Инструкции и советы        29 марта 2019        0

Купля-продажа между близкими родственниками: что надо знать

Операции по купле-продаже имущества являются наиболее популярными на рынке недвижимости. Но продавать квартиру, дом или комнату могут не только лица, не имеющие родственных связей, но и близкие родственники. Такие операции разрешены законом, не имеют принципиальных отличий в процедуре подписания договора между продавцом и покупателем. Но при этом имеют особенности по налогообложению и оспариванию сделки в суде. И далее, как раз о том, какую специфику имеет купля-продажа между близкими родственниками.

Договор купли-продажи между родственниками

Подлежит ли сделка оспариванию в суде

Перечень лиц, которые отнесены к близким родственникам, определен многими нормативно-правовыми документами, в частности, и Налоговым кодексом.

К близким родственникам относятся:

  • супруги;
  • родители;
  • дети;
  • братья и сестры;
  • усыновители.

Поэтому, если договор подписывается между такими субъектами, то он является заключенным между близкими членами семьи.

Такие операции вполне законны. Они подлежат государственной регистрации в Росреестре и не подлежат оспариванию в судебном порядке. Исключение – случаи, когда родственники целенаправленно идут на такие действия с целью переписать имущество на других субъектов, избежать ареста имущества, ответственности по долговым обязательствам. В перечисленных случаях сделка может быть оспорена в судебном порядке.

Справка: Операция может быть обжалована кредитором, которому должен субъект, или уполномоченными на это органами, в частности, правоохранительными  учреждениями.

Купля-продажа недвижимости с использованием маткапитала

Материнский капитал является целевой выплатой, которую родители имеют право использовать для улучшения условий проживания семьи, в том числе и ребенка. Нет ограничений на то, где может быть приобретена квартира – на первичном или вторичном рынке. Все операции по купле-продажи объектов недвижимости с использованием материнского капитала проходят по одному и тому же алгоритму. Разница только в том, что пенсионный фонд должен проверить законность операции и дать разрешение на ее осуществление.

Читайте также:  Пошлина на регистрацию права собственности на квартиру

Проблема заключается в том, что обналичивать материнский капитал нельзя. Если же происходят сделки между близкими родственниками, то тогда у сотрудников ПФ возникают подозрения: не являются ли такие действия мошенничеством и не хотят ли родственники помочь получить маткапитал в наличной форме.

Справка: ПФ может одобрить сделку в том случае, если семья будет выкупать последнюю долю квартиры и после покупки будет единоличным владельцем недвижимости. При этом цена такой операции должна вписываться в рамки среднерыночной цены подобных объектов.

Налогообложение сделки

Договор купли-продажи между близкими родственниками никак не меняет процесс налогообложения продавца объекта. При расчете налогооблагаемой базы субъект руководствуется общепринятыми нормами, которые и определяют: должен ли он платить НДФЛ или нет.

Как определить платит ли продавец, имеющий близкие родственные связи с покупателем, НДФЛ:

  1. Рассчитать общий срок владения недвижимостью. Если он превышает 3 или 5 лет соответственно, то тогда можно не платить НДФЛ.
  2. Если срок владения меньше указанного срока, то тогда рассчитывается НДФЛ по ставке 13%. При этом налог платится не с размера полученного дохода, а с размера чистой прибыли. Это значит, что если физическое лицо имеет документы, которые подтверждают стоимость приобретения квартиры в прошлом, то он может их использовать.

Например, если гражданин продает своей сестре квартиру за 5 миллионов рублей, а приобрел он ее два года назад за 3 000 000, то НДФЛ будет равен 13% от 2 млн руб. (5-3) или 260000 руб.Если продавец не имеет возможности доказать свои расходы, то он может однократно применить вычет при расчете налогооблагаемой базы в размере 1 миллиона рублей.

Поэтому для продавца нет принципиальных отличий в этом вопросе. Разница в налогообложении заключается для покупателя объекта. Так Налоговым кодексом РФ определено право продавца на получение налогового вычета. Он может получить его сразу по факту завершения сделки через своего работодателя или в следующем году в фискальной службе. Так вот близкий родственник, который приобрел квартиру или дом у своего родственника, не может получить вычет. Это определено действующим НК РФ.

Читайте также:  Работы по межеванию границ земельного участка

Купля-продажа между супругами

Юристы сходятся во мнении, что сама сделка купли-продажи недвижимости между супругами не имеет никакой юридической силы. И любые операции подобного типа обращают на себя внимание. По гражданскому праву, собственность, которая приобретена во время совместного проживания супругов, считается совместно нажитым имуществом. Поэтому, если квартира даже оформляется на одно лицо, второй априори владеет ею.

Пояснение: Норма не касается того имущества, которое нажито до заключения брака.

В момент, когда жена или муж, пытаясь избежать ответственности, пытаются переоформить собственность на вторую половинку, делают неправильно. Переоформленная таким образом недвижимость, особенно на основании договора купли-продажи, может быть в свободной форме оспорена в суде. Кроме того, оба супруга все равно остаются равноправными владельцами недвижимости.

Купли продажа

Договор дарения или купли-продажи: что выгоднее

Часто возникает вопрос относительно того, что лучше: дарственная или купля-продажа? Для всех членов семьи выгоднее именно дарственная, поскольку она позволяет:

  • полностью избежать налогообложения сторон, вне зависимости от срока владения;
  • не рассматривать объект совместно нажитым имуществом, а поэтому он не учитывается при разделе имущества;
  • сделку легче оспорить в суде и вернуть себе в собственность объект, если он используется не по назначению. Правда, данный факт для кого-то является не преимуществом, а недостатком. Ведь одаренный в любой момент может лишиться жилья.

Договор дарения

Таким образом, члены каждой семьи в зависимости от индивидуальных обстоятельств самостоятельно определяют для себя целесообразность использования договора купли-продажи. Специфических особенностей по поводу составления и подписания документа нет. Отличие только в процедуре налогообложения, а также возможности использовать материнский капитал в целях оплаты недвижимости.

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Реклама