Инструкции и советы        16 апреля 2019        0

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: особенности сделки

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Приобретение недвижимости у собственника, которому еще не исполнилось 18 лет – довольно редкое явление. Но благодаря активному приватизационному процессу муниципального жилья и сделок купли-продажи с участием материнского капитала, количество таких случаев увеличилось в разы. Российское государство и законы тщательно охраняют права малолетних детей, поэтому  важно понимать, как происходит покупка квартиры с несовершеннолетним собственником.

Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, не запрещена законом

Что говорит закон: нюансы и особенности

Если малолетний гражданин РФ является собственником недвижимости, продажа этого имущества не запрещена законом. Но процедура отчуждения существенно усложняется тем, что соответствующие государственные органы ведут строгий контроль подобных сделок и неукоснительно соблюдают интересы детей.

Уровень сложности при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми зависит от того, какими имущественными правами они обладают и какой имеют юридический статус:

  1. Единственный собственник жилья.
  2. Владелец доли в общем недвижимом имуществе.
  3. Прописанный на конкретной жилплощади с правом постоянного проживания.
  4. Наследник и т.д.

Кроме того, на возможность продажи имущества, на которое имеет определенные права ребенок, влияют дополнительные факторы:

  1. Основание приобретения.
  2. Наличие обременений на имуществе.
  3. Возраст и юридическая дееспособность несовершеннолетнего собственника.

Последнее обстоятельство зачастую играет существенную роль при вынесении решения о возможности отчуждения имущества. Различают несколько видов дееспособности в зависимости от возраста гражданина:

  1. Частичная – у ребенка от 6 до 14 лет. В таких обстоятельствах за малыша принимают решение его родители или иные законные представители. Малолетний не присутствует на сделке и не имеет права ставить подпись на документах, договорах.
  2. Ограниченная – у подростков от 14 до 18 лет. Граждане в таком возрасте уже имеют общегражданский паспорт и могут частично понимать и осознавать принимаемые ими или за них решения. При продаже квартиры с прописанным ребенком, собственник, не достигший 18 лет, обязан присутствовать на сделке и подписывать необходимые для отчуждения недвижимости документы.

Важно! Полная дееспособность наступает с 18 лет, но при определенных обстоятельствах (вступление в законный брак или начало официальной трудовой деятельности, предпринимательства), несовершеннолетний может уже с 16 лет самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Условия для продажи квартиры

Если  владелец жилой недвижимости является несовершеннолетним, основным условием подписания договора купли-продажи становится получение документального согласия на сделку от представителей органов опеки и попечительства. Подобный документ выдается родителям или другим законным представителям малыша (усыновители, опекуны, попечители) только, если они могут доказать факт приобретения другой недвижимости на имя ребенка. При этом необходимо соблюсти правило, по которому новая жилплощадь не может быть хуже проданной. При анализе фактов и принятии решения по заявлению родителей, представители соцопеки учитывают следующие показатели продаваемой жилплощади и той, что планируется купить:

  1. Размер общей и жилой площади.
  2. Количество комнат.
  3. Соответствие помещений действующим санитарно-техническим нормам и требованиям безопасности.
  4. Наличие необходимых инженерных коммуникаций.
  5. Техническая оснащенность квартиры.
  6. Статус многоквартирного здания (нельзя приобретать недвижимость в аварийных или ветхих домах, строениях, подлежащих сносу).
  7. Район расположения (наличие и развитость инфраструктуры, уровень криминогенной обстановки и т.д.).
  8. Близость к дошкольному или школьному учреждению, которое посещает малыш.

Совет! Если органы опеки и попечительства дали разрешение на сделку, родителям не нужно одновременно подписывать и договор о покупке недвижимости. При получении разрешения от опеки, законные представители ребенка оформляют расписку, в которой обязуются в течение определенного срока приобрести квартиру, с заданными техническими параметрами.

Пример разрешения на куплю-продажу от органов опеки и попечительства

Риски покупателей

Несмотря на то, что юридическая чистота сделки заботит каждого покупателя, приобретение квартиры, принадлежащей ребенку, является более рискованным мероприятием. В перечень наиболее распространенных неприятностей и рисков, с которыми сталкиваются покупатели, входят следующие:

  1. Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства. Некоторые граждане не осознают всей важности этого документа и вводят покупателей в заблуждение, пытаясь оформить разрешение задним числом. Последствия сделки без этого документа будут печальными: судебные разбирательства, признание сделки недействительной, возврат жилплощади несовершеннолетнему собственнику.
  2. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними. Простым способом избежать подобного, является получение выписки обо всех гражданах, прописанных в жилье, на момент подписания договора купли-продажи. Если этого не сделать, ребенок будет иметь право проживать в квартире, если его родители не смогут предоставить иное жилье, соответствующее определенным нормам и требованиям.
  3. Нарушения приватизационного процесса. Если на момент приватизации квартиры, малыш был в ней прописан, но не является сособственником, это явное нарушение закона и прав ребенка. Для заключения законной сделки родители должны иметь на руках документ от органов опеки и попечительства на отказ от приватизации части квартиры на несовершеннолетнего.
Читайте также:  Где заказать технический паспорт на квартиру

Процедура отчуждения недвижимости

Если решение о продаже квартиры принято и уже найдены покупатели на недвижимое имущество малолетнего гражданина, необходимо схематично представлять, как будет выглядеть процесс:

  1. Визит в соцопеку. Целесообразно посетить госведомство несколько раз: для получения консультации и для подачи заявления вкупе с пакетом необходимых бумаг.
  2. Составление и подписание договора купли-продажи. Стоимость услуг по составлению проекта договора и сопровождению сделки обычно делится пополам между сторонами, но возможны другие варианты по обоюдному согласию.
  3. Получение денежных средств и передача новым владельцам ключей и документов на жилплощадь (кадастровый и технический паспорт, домовая книга, книжка по квартплате и т.д.).
  4. Регистрация договора купли—продажи в Росреестре. При подаче заявления на переход права собственности должны присутствовать представители обеих сторон. Результатом регистрации станет выдача покупателю выписки из ЕГРН, а законным представителям продавца – зарегистрированного договора купли-продажи.

Полезно! Все сделки с несовершеннолетними гражданами должны производиться через нотариат.

Сделки с участием несовершеннолетних граждан оформляются только через нотариат

Несмотря на то, что сделки с несовершеннолетними относятся к рискованным, бояться их не стоит. Главное забыть про спешку и тщательно проверять все документы, вникая во все юридические нюансы и бюрократические мелочи.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта