В случае смерти наследодателя перед наследниками независимо от способа передачи наследственной массы встаёт вопрос о вступлении в наследство в течение полугода. Наибольшее количество споров всегда возникают при распределении имущества между несколькими претендентами, особенно если это касается объектов недвижимости. Выход из конфликтной ситуации единственный – продать квартиру, полученную по наследству. Существует определённая последовательность действий, после которых недвижимый объект согласно законодательству выставляется на продажу.
Действия с наследуемым имуществом
Распоряжаться наследуемым имуществом наследник имеет право после принятия наследства и оформления прав собственности на него. Многие неискушённые в юриспруденции россияне считают, что их права и обязанности по отношению конкретной недвижимости возникают только после её регистрации в Росреестре. Реально право владения наступает с момента открытия наследства, и даже несколько раньше, то есть с момента смерти собственника.
Несмотря на отсутствие процедуры регистрации в Росреестре, наследник обязан оплачивать коммунальные услуги, вносить необходимые платежи и налоговые сборы. Но полнота владения и распоряжения имуществом возникает после регистрационных действий. Любая попытка провести сделку купли-продажи будет приостановлена, а документы возвращены до полного оформления. При наличии обременений потребуется получение дополнительного разрешения из кредитной организации, иначе сделка считается неправомочной.
Для продажи квартиры наследнику необходимо:
- вступить в наследство и получить подтверждающий документ;
- при отсутствии регистрации квартиры в Росреестре необходимо поставить её на кадастровый учёт с последующим внесением данных о собственнике;
- зарегистрировать нового владельца.
Многих интересует: если досталась квартира в наследство, как продать её юридически грамотно без привлечения дополнительных инвестиций на услуги адвокатов. Для этого необходимо выполнить несколько последовательных шагов и подготовить определённый пакет документации.
Подача документов в Росреестр
Регистрационные действия с наследственной массой ничем не отличаются от обычной процедуры после купли-продажи, за исключением получения у нотариуса свидетельства о вступлении в наследство. Обращаясь в регистрирующий орган, при себе необходимо иметь:
- заявление утверждённого образца на регистрацию прав нового собственника;
- паспорт и копию значимых страниц персональных данных и регистрации;
- правоустанавливающий документ от нотариуса о принятии наследства;
- кадастровый паспорт на жилое помещение;
- чек на уплату госпошлины;
- при наличии несовершеннолетних детей, прописанных в квартире, представить разрешение из органов опеки.
Согласно статистическим данным, недвижимость, полученная в наследство, вызывает много споров и разногласий при наличии нескольких наследников. Она редко достаётся одному из претендентов. Но допускается преимущественное право покупки долей. Так поступают, когда у одного из наследников нет другого жилья, а у остальных – оно имеется.
Правила налогообложения
Налог с продажи квартиры после наследства для физических лиц уплачивается на общих основаниях. Но существуют некоторые льготы:
- При проживании в квартире, находящейся в собственности более пяти лет (раньше 3 года) и доставшейся по наследству, подоходный налог 13% не уплачивается.
- Начало срока отсчитывается с момента смерти, то есть открытия наследственного дела.
Важно! Ограничения по времени нахождения в собственности жилья при уплате налога НДФЛ не распространяются на приватизированную квартиру, полученную в наследство или подаренную близким родственникам, а также при наличии пожизненного иждивения.
Так как нововведения были приняты с января 2016 года, то все сделки, проводимые до этого периода, не подчиняются этим правилам. Если наследники не планируют ждать положенные 5 лет, то согласно законодательству (п.2 ст. 220 НК РФ) они уплачивают налог с предоставлением в ФНС декларации 3-НДФЛ. Налоговый сбор уплачивается от суммы, которая превышает 1 млн. рублей. Процентная ставка имеет следующую величину:
- 13% – для граждан РФ;
- 30% – для нерезидентов России.
Внимание! Налогоплательщик может воспользоваться налоговым вычетом несколько раз, но при его величине 1 млн. рублей – только раз в год.
Налоговый сбор не оплачивается:
- при стоимости недвижимости менее одного миллиона рублей;
- если продаваемая квартира принадлежит пенсионеру;
- собственник является инвалидом детства (I и II группа).
Граждане, имеющие льготы по налогообложению, должны обратиться в фискальную службу с полным пакетом подтверждающей документации и написать заявление. За неуплату налогового сбора последуют штрафные санкции от 100 до 300 тысяч рублей, а в некоторых случаях они могут соответствовать полученной от продажи выручке. При неправильном соблюдении сроков подачи декларации также налагаются штрафы. Поэтому рекомендуется проконсультироваться с грамотным юристом и оформить все платежи вовремя. Справку 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего после сделки года. Максимальный срок для оплаты самого налога – 15 июля.
Необходимо ли согласие другого супруга
При продаже любого наследуемого имущества согласия второго супруга не требуется, так как эта собственность не является совместно нажитой.
Совет! Не рекомендуется продавать сразу после регистрации прав полученное в наследство имущество. Необходимо обязательно выждать некоторый период. Могут появиться новые наследники (в том числе с выделением обязательной доли), которые упустили сроки и не вступили в наследство по уважительной причине. При появлении таких претендентов сделка всегда аннулируется через суд.
Выводы
Сделки продажи недвижимости или другого имущества, доставшегося по наследству, оформляются в виде обоюдного договора. При своевременном обращении наследника к нотариусу проблем не возникает. При срочной продаже такой квартиры больше всего рискует покупатель, так как могут появиться новые наследники. Особенно сложно решается вопрос при наличии нескольких претендентов. У каждого должна быть прописана его доля, а продавать имущество можно только при общем согласии сторон.
