Инструкции и советы        22 марта 2019        0

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Несмотря на контроль со стороны государства, сделки с недвижимостью по-прежнему несут большие риски для покупателей жилья. Высокая стоимость объектов привлекает на рынок значительное количество мошенников. Не всегда чистоплотно ведут себя и продавцы помещений, скрывая существенные недостатки «товара».  Чтобы не потерять средства, важно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

На что обратить внимание

Термин «юридическая чистота недвижимости» появился недавно. Он обозначает, что сделка с объектом полностью соответствует требованиям закона и не может быть в дальнейшем признана недействительной или отменена. Фактически словосочетание обозначает схему покупки недвижимого имущества с целью минимизации рисков покупателя.

Контролирующие мероприятия осуществляются по нескольким направлениям:

  1. Установление личности продавца. Следует проверить владельца недвижимости, его способность совершать разумные действия. Если от имени продавца действует представитель, необходимо также удостовериться в наличии у него полномочий совершить сделку в полном объеме.
  2. Проверка прав на имущество. Подписывать договор должен собственник жилья, либо его законный представитель.
  3. Наличие ограничений и сервитутов. Закон допускает ограничение прав собственности по различным причинам. Покупателю следует знать о них до совершения сделки.
  4. Проверка объекта недвижимости. Необходимо проконтролировать, что объект соответствует регистрационным документам, и нет никаких технических, инженерных ограничений по его эксплуатации.
  5. Отсутствие долгов по ЖКХ. Управляющие компании часто переводят долги с бывших собственников на новых владельцев жилого помещения, либо ограничивают предоставление жилищно-коммунальных услуг. И, хотя подобные действия незаконны, лучше оградить себя от возможных проблем и удостовериться, что по объекту нет долгов.
  6. Отсутствие прописанных людей. Право пользования квартирой предоставляется отдельно от права собственности. Выписать посторонних граждан можно только через суд. Чтобы в будущем не терять время на судебные споры, следует точно знать, что в приобретаемом жилье никто не прописан.

Даже опытные риэлторы не всегда могут проверить юридическую чистоту квартиры в полном объеме. Некоторые аспекты проконтролировать очень сложно. Следует соотносить риски с вероятностью их возникновения. На отдельные ограничения покупатель может пойти осознанно. Например, с дисконтом купить объект недвижимости вместе с прописанными людьми.

Читайте также:  Какой нужен пакет документов для продажи квартиры

Проверка чистоты квартиры.

Список документов

Проверка жилого помещения начинается с запроса выписки из ЕГРН. Этот документ в Росреестре выдается любому желающему. Заказать форму можно:

  1. На сайте rosreestr.ru.
  2. Через «Госуслуги».
  3. В УФРС.
  4. В МФЦ.

Обратите внимание! Услуга платная. Электронный документ для физлиц стоит 300 рублей, бумажный — 700.

Выписка из государственного реестра недвижимости содержит основные сведения о приобретаемом объекте. После ее получения и проверки данных о продавце можно вносить залог за квартиру.

Чтобы полноценно проверить документы на квартиру при покупке, обычно требуется отдать аванс. Продавцы не готовы представлять пакет бумаг всем желающим. Полный перечень документов, собираемых владельцем недвижимости, включает:

  1. Свидетельство о праве собственности (при наличии).
  2. Выписка из Росреестра.
  3. Правоустанавливающий документ-основание (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, соглашение о приватизации и др.).
  4. Кадастровый паспорт или техплан.
  5. Справка из домоуправления о прописанных гражданах.
  6. Документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  7. Справка от нарколога и психиатра.

В зависимости от ситуации могут потребоваться иные бумаги. Если квартира приобретена в браке, необходимо согласие второго супруга на продажу. Когда собственник несовершеннолетний ребенок, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Для приватизированного жилья у лиц, отказавшихся от приватизации, следует получить нотариальный отказ от пожизненного права пользования помещением.

Документы для проверки квартиры

Проверка продавца

Просмотр квартиры могут организовывать как собственники жилья, так и их представители. Начальную информацию о владельцах недвижимости можно получить уже при первой встрече. Стандартные вопросы, которые задают потенциальные покупатели:

  1. Кто продает(сколько владельцев)?
  2. Причина продажи?
  3. Каким образом жилье приобреталось собственником?

Уже на этой стадии могут быть выявлены возможные проблемы. Если представитель уклоняется от ответов или не может дать информацию, следует очень тщательно подойти к последующим контрольным мероприятиям.

Основные проверочные действия проводятся при подготовке предварительного договора. Для оформления аванса все участники предоставляют паспорта.

Совет! Удостоверяющий документ не передается другим лицам. Желательно, чтобы копия с «корочек» продавца была снята в присутствии покупателя или его представителя.

Реквизиты паспорта нужно проверить на сайте МВД. Ресурс services.fms.gov.ru публикует список утерянных, украденных документов. Для того чтобы проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно на указанном веб-сайте следует выбрать опцию: «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

Проверка по списку недействительных паспортов.

По ссылке откроется страница, где нужно внести реквизиты удостоверяющего документа продавца. Сайт сравнит данные с информационной базой полиции. Совпадение серии и номера паспорта укажет на мошеннические действия со стороны контрагента.

Читайте также:  Действия собственников, если многоквартирный дом признан аварийным

Отправка запроса по реквизитам.

Для удостоверения в дееспособности продавца запрашивается справка из наркологического и психоневрологического диспансера. Документ необходим, если есть сомнения в адекватности владельца недвижимости.

Проверка прав на жилое помещение

Сделка купли-продажи действительна только в случае заключения договора с законным собственником квартиры либо его представителем. О наличии «подводных» камней может предупредить расширенная форма выписки из Росреестра – о переходе прав на объект недвижимости. В этом документе содержится вся история объекта, зарегистрированная в едином реестре.

Предупреждение. ЕГРН ведется с 1998 года. Поэтому сведения до указанного времени в выписке отсутствуют.  

Для того чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, необходимо проконтролировать законность не только текущей сделки, но и предыдущих. Признание недействительными перехода прав к одному из предыдущих владельцев влечет возможность изъятия имущества у нового собственника.

Закон защищает добросовестного приобретателя сроками исковой давности. Но они помогают не во всех ситуациях. Течение периода исковой давности начинается не с момента продажи квартиры, а со дня, когда человек узнал о нарушении прав. Угадать, когда такой момент настанет, очень трудно. Например, если при оформлении сделки нарушены права ребенка, срок исковой давности начинается после исполнения 18 лет.

Разобраться со всеми нюансами может только юрист, однако и обычный человек способен распознать подозрительные операции. На высокие риски приобретения жилья указывают:

  1. Частые продажи помещения в течение короткого периода.
  2. Реализация жилплощади сразу после получения наследства.
  3. Продажа квартиры представителем по доверенности.
  4. Отсутствие согласия супруга (бывшего супруга) на сделку.
  5. Судебные споры об имуществе.

Без дополнительных проверочных действий в таких ситуациях лучше отказаться от покупки.

Выписка о переходе прав.

Арест и залог имущества

Наличие ограничений и сервитутов может препятствовать полноценному владению недвижимостью, а в некоторых случаях ведет к утрате активов. В Росреестре регистрируются:

  1. Арест квартиры.
  2. Передача недвижимости под залог.
  3. Договор аренды.
  4. Права третьих лиц по отношению к объекту и др.

Информация об ограничениях указывается в графе «Обременения» выписки из ЕГРН. Для снижения рисков следует получить документ, как можно ближе к дате проведения сделки.

Важно! Наложить арест на имущество могут в любой момент. Дополнительно можно проверить продавца по базе данных ФССП и судебным сайтам. Суд нужно выбирать по адресу постоянной прописки контрагента и месту нахождения продаваемой жилплощади.

Снизить риски отказа в регистрации перехода прав на имущество можно с помощью специальных вариантов проведения расчетов. Так, использование аккредитива или банковской ячейки гарантирует возврат денег в случае отказа регистрирующего органа в оформлении купли-продажи объекта.

Читайте также:  Как определить кадастровую стоимость по кадастровому номеру онлайн

Проверка технического состояния жилья

Все перепланировки жилой площади должны быть согласованы в муниципальном уполномоченном органе. Незаконное исправление физических характеристик объекта, изменение назначения помещений чреваты дополнительными расходами по приведению жилплощади в первозданный вид или узакониванию перепланировки.

Проверить квартиру на чистоту сделки по данному аспекту можно с помощью кадастрового паспорта или техплана. Необходимо удостоверится, что в реальной жизни физические характеристики помещения соответствуют плану жилого помещения.

Кадастровый паспорт на квартиру.

Отсутствие прописанных лиц

Прописанные граждане имеют право жить в квартире. Обычно перед продажей продавец выписывает всех лиц и подтверждает данный факт выпиской из домовой книги. Однако некоторые люди могут зарегистрироваться по адресу в последующий период. К ним относятся:

  1. Военнослужащие, проходящие службу в армии.
  2. Осужденные, вернувшиеся из мест лишения свободы.
  3. Пенсионеры, временно выписанные в социальные учреждения и др.

Чтобы исключить подобную ситуацию, запрашивается расширенная выписка из домоуправления. Условие об отсутствии прописанных жильцов следует включить в договор.

Долги по коммуналке

Справку об отсутствии задолженности за отопление, свет, воду продавец берет в ЖЭК или ТСЖ. Документ должен быть получен не раньше текущего месяца.

Справочная информация. Дополнительно оформляется справка о задолженности по капитальному ремонту. Ее выписывает муниципальный фонд капремонта.

В элитной недвижимости следует проверить долги по дополнительным затратам – оплату консьержа, услуг охраны, работы домофона.

Встречаются ситуации, когда продавец не в состоянии оплатить задолженность. Покупатель может согласиться на внесение долга за контрагента с зачетом этих трат в стоимости квартиры.

Заключение

Покупатель является наиболее уязвимой стороной при покупке недвижимости. На каждом этапе следует выявлять возможные риски и проверять их отсутствие при оформлении сделки. Чтобы облегчить процесс можно обратиться к профессионалам, но их услуги оказываются на возмездной основе.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта