Инструкции и советы        29 марта 2019        0

Как продать квартиру без уплаты налога: официально и по закону

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Продажа недвижимости – это не только получение крупной денежной суммы, но и возникновение определенных налоговых обязательств перед государством. С точки зрения налогообложения реализация квартиры, дома или дачи является прямым получением прибыли. Поэтому добросовестный налогоплательщик должен сделать обязательное отчисление в государственный бюджет. Однако существуют варианты, когда можно продать квартиру без уплаты налогов.

После продажи недвижимости у налогоплательщиков возникают определенные обязательства перед государством

Для чего нужен налог с продажи недвижимости

Действующее российское налоговое законодательство практически не предусматривает вариантов, при которых налогоплательщик не должен платить налог. Единственным способом избежать обязательного взноса в бюджет является длительное владение недвижимостью. Однако еще несколько лет назад граждане легко могли уходить от уплаты налогов. Для этого достаточно было изменить продажную цену в договоре купли-продажи. Если объект недвижимости реализовывался по цене равной или меньшей, чем 1 000 000 рублей, налоговое бремя не возникало. Именно поэтому многие старались вписать в договор купли-продажи нужные цифры, специально занижая стоимость квартиры или дома. Кроме того, увеличилось количество сделок, на деле являющихся просто перепродажей недвижимости. Чтобы остановить мошеннический оборот денежных средств и нормализовать процесс налогообложения для добросовестных граждан, в 2016 были внесены определенные изменения в налоговое законодательство Российской Федерации:

  1. Срок давности нахождения жилья в собственности. Для всех был установлен 5-летний срок владения квартирой или частным домом. То есть, если гражданин приобрел жилплощадь и владел ею в течение минимум 5 лет, а затем решить продать, налог 13 процентов с продажи квартиры оплачивать не нужно.
  2. Применение для расчетов кадастровой стоимости недвижимого имущества. Каждый объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете, периодически проходит процедуру оценки его стоимости. Начиная с 2016 года, при расчете НДФЛ используется большее значение: либо договорная цена, указанная при сделке либо кадастровая стоимость с применением понижающего коэффициента. Поэтому занижать цену продажи квартиры или дома в документах больше не имеет смысла.
Читайте также:  Как узнать, приватизирована квартира по определённому адресу или нет?

все условия оплаты или освобождения от НДФЛ при продаже квартиры изложены в НК РФ

Основные понятия

Прежде чем приступать к реализацией жилплощади, необходимо определиться с основными понятиями, с которыми столкнется налогоплательщик:

  1. Налогооблагаемая база – эта сумма, которую гражданин получил от сделки купли-продажи за свое недвижимое имущество. Базу можно существенно сокращать за счет применения имущественного налогового вычета или расходов, которые собственник понес при приобретении нового жилья на полученные от сделки деньги.
  2. Процентная ставка – россияне давно привыкли, что подоходный налог взимается по ставке 13% вне зависимости от того, какой доход подлежит налогообложению и каким образом он получен. Но для нерезидентов РФ (иностранцев, проживающих в стране менее 183 дней в году), продавших жилплощадь на территории России, действует ставка равная 30%.
  3. Имущественный вычет – сумма, на которую может быть уменьшена налогооблагаемая база. При продаже жилья применяется вычет в размере 1000000 рублей. Но если в этот же год была приобретена новая жилплощадь, возможно применение имущественного вычета в размере 2000 000 руб.

Важно! Иностранцы, проживающие на территории РФ более 183 дней в году, вправе рассчитывать на применение такой же процентной ставки подоходного налога, как и для резидентов (13%).

НДФЛ должен быть выплачен с любых доходов граждан

Срок давности владения

Основной способ избежать налога при продаже квартиры – приобретение недвижимости для личного пользования на длительный срок. Для основной массы собственников этот срок равен 5 годам, но существуют исключения, касающиеся способа приобретения недвижимости. В некоторых ситуациях, чтобы не платить налоговые взносы, достаточно владеть жилплощадью в течение 3 лет:

  1. Наследование – получение жилплощади по завещанию или в порядке наследной очереди, установленной законом Российской Федерации.
  2. Дарение – льготные условия налогообложения действуют в отношении подарков, сделанных близкими родственниками (отец, мать, бабушка, дедушка и т.д.).
  3. Приватизация – тем, кто воспользовался правом бесплатной приватизации жилого объекта, полагается налоговое послабление в виде сокращения срока владения недвижимости. Для жилья, приватизированного на платной основе, такой льготы не предусмотрено.
  4. Рента – жилплощадь, полученная по договору пожизненной ренты, также не облагается налогом после 3-летнего нахождения в собственности.
Читайте также:  Реально ли недорого купить готовый дом под ключ? Советы из практики

Чтобы продать квартиру и не платить налог с продажи важно правильно высчитать срок владения недвижимости. Для каждого способа приобретения недвижимого имущества он исчисляется по-разному:

  1. Ипотека. В зависимости от условий кредитования право собственности на недвижимость может перейти к заемщику сразу после регистрации документов в Росреестре и оформления обременения на жилплощадь. С этого момента идет отсчет владения. Если же на время выплаты задолженности право собственности сохраняется за банком, то исчисление срока начинается с момента полного погашения задолженности.
  2. Наследование. Вне зависимости от момента вступления в наследство (допустимо в любой с момента течение полугода после смерти наследодателя), отсчет срока владения недвижимостью начинается с момента открытия наследного дела.
  3. Жилищный кооператив. Датой отсчета будет являться момента внесения последнего взноса или же дата подписания акта приёма-передачи жилплощади.
  4. Приобретение долевой собственности. Если собственник доли постепенно выкупил все оставшиеся части и стал единоличным владельцев квартиры, отсчет начинается с момента регистрации права собственности на первую долю.

Как продать квартиру без уплаты налога

Если собственник желает избежать уплаты подоходного налога при сроке владения меньше 3 или 5 лет, необходимо следовать определенному алгоритму действий:

  1. Продать жилплощадь.
  2. Приобрести новое жилье. Максимальная стоимость приобретения не должна превышать продажную цену больше, чем на 3 миллиона рублей.
  3. Обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства. От налогоплательщика потребуется предоставление заполненной декларации о доходах, а также заявления на применение двух налоговых вычетов: за продажу (1 000 000 рублей) и за приобретение жилого недвижимого имущества (2 000 000 рублей). Использование в данной схеме имущественных вычетов возможно только, если ранее это право уже не было использовано налогоплательщиком.

После заключения сделки необходимо самостоятельно обратиться в налоговые органы и заполнить декларацию

Совет! Сотрудники ИФНС могут отказать в применении сразу двух налоговых вычетов, если сделки по продаже и приобретению недвижимости были осуществление в разные налоговые периоды (например, в 2018 и 2019 году).

Последствия неуплаты налога

Некоторые граждане считают, что если не сообщать в налоговые органы о продаже недвижимости, то налоги платить не нужно. Это опасное заблуждение чреватое серьезными последствиями:

  1. Просрочка платежа – за каждый месяц неуплаты налогоплательщику начисляется штраф в размере 5% от исчисленной суммы НДФЛ. Однако максимальный размер взысканий не может превышать 30%.
  2. Неуплата налоговых взносов – к неплательщику применяется штрафная санкция в размере 20% от суммы задолженности.
  3. Судебные разбирательства – если гражданин не исполняет свои налоговые обязательства в течение 3 лет с момента начисления НДФЛ, сотрудники ИФНС имеют право обратиться в суд с исковым заявлением.
  4. Арест банковских счетов или конфискация имущества – после открытия судебного производства неплательщику предлагается в добровольном порядке погасить задолженность перед государством. В противном случае денежные средства для оплаты долга могут быть сняты с банковских счетов должника или же произведена конфискация имущества с последующей его реализацией.

Полезно! Чтобы узнать о наличии задолженности  по налогам и сборам, достаточно создать учетную запись на портале «Госуслуги» и указать номер ИНН в личном профиле.

Продать квартиру без уплаты налога можно. Но для этого потребуется тщательно проанализировать доступные возможности и варианты. Например, если цель продажи жилплощади получение денег, необходимо определить, насколько срочно они нужны или можно подождать 3 или 5 лет.

Читайте также:  Как выяснить год постройки дома по адресу онлайн

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта