Инструкции и советы        28 марта 2019        0

Как продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Граждане, не достигшие 18 лет, не признаются полностью дееспособными с точки зрения законодательства. При этом они считаются правоспособными, то есть могут иметь в собственности имущество, в том числе недвижимое. При переезде, разводе или в иных жизненных ситуациях у родителей может возникнуть необходимость продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире. Такая сделка сопряжена с рядом особенностей.

Нормы закона

Заключение договора купли-продажи(ДКП) жилья регулируется:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским Кодексом;
  • Семейным Кодексом;
  • Жилищным Кодексом;
  • Федеральным законом № 1541-1 от 04.07.1991г.;
  • Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997г.

Если в сделке участвуют малолетний собственник, то их интересы оберегают законные представители, а также органы опеки и попечительства (ООП).

Поэтому при заключении договора, где со стороны продавца выступает ребенок, дополнительно необходимо учитывать нормы Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

ФЗ № 48

В ФЗ № 48 говорится, что для отчуждения имущества, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, родителям или опекунам необходимо получить одобрение от органов опеки на заключение сделки.

Как получить разрешение

Чтобы обрести право на продажу доли несовершеннолетнего в квартире следует обратиться в ООП по месту проживания семьи. В соцзащите нужно написать заявление, к которому прикладываются следующие документы:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о браке и рождении младенца;
  • документация на квартиру.

Если ребенок достиг возраста 14 лет, то от него потребуется собственноручно написать согласие на проведение сделки. К пакету документов дополнительно прикладывается ксерокопия паспорта несовершеннолетнего.

Полезно: Одна из функций ООП – контроль над соблюдением прав детей при свершении сделок по отчуждению жилплощади. Поэтому в разрешении на продажу квартиры они указывают требования, при соблюдении которых допускается продажа.

При реализации недвижимости, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, родители обязаны либо представить ребенку жилье с лучшими условиями, либо открыть спецсчет, на который будут перечислены деньги, равные стоимости доли малолетнего.

Читайте также:  Как оформить садовый дом на земельном участке ИЖС

Если родители будут приобретать иное имущество, улучшающее жилищные условия малыша, то в соцзащиту нужно представить документы на покупаемое взамен жилье:

  • свидетельство о праве собственности или выписку ЕГРП;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • выписку из домовой книги;
  • финансово-лицевой счет.

Вместо доли в квартире родители могут положить деньги на счет малолетнего. В таком случае в опеку представляется справка об открытии спецсчета. Такой вариант допустим при переезде семьи в другой регион или за рубеж.

Интересно: Открыть счет для перечисления средств от продажи доли в квартире несовершеннолетнего ребенка разрешено только в Сбербанке.

Сроки рассмотрения и результат

Заявление рассматривается уполномоченным органом в течение месяца. Этот срок может быть уменьшен при наличии уважительных причин:

  • ограничен срок действия предоставленных на рассмотрение документов;
  • истекает период внесения задатка или проведения иных денежных расчетов;
  • другие договоренности между участниками сделки.

При подтверждении уважительной причины заявление может быть рассмотрено в течение 2 недель.

Справка: За рассмотрение заявления и выдачу разрешения от органов опеки государственная пошлина не взимается.

В назначенный день один из родителей должен посетить соцзащиту и забрать разрешение на реализацию. Оно оформляется в виде распоряжения, имеет дату и порядковый номер.

Распоряжение от ООП

Когда получать разрешение не требуется

При обращении в органы опеки необходимо учесть, что несовершеннолетний может не только быть собственником квартиры (доли в жилье), но и иметь право пользования, то есть быть зарегистрированным в объекте недвижимости. Поэтому при заключении ДКП необходимо учитывать все возможные вырианты:

  • несовершеннолетний – собственник жилплощади – разрешение требуется;
  • малолетний имеет прописку в квартире, но у него отсутствуют права владения – согласие опеки не требуется;
  • малыш зарегистрирован в жилье, помещение не принадлежит ему на правах собственности, но он остался без отца и матери, и находится под опекой – обращение в соцзащиту является обязательным.

Важно знать: Если родители не получили разрешение органов опеки или не исполнили требования, прописанные в распоряжении соцзащиты, то такая сделка будет признана судом незаконной.

При этом квартира возвращается в собственность несовершеннолетнего, а родитель или опекун обязаны возместить все убытки, понесенные сторонами соглашения купли-продажи.

Читайте также:  Когда отдавать деньги при покупке квартиры

Причины отказа

Опека может отказать в выдаче разрешения на отчуждение жилплощади. Основанием для отказа являются:

  • ухудшение жилищных условий малыша;
  • меньшая площадь приобретаемого имущества;
  • уменьшение доли несовершеннолетнего;
  • покупка недвижимости в рассрочку;
  • новое жилье не имеет удобств;
  • участие в долевом строительстве, если дом возведен менее чем на 50%.

Родители вправе обжаловать отказ органов соцзащиты в судебном порядке.

Документы для заключения договора купли-продажи

Для свершения сделки по отчуждению жилья необходимо заключить договор. Для этого продавец представляет следующие документы:

  • паспорта всех собственников;
  • свидетельства о рождении детей;
  • разрешение соцзащиты;
  • свидетельство о браке/разводе;
  • нотариальное согласие второго супруга на продажу;
  • выписка ЕГРП;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • подтверждение дееспособности участников сделки;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКХ и прописанных граждан.

Внимание: Договор о продаже квартиры с долями несовершеннолетних детей подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Когда необходимо нотариальное удостоверение

Сам ДКП содержит стандартные пункты и условия:

  • сведения о продавце и покупателе;
  • информация о квартире;
  • цена соглашения;
  • сроки и порядок оплаты;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • ответственность сторон.

Вместо малолетнего владельца подписи в договоре ставят его родители. В преамбуле указывается, что продавцом является законный представитель, действующий в интересах несовершеннолетнего гражданина.

После подписания и нотариального удостоверения договор направляется в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.

Действия после госрегистрации

По окончанию продажи старой жилплощади и покупке новой нужно оформить долю в квартире на несовершеннолетнего ребенка. Затем следует направить документы в УФМС для оформления постоянной регистрации малыша в новом жилище.

Доля несовершеннолетнего

Документы полученные из УФМС и Росреестра необходимо передать в ООП для подтверждения выполнения требований, указанных в распоряжении о разрешении на отчуждение имущества.

Если средства направляются на спецсчет в Сбербанке, то необходимо представить в опеку выписку с лицевого счета, где отражено зачисление денег.

Читайте также:  Как оформить право собственности на земельный участок

Риски

Основные риски при заключении ДКП на реализацию объекта недвижимости с несовершеннолетним собственником несет покупатель. В случае нарушения порядка согласования сделки с госорганами соглашение будет расторгнута, а квартира вернется в собственность малыша.

Покупателю в таком случае придется взыскивать уплаченные за недвижимость деньги с продавца в судебном порядке.Чтобы обезопасить себя, покупателю следует:

  • проверить справку из опеки на подлинность – для этого можно обратиться в соцзащиту и попросить подтверждение выдачи документа;
  • убедиться, что все несовершеннолетние выписаны из жилья;
  • отследить количество и возраст детей.

Совет: Лучше заблаговременно позаботиться о снятии с регистрационного учета детей, так как выписать ребенка «в никуда» нельзя, даже при смене собственника.

Проследить количество детей необходимо в связи с возможностью приобретения квартиры предыдущими собственниками за счет средств материнского капитала без выделения долей несовершеннолетним. Это является нарушением закона. В таком случае договор купли-продажи признается незаконным.

Продажа недвижимости, доля в которой принадлежит ребенку, начинается и заканчивается посещением ООП. Игнорирование получения разрешения от соцзащиты в конечном итоге приведет к финансовым потерям не только покупателя, но и продавца – представителя малолетнего. Пытаться обойти закон не следует.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта