Инструкции и советы        06 сентября 2018        0

Переуступка квартиры – что это такое и как оформляется

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Сегодня среди населения огромной популярностью пользуется долевое участие в строительстве многоэтажных домов. Каждый гражданин вносит определенный вклад на возведение новостройки, выступая ее инвестором и приобретая право на оформление недвижимости в дальнейшем.Понятие переуступки

Переуступка квартиры — что это?

Данная операция представляет собой передачу прав и обязанностей на еще не построенное жилье. Для юридического подтверждения перехода стороны заключают договор.

Важно! Покупатель (цессионарий) приобретает не жилье, а возможность его оформления в качестве личного имущества в будущем периоде после ввода многоквартирного дома в использование. То есть, перепродажа жилого помещения возможна лишь до момента подписания акта приема-передачи на новостройку. После этого сделка теряет свою юридическую силу.

Еще одной стороной цессии является компания-застройщик, так как именно в отношении возводимого ей объекта цессионарий становится владельцем всех прав и обязанностей. При возникновении вопросов у покупателя, после подписания соглашения, он должен обращаться к застройщику.

Вариации переуступки

Что это значит «квартира по переуступке»? При оформлении сделок с недвижимостью эта операция возможна в 2-х вариантах:

  1. Начиная с начальной фазы строительства многоквартирного дома и до самого ввода в эксплуатацию лица, подписавшие договор долевого участия (ДДУ) с компанией-застройщиком, могут перепродать свое право владения будущей жилой площадью. Данная процедура и является переуступкой. При этом сделка (цессия) совершается по стоимости, которая значительно превышает первоначальные затраты продавца (цедента). Хотя не исключается возможность безвозмездной передачи. На основании п. 1 ст. 11 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» лица, заключившие ДДУ, имеют возможность на перепродажу жилья после исполнения всех финансовых обязательств по договору либо обязаны имеющуюся задолженность передать покупателю.
  2. Еще одной вариацией цессии является заключение предварительного соглашения о купле-продаже. Его сущность состоит в приобретении цессионарием не жилья в строящемся доме, а права его истребования у продавца. То есть в дальнейшем участники должны заключить еще один договор на передачу жилой площади. При заключении сделки весь образовавшийся долг в полном объеме ложится на лицо, приобретающее объект. При аннулировании соглашения продавец обязан компенсировать все затраты покупателю.
Читайте также:  Примеры перепланировки двухкомнатной квартиры: что можно, а что запрещено

Заключение сделки

Перед покупкой квартиры по договору переуступки нужно ознакомиться с присутствующими у строительной организации документами на возведение многоквартирного дома. По требованию потенциального покупателя работники организации могут предоставить:

  • учредительную документацию;
  • номер налогоплательщика;
  • правоустанавливающие бумаги на земельный участок для строительства;
  • согласие государственных структур на проведение работ;
  • строительный проект;
  • проектную декларацию;
  • документ с обозначенными источниками финансирования стройки.

Изучение документации

Действия продавца

Для оформления переуступки при покупке квартиры в новостройке потребуются определенные действия от всех сторон соглашения. Продавец обязан:

  • уведомить о предстоящей цессии строительную фирму;
  • получить у нее за некую сумму разрешение на перепродажу и подтверждение об отсутствии задолженности в письменном виде;
  • оформить документ в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРН);
  • подготовить письменное согласие мужа либо жены, которое должно иметь нотариальное заверение;
  • запросить в банковском учреждении сведения об аннуляции долгов.

Действия покупателя

Покупателю нужно:

  • предоставить согласие мужа или жены на покупку жилой площади в письменном виде с нотариальным заверением;
  • оформить заем в финансовом учреждении при покупке жилья по ипотеке.

Важно! В будущем, после завершения строительных работ, покупателю потребуется принять квартиру у застройщика. Если будут присутствовать недоработки, то потребуется о них сообщить, после чего они должны быть устранены в течение 60 дней. Если претензий не будет, то покупатель ставит подпись в акте приема-передачи, ему вручают ключи и можно начинать госрегистрацию жилого объекта.

Оформление договора

Заключение сделки проводится в центре юридических услуг либо по месту деятельности строительной организации. При этом требуется присутствие покупателя с продавцом и представителя застройщика. С образцом соглашения можно ознакомиться тут, найти в Интернет-сети либо спросить у работников строящей фирмы. Также можно прибегнуть к помощи юриста.

Совет. После подписания договора не лишним будет заверить его в нотариальной конторе. Ведь процедура предусматривает проверку продавца на наличие прав на строящуюся недвижимость. Также нотариус должен проверить, не является ли строящееся жилье залоговым имуществом в банке при оформлении займа нынешним продавцом.

Заключение соглашения

Регистрация соглашения

После подписания документа сторонам потребуется его зарегистрировать. Сделать это можно в отделах Росреестра либо в МФЦ на протяжении 10 рабочих дней. Для этого потребуется отдать работникам госструктуры договор с подписями, квитанцию об уплате госпошлины и прочую требующуюся документацию. Сумма сбора на 2018 год составляет 2 тысячи рублей, оплатить его можно в МФЦ по реквизитам, предоставленным сотрудниками учреждения.

Читайте также:  Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Основание и порядок

Перечень документов

К соглашению потребуется приложить определенные бумаги:

  • паспорта всех участников цессии;
  • письменное согласие супругов участников на перепродажу;
  • первоначальное соглашение, подписанное со строящей организацией;
  • доказательства от застройщика об отсутствии долгов у продавца перед ним, если они имеются, то должен быть документ о принятии долга покупателем;
  • разрешение от строительной фирмы на подписание договора переуступки квартиры в строящемся доме;
  • если объект был оформлен в качестве залогового имущества при кредитовании, то потребуется разрешение от банковского учреждения на цессию;
  • при приобретении займа для покупки права на собственность потребуется приложить кредитный договор, заключенный с финансовой организацией.

Далее работник учреждения составит необходимое заявление с параметрами жилья и сведениями о сторонах заключенного соглашения. После его подписи продавец и покупатель передают все экземпляры соглашения, оригиналы и копии бумаг специалисту МФЦ и получают от него расписку о приеме документации и обозначением периода явки за зарегистрированными договорами.

Пакет документации будет передан в Росреестр для дальнейшей проверки, регистрации цессии и внесении изменений в ЕГРН. После чего бумаги будут возвращены в МФЦ для выдачи участникам сделки.

Уплата налогов

После регистрации договора продавцу потребуется уплатить государству сбор, взимаемый с продажи недвижимости. На основании НК РФ гражданин должен уплатить в казну подоходный налог в размере 13% от разницы между ценой квартиры, обозначенной в ДДУ и договора цессии.

Достоинства сделки

Главным положительным фактором для того, чтобы купить квартиру по переуступке прав в новостройке является цена. Очень часто она бывает на 1/4 дешевле жилой площади, приобретаемой в готовом виде.

Если дольщику по каким-либо причинам в срочном порядке придется заполучить вложенные в проект деньги назад, то цессия является единственным возможным для этого способом. Ведь прямое расторжение договора с застройщиком повлечет существенные штрафные санкции, предусмотренные ДДУ. Кроме того, перепродажа может оказаться прибыльной.

Читайте также:  Как открыть данные Росреестра в человекочитаемом формате

Возможные сложности переуступки

При заключении любой сделки, где задействованы финансовые средства, стоит уберегаться от обманщиков. Подписание соглашения по переуступке прав требования на квартиру не является исключением. Для минимизации рисков по потере денежных средств и жилплощади потребуется:

  • проконтролировать строительный процесс: укладывается ли застройщик в установленные сроки, придерживается ли он строительных нормативов;
  • проверить деловую репутацию строительной организации: период ее деятельности, отзывы о компании среди дольщиков и во Всемирной сети;
  • проектные и разрешительные документы на возведение многоэтажного дома;
  • узнать о наличии регистрации в государственных структурах ДДУ;
  • убедиться в полном погашении задолженности дольщика перед застройщиком — должна быть передана квитанция о внесении суммы и ДДУ.

Риски переуступки

Стоит внимательно отнестись к проверке застройщика,  ведь велик риск прекращения работ, тогда все вложения будут потеряны. Первым свидетельством недобросовестности организации является продажа значительного числа жилых помещений по цессии, в то время как работы по возведению жилого дома не выполнены даже наполовину.

Следовательно, приобретение жилья в строящемся доме весьма хлопотная и рискованная процедура, требующая тщательной проверки всех заинтересованных лиц, участвующих в сделке. Особенно, если учитывать тот факт, что от начала строительной деятельности до ввода жилья в эксплуатацию перепродажа одного и того же объекта может быть оформлена несколько раз. Стоит основательно отследить все проведенные сделки и проверить застройщика для того, чтобы избежать возникновения оснований, влекущих незаконность заключенного соглашения.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта