартиры, чтобы оформить права на землю. 

Правовая база. Для чего нужно регистрировать право на землю

Вопросы, касающиеся правовых норм использования собственниками земельного участка, рассматриваются в Земельном Кодексе РФ (ст. 36). Согласно ЗК РФ, земля предоставляется владельцам квартир в качестве общей долевой собственности на условиях, которые определяет жилищное законодательство. Жилищный Кодекс РФ (ст. 16) это подтверждает, и указывает, что право собственников на земельный участок, включая объекты, предназначенные для эксплуатации жилого дома, элементы благоустройства и озеленения, вытекает из прав собственности на жилую площадь.

Другими словами, земельный участок принадлежит всем жильцам дома точно так же, как принадлежат места общего пользования в самом доме (лестничная клетка, входная группа, площадки на этаже), элементы инфраструктуры, которые являются общими для всех квартир (лифтовое хозяйство, вентиляционные шахты, трубопровод горячего и холодного водоснабжения). В момент проведения расчетов за приобретаемую недвижимость, покупатель одновременно оплачивает и права на все вышеперечисленное.

kak_poluchit_prava_na_zemlyu_2.jpg

Однако сам факт принадлежности земли еще не означает прав на использование участка, размещенных на нем объектов, придомовой территории, пр. Если право на собственность квартиры регистрируется в момент ее приобретения, то автоматической регистрации прав на участок не происходит. Для приобретения собственниками возможности принятия решений относительно эксплуатации участка необходимо зарегистрировать право на землю — провести кадастровый учет участка, разграничить доли в общей собственности.

О процедуре регистрации мы расскажем ниже, а сейчас поговорим о том, для чего все это вообще может понадобиться жильцам.

Преимущества права на землю. Возможности реализации

  • С момента регистрации жильцами прав на земельный участок, на придомовой территории городские власти уже ничего не смогут поменять (снести, построить) без согласия собственников. Например, муниципалитет просто не сможет взять, и убрать беседку во дворе, построить дорогу, или иные объекты социальной инфраструктуры, в то время как жильцы остро нуждаются в стоянке для личного транспорта. Теперь жильцы имеют полное право организовать для себя стоянку или выстроить иной объект, например, спортивную площадку. Однако, ограничения, связанные с градостроительными нормами и стандартами, в любом случае продолжают действовать…

kak_poluchit_prava_na_zemlyu_3.jpg
  • Городские власти не могут без согласия собственников распоряжаться территорией, например, нельзя предоставить площадь в аренду под строительство магазина, иного коммерческого или социального объекта. А вот жители могут предоставить часть, теперь уже своей, площади, в аренду. Например, магазину, занимающему часть первого этажа, может быть предоставлена некоторая площадь для разгрузки товара, допускается, что эта площадь может быть огорожена. Средства, полученные в качестве арендной платы (после уплаты налога) могут пойти на облагораживание зеленой зоны придомовой территории или же на эти средства может быть обустроена ограда на детской площадке.

  • Без согласия собственников муниципалитет не имеет права проводить на территории какие-либо коммуникации, например, линии теплотрассы, соединяющие соседнюю новостройку с городской теплосетью. Если речь идет о надземной линии, она может стать непреодолимой помехой для проезда автотранспорта, движения людей, или же занять часть площади, которая в данный момент представляет собой зеленую зону.

Читайте также:  Что такое ДДУ при покупке квартиры

А что мы теряем? Минусы прав собственности на землю

Что же мы теряем, когда обретаем право собственности на то, что, фактически, и так принадлежит нам? Оформляя право на собственность, мы принимаем не только возможности, связанные с эксплуатацией территории или с получением прибыли, но и некоторые обязанности.

  • Да, теперь собственники сами несут ответственность за эту землю, они принимают обязанность содержать придомовую территорию и соответствующие объекты, расположенные на ней. Теперь уже не город занимается ремонтом и благоустройством территории (парковочные места, зеленая зона, газоны, детские площадки), а сами жильцы совокупно.

  • И эта ответственность заключается не в благих намерениях или в словах, а в совершенно реальных и тщательно прописанных в законодательстве санкций. Например, собственники (в лице ТСЖ) может быть оштрафованы за то, что придомовая территория пребывает в ненадлежащем состоянии. Например, не произведена уборка, не собраны листья в осенний период, не очищена от снега зимой, за несвоевременный вывод мусора.

kak_poluchit_prava_na_zemlyu_4.jpg
  • Возникают расходы, связанные со своевременным решением перечисленных вопросов, вернее – расходы, возможно, остаются такими же, только часть их перекладывается на жильцов. Соответственно, суммы, которые владельцы квартир сейчас видят в квитанциях по квартплате (графа «содержание общего имущества многоквартирного дома»), после оформления прав на землю будут несколько выше.

  • Коснется и собственников «земельный» налог, который ранее жильцы многоквартирного дома не должны были платить. Так, на 2017 год по Москве ставка (годовая) налога на «Земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса» составляет 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка (не квартиры). Предусмотрены, однако, некоторые меры, позволяющие смягчить земельное налогообложение. Так, на уровне Москвы предполагается налоговый вычет (в размере 1 млн. рублей) для таких категорий, как инвалиды, многодетные семьи, чернобыльцы.

Читайте также:  Трейд-ин квартиры – что это такое?

Хотя, предложение налогового вычета на земельный налог само по себе вызывает вопросы. Понятие «налоговый вычет» предполагает, что представители перечисленных категорий населения предполагает официальное трудоустройство этих граждан, а в силу их положения они являются, мягко говоря, не самыми востребованными работниками.

  • Постановка участка на кадастровый учет автоматически предполагает расчет стоимости этого участка. Так как кадастровая стоимость квартир уже рассчитана, за счет прибавления кадастровой стоимости участка она будет увеличена, иначе – никак. А это обстоятельство снижает конкурентную привлекательность квартиры в момент продажи, так как в договоре купли-продажи указывается именно кадастровая стоимость.

Таким образом, вопрос о том, стоит ли оформлять право на землю, сильно зависит от ситуации. Необходимо ясно осознавать баланс между преференциями, которые могут получить собственники в результате реализации своего законного права и расходами, прочими неудобствами, которые также будут являться следствием регистрации права. Кроме того, следует помнить об отсутствии механизма, позволяющего собственникам впоследствии как-либо избавиться от этого права.

Как оформить право на собственность

Чтобы зарегистрировать права, необходимо «сформировать» земельный участок – документально определить количество и качество всех расположенных на нем элементов инфраструктуры, определить точные границы этого участка. Если участок уже на кадастровом учете – это значительно облегчает задачу, всю информацию по этому поводу можно найти на сайте Росреестра (Кадастровая карта).

kak_poluchit_prava_na_zemlyu_6.jpg

1. Первым делом необходимо зафиксировать соответствующее решение владельцев квартир, для этого необходимо провести общее собрание. Положительное решение принимается в том случае, если более 50% собственников изъявили желание оформить права на землю. На собрании выбирается представитель, который от имени собственников будет заниматься вопросами оформления.

2. Регистрацией прав занимается городская администрация (в Москве это — Департамент земельных ресурсов), именно туда нужно подать заявление вместе с набором сопутствующих документов:

Читайте также:  Покупка квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

  • Протокол общего собрания собственников с вынесенным решением;

  • Лист регистрации собственников, принимавших участие в собрании;

  • Копии уведомлений о проведении собрания;

  • Письменные решения собственников о формировании участка;

  • Доверенности на представителей собственников;

  • Схема распределения долей собственников.

После проверки наличия проекта межевания выдается распоряжение об утверждении границ земельного участка.

3. Если же участок не находится на кадастровом учете, то он должен быть внесен в план межевания (определения границ). Соответственно, потребуется межевой план, для составления которого необходимо привлечь кадастрового инженера.

4. Когда межевой план готов, он утверждается в Департаменте и выдается документ о формировании участка. Стоит понимать, что собственники могут оспаривать решения администрации, например, если границы участка, на который они претендуют, меньше ожидаемых.

5. Теперь нужно обратиться в Росреестр с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет, и для регистрации права общей долевой собственности. Необходимо собрать и представить следующие документы:

  • Заявление о кадастровом учете и регистрации;

  • Документ, подтверждающий личность представителя собственников, который подает заявление;

  • Документ об уплате госпошлины (сумма составляет 200р.);

  • Документ о формировании участка;

  • Решение общего собрания собственников о формировании участка;

  • Решение собрания об определении долей в праве общей собственности;

  • Документы, подтверждающие права собственников на их квартиры (выписки ЕГРН).

На момент представления документов могут потребоваться дополнительные справки и сведения, точный перечень лучше уточнить в Росреестре непосредственно перед сбором документов.

6. Факт проведения кадастрового учета и регистрации прав на земельный участок отражается в ЕГРН, и со дня окончания соответствующих мероприятий владельцы квартир имеют полное право распоряжаться землей по своему усмотрению.

kak_poluchit_prava_na_zemlyu_7.jpg

Заключение

Право на участок является только общим, выделить долю «в натуре» одному из собственников не получится (это все равно, что ставить вопрос о выделении в долю лестничного пролета) и передается вместе с квартирой в момент отчуждения недвижимого имущества.

Вопросы о том, как будет использоваться земельный участок, отдельные элементы инфраструктуры, вопросы установления порядка обслуживания, ремонта или модернизации рассматриваются на общем собрании собственников. Причем, в голосовании принимают участие все собственники квартир многоэтажного дома, а не только те, кто голосовал против оформления прав, так как теперь доли в общей собственности принадлежат и им на равных основаниях.

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Реклама