Инструкции и советы        23 марта 2019        0

Оспаривание кадастровой стоимости имущества: экспертиза и стоимость проведения оценки

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

В последние годы в качестве налогооблагаемой базы на имущество используется кадастровая стоимость на недвижимость и земельные участки. Многие собственники отмечают завышенную величину этого параметра, и, как следствие, уплата более высоких налогов. Исправить ситуацию может только оспаривание кадастровой стоимости имущества в досудебном или судебном порядке. Как и кем делается экспертиза, будет подробно рассмотрено в этой статье.

Оспорить КС

Отличия кадастровой и рыночной стоимости

При различных сделках с недвижимостью постоянно фигурируют такие понятия как «кадастровая» и «рыночная» стоимость. Используя эту терминологию, не все понимают, в чём разница между ними.

Рыночная стоимость – это максимально приближенная цена, по которой будет продаваться данный объект при всех условиях конкурентности. Она зависит от нескольких факторов:

  1. Общей и жилой площади.
  2. Этажности и планировки.
  3. Состояния инженерных коммуникаций.
  4. Качества сделанного ремонта.
  5. Расположенности района и имеющейся инфраструктуры.

Ориентировочную рыночную стоимость вполне доступно посчитать самому владельцу недвижимости, или воспользоваться услугами риэлторов, специалистов СРО оценщиков.

Разница между параметрами

Кадастровая стоимость (КС) – это цена объекта, которая устанавливается проведением государственной оценки для начисления налогов, арендной платы и другим платежам. Она зависит от таких параметров:

  1. Площадь помещения.
  2. Целевое применение.
  3. Материала возведения.
  4. Года строительства и введения в эксплуатацию.
  5. Экономическая ситуация в регионе и другие показатели.

Оценкой КС занимается Росреестр, специалисты которого после проведения всех экспертиз вводят конечные значения в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Расчётная КС необходима:

  1. Для определения имущественного налога на недвижимость.
  2. Помогает рассчитать налоговое обременение при купле-продаже, аренде, обмене жилья.
  3. При решении наследственных вопросов.
  4. В определении равноценного жилья при обмене.
  5. При оформлении дарственной на недвижимое имущество.

Полезно!Кадастровая оценка проводится один раз в пять лет.

Какой вариант лучше

Важно! Кадастровая стоимость либо равна (для домов старого типа), либо ниже рыночной. В противном случае собственник должен обратиться в Росреестр с повторной заявкой или обжаловать этот факт через суд. При выявлении различий в сведениях из кадастрового паспорта и реестра собственник также может обратиться в суд.

Кадастровые показатели частично зависят от рыночной оценки недвижимого объекта в конкретно взятом регионе.

Читайте также:  Денежная компенсация вместо земельного участка многодетным семьям

Законодательная база

Согласно Федеральным законам №237, №218 и №320 с 2016 года налог на недвижимость физлиц рассчитывается на основе КС объекта. Поэтому каждый собственник заинтересован в снижении этого параметра. Периодичность оценки определяется на региональном уровне и может отличаться от общепринятых показателей. С января 2017 года вступили в силу законодательные акты по расчету налога на недвижимость. Переоценка недвижимого имущества и земельных наделов осуществлялась без участия владельцев. Работа проводилась специалистами, которых пригласила администрация. Отсутствие личной заинтересованности приводит к тому, что допускается множество ошибок, и занижение цены не происходит, а значит и уменьшение величины налога.Обжаловать решение комиссии

Экспертиза кадастровой стоимости необходима для правильного расчёта параметров недвижимости. На её основе вычисляются:

  1. Налог на имущество физлиц (до реформы использовалась инвентаризационная стоимость).
  2. Величина арендной платы на землю.
  3. Цена покупки земельного надела в собственность.

На сегодняшний день имущественным налогом облагаются следующие объекты:

  1. Квартиры, находящиеся в собственности.
  2. Отдельные жилые помещения (комнаты в коммуналках или общежитиях).
  3. Дома для ИЖС, все виды дачных построек, а также недостроенные здания.
  4. Гаражи и места для парковок.
  5. Хозпостройки на любого вида участке, в том числе бани, сараи, и другие сооружения.
  6. Недвижимость коммерческого назначения.

Перечень построек внушительный и оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости поможет уменьшить величину уплачиваемого налога.

Узнать величину КС любого объекта можно из официальных источников:

  1. Росреестр.
  2. ИФНС.
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. При посещении МФЦ подать запрос через специалиста службы.
  5. Вспомогательный портал rosreestr.net.

Для определения этого параметра достаточно указать только адрес расположения объекта или заказать выписку из ЕГРН.представить доказательство

Процедура оспаривания

Попытаться оспорить КС можно только при определённых ситуациях.

Согласно ст. 24.18 ФЗ №135 пересмотреть КС разрешается только при явно завышенных суммах, указанных в налоговых уведомлениях.  Основания:

  1. Во время проведения оценки специалистом использовались искажённые сведения об объекте недвижимости.
  2. Рыночная стоимость при проведении независимой экспертизы на момент определения ниже КС.
Читайте также:  Как узнать на сайте Росреестра онлайн сведения об объектах недвижимости

При проведении расчетов могли быть взяты неправильные параметры. Добиться пересмотра можно только при наличии доказательной базы.

Пошаговая инструкция

Прежде чем пытаться оспорить существующую КС необходимо собрать доказательную базу. Последовательность действий:

  1. Получить и заказать выписку из ЕГРН, провести собственный анализ возможного ценового диапазона, поиск подтверждающих фактов.
  2. Подать запрос в органы местного самоуправления на получение отчёта, который использовался при проведении экспертизы КС для выявления ошибок.
  3. Обратиться к оценщику и получить у него расчёт рыночных показателей имущества.
  4. Подготовка пакета документации.
  5. Подать заявление на заседание комиссии на этапе внесудебного разбирательства.
  6. При отказе оспорить решение в административном суде.
  7. Внести изменения в ЕГРН.
  8. Представить положительное решение (если оно вынесено) в ФНС для пересмотра налогов и возврата переплаченных налогов.

В случае неуверенности в своих силах обратиться к профильным специалистам юридической компании, особенно, если придётся решать вопрос в судебном порядке.

Кстати! Кроме обращения в региональные органы самоуправления и Министерство в первую очередь необходимо обратиться в Росреестр, подробно изложив суть проблемы. В некоторых случаях этого действия достаточно для выявления неточностей.

Пакет документации включает в себя:

  1. Заявление на пересмотр КС.
  2. Выписка ЕГРН.
  3. Нотариально заверенные правоустанавливающие документы на приобретённую недвижимость.
  4. Документальное подтверждение неправильно выполненной оценки или недостоверности экспертизы.
  5. Расчёт рыночной цены (если она отличается от КС более 30%, то необходимо экспертное заключение оценщиков).

При подаче в суд дополнительно потребуется:

  1. Исковое заявление с копями.
  2. Решение административной комиссии об отказе.
  3. Чек на оплату госпошлины.
  4. Доверенность при условии невозможности посещения суда.

В зависимости от особенностей имущества могут потребоваться дополнительные справки.

Независимая оценка

Основным доказательным документом ошибочно проведённых расчётов является независимая экспертиза, в которой будет указана стоимость проведения оценки кадастровой стоимости. Её, как правило, проводят специализированные компании, имеющие специальный допуск СРО. К выбору оценщика необходимо подойти ответственно и воспользоваться услугами специалиста, имеющего соответствующий квалификационный аттестат. Обследование и расчёты должны быть объективными, иначе при оспаривании суд может документ признать недостоверным.

Читайте также:  Кто освобождается от налога при продаже квартиры

Для проведения расчёта используется несколько методик, которые могут отличаться по показателям в разных регионах. В среднем цена оценки для оспаривания кадастровой стоимости варьируется в некотором диапазоне и зависит от типа недвижимости:

  1. Земельный надел – от 4 до 8,5 тыс. рублей.
  2. Жилая недвижимость – от 3 до 6 тыс. руб.
  3. Коммерческая недвижимость – от 8 до 12 тыс. рублей.

Во всех случаях должен быть индивидуальный подход, и цены нередко разнятся даже для объектов типового строительства.

Выводы

КС можно реально оспорить только при обоснованной доказательной базе. При обращении в суд может быть назначена дополнительная экспертиза, поэтому следует изначально пользоваться услугами солидных организаций, которые не вызовут сомнений у судьи. Следует остерегаться мошенников, предлагающих за меньшую цену выполнить весь объём работ.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта