Инструкции и советы        17 мая 2019        0

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Несоответствие дохода граждан и стоимости жилья приводят к тому, что семьи и одинокие люди все чаще приобретают квартиру не за собственные средства, а на заёмные. Такая тенденция сохраняется и за счет понижения процентных ставок на кредиты и государственные программы поддержки. Но если для покупателя квартиры или дома такая возможность является явным преимуществом, то вот порядок продажи квартиры через ипотеку для продавца имеет некие риски и особенности. И далее представлена пошаговая инструкция купли-продажи при привлечении банковской ссуды, изучены риски продавца при заключении сделки.

Как продать объект под ипотекой

Особенности возникновения жилищного займа

Само понятие «ипотека» подразумевает не кредит, а залог. Именно поэтому при получении ипотечного займа в банке приобретаемое имущество или недвижимость, уже находящаяся в собственности, выступают гарантией возврата средств финансовому учреждению. На квартиру накладывается обременение. Оно ограничивает владельца в возможностях распоряжаться объектом: продавать, передавать в собственность, дарить, сдавать в аренду.

Ипотечный кредит может возникнуть в нескольких случаях:

  1. Сам застройщик предоставляет покупателю ссуду на покупку объекта. По договору приобретения квартира до момента полного погашения долга остается в залоге у строительной компании. Как-только покупатель погасит долг, то жилая площадь перейдет в собственность покупателя.
  2. Сделка заключается между двумя физическими лицами, один из которых и предоставляет возможность второму субъекту осуществить покупку в кредит.
  3. Покупатель жилья обращается в банк и берет ссуду. Приобретаемый объект становиться залогом финансового учреждения. Залог подлежит обязательному страхованию, а также регистрации в Росреестре.

Справка: Ипотека предполагает не только предоставление денег на приобретение жилья. Любой заём для физических и юридических лиц, который предоставляется под залог активов, называется ипотекой.

Более распространённый в России именное третий вариант. Специфика в том, что не так сложно продать квартиру покупателю с ипотекой, существует специфика проверки объекта со стороны банка и передачи денег по договору.

Читайте также:  Давление холодной и горячей воды в квартире по стандартам

Ипотека в банке

Как происходит продажа объекта по ипотеки

Сразу стоит отметить, что продавцы бояться реализовывать собственность на рынке. Они считают, что есть множество специфических вопросов, которые решить самостоятельно нельзя. Поэтому граждане обращаются к посредникам – риелторам, которые дополнительно взимают плату за свои услуги. Но при желании каждый субъект может учесть все особенности и реализовать квартиру без дополнительных затрат.

Общий порядок продажи квартиры по ипотеке состоит из нескольких этапов:

  1. Предварительный этап — выход на рынок, поиск покупателя.
  2. Подписание предварительного договора купли-продажи.
  3. Получение денежных средств или гарантий по поводу дальнейшей оплаты.
  4. Подписание основного договора купли-продажи.
  5. Получение покупателем денежных средств после завершения регистрации ипотеки.

Относительно первого этапа, то здесь не сложные действия. Покупателю достаточно определиться со стоимостью реализации, определить вариант продажи – с привлечением посредника или без. При необходимости заключить договор на оказание услуг с агентством недвижимости. На этом этапе происходит поиск покупателя, а также подготовка необходимых для сделки документов.

Справка: При привлечении риелтора величина затрат продавца увеличивается за счет уплаты комиссии в размере 1-3% от стоимости сделки. По факту, такую комиссию может полностью оплачивать одна из сторон процесса, а могут уплачивать затраты оба участника поровну.

Какой список документов должен подготовить продавец, перед тем, как продать квартиру под ипотекой:

  • паспорт. Необходимы паспорта всех собственников, которые указаны в выписке ЕГРП;
  • кадастровый паспорт. При этом в документе должны быть отражены все изменения с жилым пространством, в частности, перепланировка;
  • технический паспорт на квартиру;
  • документы, подтверждающие право собственности. Необходимы все бумаги: дарственная, завещание, выписка с ЕГРН, договора купли-продажи и т.д.;
  • справка о составе семьи. Она должна представить информацию о том, кто прописан в документе.

Важная информация: Дополнительно в обязательном порядке необходима бумага, подтверждающая оценочную стоимость объекта. Оценку должен проводить только аккредитованный специалист с лицензией. Но банк, в котором оформляется ипотека, будет рекомендовать конкретных оценщиков. Поэтому заранее не стоит самостоятельно обращаться в оценочную компанию

Следует сказать, что в последнее время налоговая инспекция очень внимательно относится к тем операциям, которые проводятся именно по оценочной стоимости. рекомендовано проводит продажу по кадастровой цене. Допустимо заключать договор купли-продажи на сумму, которая на 20-30% отличается от кадастра.

Читайте также:  Что предпочесть и какую квартиру лучше купить - вторичку или новостройку?

Предварительный договор купли-продажи:гарантия оплаты

Продать квартиру по ипотеке (пошаговая инструкция была представлена ранее) можно только на основании договора. Он будет подписываться дважды: один раз в качестве предварительного согласования нюансов, а второй – уже в качестве подтверждения сделки.

Главное при подписании предварительного и основного договора – это учесть в нем варианты оплаты сделки. Существует два варианта:

  1. Безналичный расчет только после регистрации сделки. В таком случае продавец получит средства только после того, как договор купли-продажи будет зарегистрирован в Росреестре и будут изменены владельцы жилья. Деньги перечисляет сам банк, который и выступает гарантом.
  2. Банковская ячейка. Кредитор выдает средства своему клиенту и тот сразу же помещает их в банковскую ячейку. Доступ к такой ячейке открыт только продавцу. А открывают такой доступ только после того, как завершиться оформление.

Вне зависимости от выбранного варианта, реализовать оплату можно при наличии документов, подтверждающих факт завершения сделки – выписка с ЕГРН с внесением нового собственника, зарегистрированный договор в МФЦ или Росреестре.

Когда предварительный договор подписан, ипотека одобрена банком, залог зарегистрирован, то тогда подписывается уже основной договор и происходит подача документов на регистрацию в Росреестр. Одновременно может быть осуществлена и оплата.

Продажа квартиры в ипотеке

Продажа ипотечной недвижимости

Квартира на рынке может продаваться, будучи уже в залоге у банка. Ситуация возникает тогда, когда изначально продаваемый объект приобретался  владельцем по ипотеке. Заёмщик не вернул деньги банку, но при этом выставил залоговую недвижимость на продажу. И если квартира будет приобретаться покупателем за собственные средства, то будет действовать упрощенная процедура купли-продажи.  В таком случае пошагово продать квартиру в ипотеку можно так:

  1. Настоящий владелец жилья идет в банк и получат справку с общей суммой задолженности.
  2. Между продавцом и покупателем подписывается предварительный договор, в котором четко прописывается алгоритм оплаты: сначала перечисляется задаток, равный величине долга по займу, а уже после приобретения остаток.
  3. Продавец, получив денежные средства, погашает задолженность. Банк снимает обременение с жилой площади.
  4. Покупатель оформляет в собственность недвижимость. Продавец получает остаток денежных средств.

Справочная информация: На практике используются банковские ячейки, в которых хранятся деньги. Как только обременение снимается, и продавец передает право собственности, банк предоставляет доступ к ячейки продавцу.

Договор купли

Риски для продавца

Сказать, что субъекта, который реализовывает на рынке объект, ждут большие риски, нельзя. В большинстве случаев риск состоит только в потере времени, если клиент начал собирать документы, ждать оформления, а по факту банк отказал в выдаче ссуды. При таком варианте можно потерять других потенциальных приобретателей.

Читайте также:  Метровые обои: сколько метров в рулоне

Таким образом, зная особенности реализации квартиры с использованием ипотеки, каждый субъект может самостоятельно продать объект. Не стоит бояться заключать договора с теми гражданами, которые не имеют собственных средств, а привлекают ссуду. Для самих же покупателей ипотека позволяет минимизировать риски мошенничества, поскольку банк всегда тщательно проверяет объект прежде, чем выдать заём.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта