Недвижимое имущество – особый объект гражданско-правовых отношений. Признать недействительной процедуру оформления подобных соглашений возможно, но это довольно сложный процесс. Ведь, как правило, любые сложности возникают, в случае, когда квартира практически передана уже другому собственнику, на руках нового владельца имеются все документы и формально переход прав зарегистрирован.
Справка! По разным данным, от пяти до пятнадцати процентов дел оспариваются в суде. Но только часть из них признается недействительными.
Правовые отличия
Законодатель в главе 9 Гражданского кодекса РФ раскрывает основания, по которым сделки могут быть аннулированы. Они имеют различные правовые признаки и последствия:
- оспоримые;
- ничтожные.
В первом случае, необходимо признание того, что договор можно оспорить через суд. Процедура проходит по заявлению, которое может быть предъявлено в течение двенадцати месяцев.
Во втором, договоренности противоречат установившейся системе ценностей общества, а следовательно, не могут быть поставлены в зависимость от воли ее участников. Поэтому суд вправе применять последствия ничтожной сделки с недвижимостью, в виде реституции в одностороннем порядке. В этом случае, в мотивации возбуждения должна быть ссылка на специальную правовую норму.
К сведению! Restitutio в гражданском праве означает не что иное, как форму материального возмещения ущерба в результате неправомерных действий путём восстановления состояния, существовавшего до его совершения.
Но de facto судебное решение в обоих случаях все-таки требует некоего юридического закрепления.
Список для оснований
К оспоримым можно отнести те, которые были совершены человеком, страдающим психологическими расстройствами или иными заболеваниями. Например, алкогольная, медикаментозная или наркотическая зависимость. Но этот факт еще нужно доказать. Для этого требуется судебно-медицинская экспертиза и показания свидетелей. К данному типу относятся соглашения, которые заключались при угрозе жизни одной из сторон либо лицо, подписавшее договор, было введено в заблуждение. Также, если не соблюдены требования закона к оформлению. Например, отсутствует письменная форма или подписи сторон.
К недействительным обычно относят сделки, которые противоречат основам правопорядка и нравственности:
- были задеты права несовершеннолетних или лиц с ограниченными дееспособностями;
- при использовании поддельных документов или (и) подписей;
- при отсутствии одобрения супруга;
- когда договор подписал человек, не достигший четырнадцати лет без согласия родителей или законных представителей.
А также мнимые соглашения, которые заключаются, без принятия на себя сторонами правовых последствий в дальнейшем. И притворные, заключение которых совершаются с целью прикрыть другой договор.
Полезно знать! Нередко данная схема применяются для того, чтобы скрыть имущество от налоговой службы.
Временные рамки
При признании недействительной сделки купли-продажи недвижимости, время исчисляется с того момента, как решение выносит суд. В случае с ничтожностью, она становится не влекущей правовых последствий на протяжении всего срока действия с момента ее непосредственного заключения. Разница существует и в исковой давности:
- по оспариванию – один год;
- по ничтожным – три.
Предписания и расчет
Если договор, суд признает недействительным, то он аннулируется и сторонам предписывается:
- возврат друг другу всего приобретенного в натуральной форме или в виде денежного возмещения;
- одна из сторон возвращает приобретенное второй, которая обязана передать все государству;
- все полученное продавцом и покупателем взыскивается в государственный бюджет.
Внимание! Последний пункт обычно применяется к сделкам, противоречащим нравственности.
Права и действия
Выступать заявителем по признанию процедуры недействительной могут любые граждане, заинтересованные в результатах совершенных действий. Среди них:
- одна из сторон соглашения;
- ближайшие родственники одного из участников процедуры;
- третьи лица, чьи интересы были затронуты;
- местные органы самоуправления или прокуратура.
Иск должен содержать:
- сведения об объекте;
- просьбу о признании договора недействительным;
- основания к принятию такого решения.
Рекомендация! Также можно предложить варианты по восстановлению последствий.
Юридическое положение
Сделка считается действительной, когда она правильно оформлена, подписана лицами, имеющими на это право, и ее содержание соответствует закону. Соответственно, нарушение любого из этих оснований может повлечь признание ее недействительной.
Юристы советуют обезопасить себя арбитражной или третейской оговоркой. Выглядит она примерно так: все споры и разногласия по данному договору передаются на рассмотрение в соответствующие учреждения, решение окончательное и обязательное для всех сторон.