Недвижимость на первичном рынке привлекает покупателей пониженной ценой. Наиболее выгодная стоимость у квартир в доме, который еще не достроен, так как средства будущих жильцов используются для строительства. С точки зрения гарантий такое приобретение имеет определенные риски. Лишь подготовившись и узнав об особенностях приобретения квартиры в строящемся доме, можно избежать финансовой опасности.
Законодательное регулирование
В зависимости от вида договора правила сделок с недвижимостью в строящемся доме определены:
- Законом «О защите прав потребителей» №2300-1. Покупка жилья попадает под приобретение для личных нужд, не связанных с предпринимательством.
- Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве». Защищает граждан от внесения средств в строительство, которого не существует. Обязывает застройщиков получать разрешение на строительство и регистрировать право собственности на участок.
- Федеральным законом №218 «О государственной регистрации». Прописывает процесс получения компенсации за утрату права на недвижимость, поставленную на учет в ЕГРН.
Изучение юридической стороны вопроса поможет избежать недобросовестных застройщиков, которые используют правовую неграмотность граждан.
Порядок покупки недвижимости
Перед приобретением жилья важно удостовериться, что продавец является юридическим лицом, которое:
- получило разрешение на строительство;
- опубликовало или предъявило проектную декларацию;
- имеет право собственности или арендует земельный участок.
Проверить статус строительства
Многокомнатные и однокомнатные квартиры в строящихся домах от застройщика можно купить на 2 стадиях строительства:
- начальная;
- завершающая.
Важно знать! Первая ситуация более рискованная, но предполагает сниженную стоимость жилплощади. Даже большие строительные фирмы не застрахованы от форс-мажоров. Покупатель может подстраховать себя, сверив соответствие сроков, указанных в проектной декларации, с реальным статусом строительства.
Проверить вид договора с застройщиком
Существует 4 варианта договора, который могут заключить покупатель и застройщик при продаже недвижимости:
- Долевого участия. Недвижимость по этому договору строится на деньги дольщиков. Разрешается вносить средства постепенно.
- Купли-продажи. Продавец передает покупателю предмет сделки (квартиру). Сумма за жилье вносится сразу, покупатель получает право собственности.
- Цессия, когда право на собственность передается от одного дольщика к другому. Является единственным способом получить жилплощадь в строящемся доме, в котором застройщик уже продал все квартиры дольщикам.
- Паенакопление в ЖСК. Несколько покупателей добровольно объединяются в группу и решают вопросы покупки и деления жилплощади.
Информация о типе документа зачастую публикуется на официальном сайте строительной компании. Если заказчик не указал вид бумаги, рекомендуется связаться с ним лично и уточнить данные.
Стандартный список документов
Список бумаг при покупке жилья в новостройке практически не отличается независимо от схемы приобретения квартиры:
- Для оформления требуется паспорт. Перед подписанием бумаги покупатель вправе получить и изучить учредительные документы, разрешение на строительство и подтверждение права на участок.
- Для регистрации договора долевого участия гражданам потребуется:
- заявление;
- внутренний паспорт;
- согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса;
- проектная декларация;
- квитанция об оплате госпошлины (сумма определяется 333 статьей Налогового кодекса и в 2018 году составляет 500 рублей для физических лиц).
- Для регистрации в Росреестре потребуется:
- заявление;
- договор с застройщиком;
- внутренний паспорт;
- кадастровый паспорт, который выдает БТИ;
- акт приема-передачи квартиры;
- квитанция об оплате госпошлины.
Налоговый вычет при покупке новостройки
Несмотря на сниженную стоимость квартир в строящихся домах, цена для многих граждан очень значительная. Статьей 220 Налогового кодекса установлено право налогоплательщиков вернуть часть средств. Государство компенсирует деньги, которые покупатель внес в качестве НДФЛ за жилплощадь.
Полезно знать: для сумм меньше 2 миллионов рублей компенсация составляет не более 260 тысяч рублей. Если жилплощадь стоит больше 3 миллионов, верхняя планка возврата равна 390 тысячам. Вычет составляет 13% от суммы покупки.
У процедуры возврата налога есть несколько особенностей:
- Оформляется после получения права на жилье, что происходит в финальной части передачи квартиры.
- Сумма не должна превышать размер внесенного НДФЛ за год, даже если стоимость недвижимости дает возможность получить максимальный вычет. Оставшуюся часть разрешено перенести на следующий год.
- Если цена недвижимости меньше 2 миллионов рублей, остаток вычета разрешено использовать при следующих покупках жилплощади (право действует для операций, совершеннных не ранее января 2014 года).
- Компенсацию можно оформить через работодателя или налоговую. Налоговая проведет камеральную проверку, затем сумма поступит на банковский счет заявителя.
- Чтобы оформить вычет у работодателя, потребуется получить в налоговой право на возврат и передать его начальнику. С зарплаты заявителя не будет удержан НДФЛ, пока вся сумма не будет выплачена.
Покупка квартиры от застройщика
Без заключения сделки с юридическим лицом невозможна покупка квартиры в строящемся доме. Риски можно значительно снизить, если изучить перед подписанием несколько нюансов:
- Репутация застройщика. Большие компании открыто публикуют информацию о прошлых объектах, по которым можно найти отзывы покупателей.
- Учредительные документы. У застройщика должны быть все разрешения и лицензия.
- Вариант договора. Количество прав, которые получит покупатель сразу после подписания документа, зависит от типа бумаги.
Покупка квартиры у подрядчика
Предложений от подрядчиков на рынке первичной недвижимости не меньше, чем заявлений от застройщиков.
Справка: подрядчики получают право на жилплощадь посредством бартера, например, после оказания услуг по доставке строительных материалов.
При проведении сделки с подрядчиком требуется учесть следующее:
- Такие предложения зачастую выгоднее, чем договор с застройщиком или инвестором. Подрядчики не специализируются на продаже квартир, поэтому заинтересованы в быстрой реализации недвижимости.
- Разработано 2 схемы продажи жилья: переуступка права собственности (цессия) или подписание договора соинвестирования. Покупатель становится партнером.
- Перед подписанием договора требуется внимательно его изучить и проверить обязательства подрядчика. Застройщик должен знать, что право собственности переходит покупателю, поэтому у него можно проверить законность сделки.
Приобретение жилплощади через ЖСК
Статьей 110 Жилищного кодекса установлено, что ЖСК (Жилищно-строительный кооператив) считается объединением, целью которого является строительство и содержание многоквартирного дома. Для приобретения недвижимости заключается паенакопительный договор. Покупатели называются пайщиками, ЖСК — застройщиками. Особенностями такой сделки являются следующие моменты:
- не требуется регистрировать договор, что повышает риски;
- законодательством не определен способ внесения паевых платежей, они устанавливаются договором ЖСК;
- существует возможность вселения до внесения всех платежей (этот пункт должен быть прописан в договоре);
- в документах ЖСК практически никогда не указывается время окончания строительства, но даже если оно прописано, за нарушение сроков не предусмотрено наказания;
- право собственности переходит покупателю после внесения полной суммы.
Жилье в строящемся доме стоит на порядок дешевле готовых квартир, при этом риски соответствуют пониженной цене. Граждан привлекает новизна строения и коммуникаций, а также возможность сэкономить. Сам процесс покупки не доставит неприятностей, если ознакомиться с особенностями приобретения жилья заранее. Многих нежелательных моментов можно избежать, если внимательно изучить договор и репутацию продавца.
