Близкие отношения между родными людьми, нюансы налогового и семейного законодательства позволяют гражданам, связанным родственными узами, более гибко подходить к оформлению сделок. Для исключения негативных последствий следует знать особенности заключения договора купли-продажи квартиры между родственниками.
Кого касается
Для того чтобы не путаться в терминах, следует сразу выяснить, кого закон считает близкой родней. Определение можно найти в статье 14 СК РФ. К близким родственникам относятся:
- супруг/супруга;
- родители, включая приемных;
- дети родные и усыновленные;
- дедушка;
- бабушка;
- внуки;
- братья и сестры по одному родителю или обоим.
В отношении других родных законодательство не делает послаблений. Какими бы теплыми не были отношения с дядями, тетями, двоюродными братьями или сестрами, имущественные сделки с ними рассматриваются, как с незнакомыми людьми.
Составление договора
Сделка купли-продажи между людьми, связанными семейными узами, проводится по общим правилам и регулируется Гражданским кодексом РФ, Законом «О государственной регистрации недвижимости» и другими нормативными актами. Пакет документов для продажи квартиры такой же, как и при реализации недвижимости незнакомому человеку. Состав бумаг зависит от условий осуществления сделки.
Справка. Договор составляется в простой письменной форме. Заверение у нотариуса требуется при продаже долей квартиры либо осуществляется по желанию сторон. Право собственности владельца, а также переход прав регистрируются в уполномоченном органе – Росреестре.
Юридические ограничения
В некоторых случаях продажа недвижимости близким родственникам считается незаконной. При обнаружении таких ситуаций государственных орган откажет в регистрации, либо сделка впоследствии будет признана недействительной или ничтожной. Нельзя:
- оформлять фиктивную куплю-продажу жилья без правовых последствий, например, для возврата НДФЛ. У сторон должны быть доказательства передачи денег. В противном случае сделка считается мнимой и аннулируется;
- продать второму супругу квартиру, зарегистрированную на мужа или жену, но находящуюся в совместной собственности. В такой реализации правовой режим не меняется – квартира остается общей, а значит сделка ничтожна. Изменить принадлежность квадратных метров можно по брачному договору или соглашению о разделе имущества. Эти документы удостоверяются у нотариуса;
- совершать сделки между подопечными и законными представителями (опекунами, попечителями), а также их супругами и близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК РФ). Реализация имущества несовершеннолетних и недееспособных граждан совершается с согласия органов опеки и попечительства.
Невозможно зарегистрировать куплю-продажу по доверенности другой стороны. Гражданский кодекс запрещает уполномоченным лицам совершать сделки с собой лично или в качестве представителя второго участника.
Особенности проведения сделки
Хотя юридически купля-продажа квартиры между близкими родственниками оформляется также, как с другими людьми, доверительные отношения внутри семьи позволяют упростить процедуру. Родные, как правило, лучше осведомлены о состоянии недвижимости, ее правовом статусе, поэтому тщательная проверка объекта не проводится.
При сделках между родней могут не запрашиваться:
- выписка из ЕГРН;
- справка об отсутствии долгов по жилищно-коммунальным услугам или финансово-лицевой счет;
- выписка из домовой книги;
- справка о прописанных и др.
Эти документы не требуются для регистрации прав в Росреестре, а нужны только для проверки объекта недвижимости. Их получение стороны могут регулировать самостоятельно. Однако, если квартира покупается с привлечением кредитных средств, банк может включить данные бумаги в список обязательных документов, представляемых для получения ссуды.
При покупке имущества у членов семьи стороны могут сэкономить на таких тратах, как оплата работы риэлтора, юридических услуг, аренду банковской ячейки, открытие аккредитивного счета, необязательное нотариальное заверение.
Совет. Забота о ближних позволяет гражданам выбирать более выгодные формы оформления отношений, игнорируя риски. Вместо договора купли-продажи может быть составлена дарственная или завещание. В этом случае продавец не уплачивает налог с продажи квартиры. Кроме того, имущество, полученное безвозмездно, в отличие от купленной жилплощади принадлежит наследнику или одаряемому и не делится при разводе.
Госпошлина
За регистрацию права собственности на недвижимый объект покупатель оплачивает государственную пошлину в размере 2000 рублей (пп 22 п 1 ст. 333.33 НК РФ). Сумма взноса не зависит от родственных связей между сторонами. Льготы предоставляются только малоимущим гражданам.
Налогообложение
Вопросы, касающиеся налогов, следует рассматривать отдельно для продавца и покупателя.
Продавца
Доходы от продажи квартиры подлежат включению в налогооблагаемую базу и облагаются подоходным налогом 13%. Сумму доходов можно уменьшить на подтвержденные затраты на приобретение жилья или на 1 млн рублей («вычет на продажу»).
Исключение! Недвижимость, находившаяся в собственности продавца более минимального срока владения – 5 лет, НДФЛ не облагается. Минимум в 3 года установлен для приватизированного, унаследованного или подаренного жилья, а также для объектов недвижимости, приобретенных до 01.01.2016.
Чтобы избежать налога, родственники нередко занижают цену в официальном договоре. Однако, если сумма существенно ниже реальной (меньше 70% кадастровой оценки на 1 января года продажи), ФНС доначислит налог и рассчитает пени. Базой для расчета НДФЛ принимается цена, равная 70% от установленной в кадастре. Поэтому указывать стоимость ниже этой величины не имеет смысла.
В целом налогообложение продавца близкого родственника ничем не отличается от уплаты НДФЛ другими физическими лицами. Избежать налогов от реализации недвижимости можно, только используя другую форму оформления недвижимости – дарение или завещание.
Покупателя
Покупатели недвижимости имеют право вернуть часть суммы, уплаченной за жилплощадь, в виде налогового вычета. Возврат налога производится как со стоимости квартиры, так и с процентов за ипотечный кредит. Однако для сделок с близкой родней такая возможность исключена.
Пункт 5 статьи 220 НК РФ запрещает получать имущественные налоговые вычеты «с покупки», если сделка совершается между взаимозависимыми людьми. Правило касается как приобретения полных объектов недвижимости, так и купли-продажи доли в квартире между родственниками.
Список взаимозависимых людей приведен в ст. 105.1 НК РФ. Он немного отличается от понятия близких родственников, данного Семейным кодексом. Нельзя вернуть налог, если жилье приобретено:
- у супруга(и);
- родителей, в том числе усыновителей;
- детей, включая усыновленных;
- полнородных и неполнородных братьев и сестер;
- опекуна или попечителя;
- подопечного.
Если квартира куплена у бабушки, дедушки, внука или внучки, двоюродных, троюродных родственников, вычет можно использовать. Максимальный размер возврата в 2019 году – 13% от 2 млн рублей со стоимости жилья плюс 13% от 3 миллионов с процентов по ипотеке.
Налоги с дарения и наследства
Если вместо договора купли-продажи жилплощадь передается по дарственной или завещанию, старый владелец не платит налоги. Но у нового собственника наоборот возникают обязательства перед государством. Взносы в бюджет с подарков и наследственного имущества отличаются тем, что:
- стоимость подаренного жилого помещения включается в налоговую базу по НДФЛ, с нее нужно перечислить в казну 13%. Исключение сделано для близких родственников и членов семьи. При наличии семейных уз налог на доходы не удерживается. Список родственников соответствует ст. 14 СК РФ, то есть включает бабушек, дедушек и внуков;
- наследство не облагается налогами, но наследники должны оплатить государственную пошлину нотариусу при получении свидетельства. Размер взноса зависит от степени родства. Дети, супруг, родители, братья и сестры (по обоим родителям или одному из них) заплатят 0.3% от стоимости квартиры, но не больше 100 тыс. рублей. Для остальных наследников тариф составит 0.6%, но не выше миллиона (п. 22 ст. 333.24 НК РФ).
Обратите внимание. Кроме размера взносов, дополнительно следует учитывать, когда право собственности перейдет к новому владельцу. При получении квартиры или ее доли по дарственной одаряемый становится владельцем сразу после регистрации договора в Росреестре. Завещание вступает в силу после смерти завещателя. До этого времени владелец жилья может передумать и распорядиться недвижимостью другим образом.
Заключение
Для правильного оформления сделки между членами семьи необходимо выяснить, можно ли продать квартиру родственнику, и какой вариант договора сторонам более выгоден. Решения, подходящие для одной ситуации, совершенно неприемлемы для другой. При составлении договора и оформлении сделки нужно исходить из конкретных условий и преследуемых целей.
