Инструкции и советы        29 октября 2021        0

Какие документы нужны для продажи квартиры

Какие документы нужны для продажи квартиры

С появлением бесконечного количества риэлтерских агентств и частных маклеров процедура покупки жилья приобрела ореол таинственности и недоступности простым смертным. Сложилось мнение, что оформление документов очень сложно, и что во всех требуемых учреждениях огромные очереди и взяточническая система. Да и менталитет наш таков – многие предпочитают думать, что без «своего человека» ничего невозможно сделать. Пора разрушить стереотипы и доказать, что в большинстве ситуаций можно собрать документы для продажи квартиры самостоятельно. Для покупателей при сделке необходим только один документ – тот, что удостоверяет личность человека. Для продавцов же перечень необходимого может варьироваться.

Документ, удостоверяющий личность продавца

kakie_dok_dlya_prodazhi_kv_1.jpg

По закону Российской Федерации, к документам, удостоверяющим личность гражданина, относят следующие:

  • паспорт гражданина Российской Федерации;
  • паспорт гражданина иной страны, признанный Международным договором Российской Федерации удостоверением личности иностранного гражданина;
  • свидетельство о рождении, если гражданин несовершеннолетний;
  • паспорт гражданина СССР до наступления возраста замены на паспорт гражданина РФ;
  • заграничный паспорт, если гражданин постоянно проживает за пределами страны;
  • паспорт или удостоверение личности моряка;
  • дипломатический паспорт Российской Федерации;
  • иные служебные паспорта граждан страны;
  • военные удостоверения личности;
  • временные удостоверения личности.

Если у вас есть один из приведенных выше документов, можете считать, что начало сделке положено. Дело за малым – собрать все остальное.

Документ, подтверждающий право собственности на объект

kakie_dok_dlya_prodazhi_kv_2.jpg

Другими словами — правоподтверждающие документы. На основании этих документов устанавливается, что право собственности на квартиру зарегистрировано. А также установлено, какая это квартира и кто ее собственник. Всего три вида таких документов:

  • если собственник приобрел квартиру до того, как создали регистрационную службу (управление Росреестра) в 1998 году, право собственности регистрировалось в предприятиях технической инвентаризации города или в местных жилищных комитетах. Выглядит по-разному в зависимости от региона, в котором выдавалось. Оформлялось на простой бумаге, скреплялось печатью и подписью руководителя выдавшей организации.
  • если собственник приобрел квартиру в период с 1998 по июль 2016 года, то ему выдавалось так называемое свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Печаталось на цветной гербовой бумаге формата А4, защищена голограммами и тиснением, скреплена подписью и печатью руководителя территориального управления Росреестра, в котором проводилась сделка.
  • если собственник покупал квартиру после июля 2015 года, правоподтверждающего документа как такового не будет. К этому моменту отменили выдачу свидетельств о государственной регистрации права. Для подтверждения того факта, что человек до сих пор остается собственником жилья и не перепродал его другим лицам, предоставляется выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Документ выписывают органы Росреестра или посредники (например, ее можно получить в МФЦ). Срок годности выписки строго не определен. Она функционирует до тех пор, пока у объекта не сменится владелец. Но каждая организация самостоятельно принимает решение о том, за сколько дней до предоставления допустимо получить выписку. Это связано со сроками регистрации перехода права собственности. Грубо говоря, выписка действует в тот период, в который невозможно сменить хозяина квартиры.
Читайте также:  Эскроу-счета: что же это такое?

Несмотря на то, что правоподтверждающих документов целых три, информация в них по сути записана одна и та же: полный адрес и технические характеристики жилого помещения, фамилия, имя и отчество владельца или владельцев, если их несколько, и размер их доли.

Как узнать, есть ли у вас правоподтверждающий документ? Если ваш основной документ (договор купли-продажи, завещание и так далее) зарегистрирован в соответствующей организации, на его обороте или на одной из страниц будет отпечатан штамп с указанием реквизитов выданного свидетельства. Если такого штампа на договоре нет, скорее всего, до регистрационных организаций вы по каким-то причинам так и не добрались. В этом случае перед сделкой вам будет необходимо зарегистрировать свое право в управлении Росреестра. В некоторых случаях, при заключении договора без участия нотариуса, возможна регистрация права продавца одновременно с проведением сделки. Это сэкономит вам немного времени.

Правоустанавливающие документы

kakie_dok_dlya_prodazhi_kv_3.jpg

Другими словами, это документы-основания, в соответствии с которыми гражданин стал собственником данного объекта недвижимости. Их существует целый перечень:

  • договор купли-продажи жилого помещения;
  • договор мены;
  • договор передачи муниципального жилья в собственность граждан (договор приватизации);
  • договор дарения (дарственная);
  • свидетельство о праве на наследство по закону;
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию;
  • договор пожизненного содержания с иждивением (договор ренты);
  • договор купли-продажи с рассрочкой платежа ил с привлечением ипотечных средств;
  • договор участия в долевом строительстве или договор уступки прав требования;
  • справка о выплате пая в ТСЖ;
  • судебное решение.

Техническая документация на квартиру

kakie_dok_dlya_prodazhi_kv_4.jpg

К этой категории относятся кадастровый и технический паспорта объекта. Если кадастровый паспорт – это документ, уходящий в прошлое (подробнее читайте в статье: Кадастровый паспорт — документ, уходящий в прошлое), то технический паспорт в некоторых ситуациях может понадобиться.

Собственно, технический паспорт – это документ, отражающий характеристики помещения в соответствии с последней проведенной инвентаризацией. Включает в себя планировку помещений, их площади, назначение помещений, высоту потолков и прочие данные.

Непосредственно при заключении сделки в МФЦ или в управлении Росрестра этот документ у вас не потребуют. Но в некоторых случаях он необходим при подготовке соглашения. С его помощью некоторые въедливые покупатели проверяют, нет ли в квартире незарегистрированных изменений планировки. Вот случаи, в которых вам наверняка понадобится технический паспорт:

  • если договор заключается в присутствии нотариуса. Это могут быть некоторые виды сделок, которые законодательно установлено заверять нотариально, либо это может быть желание покупателя в качестве дополнительных гарантий чистоты продажи.
  • если в продаже (покупке) участвуют несовершеннолетние дети, технический паспорт попросят предъявить органы опеки и попечительства для выдачи соответствующего разрешения. Эти органы проверяют, не ущемляются ли права ребенка в части изменения площади. Вдруг ребенок получает в собственность долю, которая меньше той, что была у него в собственности изначально – за этим строго следят.
  • если в покупке квартиры участвует материнский капитал, иногда органы социальной защиты населения, выдающие сертификат, запрашивают технические характеристики приобретаемой квартиры для ведения отчетности.
  • если квартира приобретается с привлечение заемных средств, банк обязательно требует технический паспорт объекта. У каждого банка свои критерии для одобрения кредита, и характеристики жилого дома входят в их число – год постройки, материал, из которого дом создан, наличие коммуникаций и так далее. Помимо прочего, банк оценивает, действительно ли данная квартира может стоить столько, сколько платит за нее покупатель.
Читайте также:  Объединение ванны и туалета в панельном доме - как это правильно и законно сделать

Получить технический паспорт квартиры может только ее собственник, либо представитель собственника по доверенности. Срок действия технического паспорта – не более пяти лет.

Договор купли-продажи

kakie_dok_dlya_prodazhi_kv_5.jpg

То, без чего сделка не состоится в любом случае – собственно купчая, или договор купли-продажи квартиры. В договоре отражено намерение сторон продать и купить определенный объект недвижимого имущества. Для заключения соглашения есть два возможных варианта:

  • в простой письменной форме. Простая письменная форма – документ, отпечатанный на компьютере и подписанный в присутствии регистратора или иного уполномоченного лица сторонами. Других лиц для заверения сделки при этом не требуется.
  • нотариально заверенная купчая. Не каждый договор необходимо фиксировать в присутствии нотариуса. Но есть сделки, которые невозможно совершить без его участия. Это соглашения с участием несовершеннолетних детей, пожилых людей, продажа долей в квартире и прочие неоднозначные процедуры. Из минусов – нотариус существенно повышает затраты на сопровождение сделки. В качестве плюсов выделяем безопасность (нотариальное соглашение сложнее оспорить), минимальная вероятность технических ошибок в договоре (иногда ошибки случаются, но здесь работает так называемый человеческий фактор), и отсутствие необходимости регистрировать договор в управлении Росреестра. С 2019 года нотариус при проведении сделки обязан передать всю информацию в электронном виде в регистрационную службу, что значительно облегчает жизнь сторонам по договору.

Если вы решили составить договор в простой письменной форме, не скачивайте первый попавшийся вариант из сети. Или скачавши, проверьте его на актуальность. Имейте в виду, есть обязательные условия, которые должны быть в нем указаны. При отсутствии хотя бы одного из них, договор признается ничтожным.

  • Заголовок документа – договор купли-продажи;
  • Место и дата заключения договора (город Энск сего дня);
  • Стороны договора (ФИО, сведения о регистрации и паспортные данные);
  • Предмет договора – квартира с указанием адреса и технических характеристик, в соответствии с которыми ее можно идентифицировать;
  • Содержание сделки – продавец продает, а покупатель – покупает данную квартиру;
  • Стоимость договора;
  • Перечень лиц, которые сохраняют право пользования квартирой даже после заключения сделки при их наличии;
  • Перечень всех зарегистрированных в помещении лиц и дата их снятия с учета. При отсутствии таковых – соответствующая запись в договоре;
  • Наличие обременений на квартиру, либо запись о том, что жилье свободно от притязаний третьих лиц.
Читайте также:  Квартира в новостройке, сданной в эксплуатацию: подводные камни и узкие места

Помимо основных важных составляющих договора купли-продажи, он может быть дополнен дополнительными сведениями. Например, информацией о сроках освобождения квартиры, о возможностях расторжения договора, в каком состоянии квартира передается и как собственно будет происходить передача квартиры, и многое другое.

Сведения о составе семьи и выписка из финансового лицевого счета

kakie_dok_dlya_prodazhi_kv_6.jpg

Ранее справку о составе семьи заменяла выписка из домовой (поквартирной) книги. Но с недавнего времени домовую книгу отменили – приняли решение о том, что не нужно вести в ней реестр зарегистрированных и снятых с регистрационного учета граждан, а всем инстанциям запретили требовать ее при любых обращениях.

Теперь сведения о количестве зарегистрированных в квартире граждан может выдавать территориальное подразделение МФЦ либо управляющая организация многоквартирного дома. Но закон об отмене домовых книгах принят, а на деле часто информации о зарегистрированных гражданах у уполномоченных органов нет. Поэтому наличие у вас домовой книги может облегчить вам получение этой информации.

Что касается выписки из финансового лицевого счета – этот документ выдается только управляющей компанией или ТСЖ (в зависимости от того, какая выбрана форма управления многоквартирным домом). Этот документ включает в себя номер, присвоенный квартире при регистрации, технические характеристики квартиры, историю регистраций в квартире граждан с учетом степени их родства, бытовые удобства, которые имеются в помещении, а также отсутствие/наличие долгов по оплате за жилищно-коммунальные услуги.

Прочие важные бумаги

kakie_dok_dlya_prodazhi_kv_7.jpg

  • соглашение о внесении аванса или задатка при его наличии;
  • согласие супруга на продажу квартиры, если она приобреталась в браке, но второй супруг не входит в число собственников жилья;
  • разрешение органов опеки и попечительства. Если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные граждане;
  • сведения об отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги;
  • в случае, если собственник не присутствует сам при заключении сделки — документы доверенного лица и документы, подтверждающие его полномочия;
  • справка о состоянии психического здоровья продавца (некоторые покупатели таким образом страхуются от признания сделки недействительной, особенно если продавец пожилого возраста);
  • договор об аренде банковской ячейки в случае, если вы выбираете именно такой метод расчета.

Итак, мы перечислили основные документы, которые будут необходимы при заключении договора купли-продажи. Несмотря на внушительный объем, на самом деле не так страшно и долго их собрать и привести в надлежащий вид. Если вы все равно предпочитаете не утруждать себя, лучшим выходом из ситуации станет обращение к человеку с богатым опытом в данной сфере – к юристу или риэлтеру. В этом случае правильный пакет документов и безопасная сделка практически гарантированы. Если вы с недоверием относитесь и к тем, и к другим, и хотите больше гарантий – обратитесь к нотариусу. В этом случае оспорить заключенный договор будет очень сложно.

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Реклама