Приобретение квартиры в строящемся доме — все риски и особенности

Недвижимость на первичном рынке привлекает покупателей пониженной ценой. Наиболее выгодная стоимость у квартир в доме, который еще не достроен, так как средства будущих жильцов используются для строительства. С точки зрения гарантий такое приобретение имеет определенные риски. Лишь подготовившись и узнав об особенностях приобретения квартиры в строящемся доме, можно избежать финансовой опасности.

Законодательное регулирование

В зависимости от вида договора правила сделок с недвижимостью в строящемся доме определены:

1. Законом «О защите прав потребителей» №2300-1. Покупка жилья попадает под приобретение для личных нужд, не связанных с предпринимательством.
2. Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве». Защищает граждан от внесения средств в строительство, которого не существует. Обязывает застройщиков получать разрешение на строительство и регистрировать право собственности на участок.
3. Федеральным законом №218 «О государственной регистрации». Прописывает процесс получения компенсации за утрату права на недвижимость, поставленную на учет в ЕГРН.

Изучение юридической стороны вопроса поможет избежать недобросовестных застройщиков, которые используют правовую неграмотность граждан.

Порядок покупки недвижимости

Перед приобретением жилья важно удостовериться, что продавец является юридическим лицом, которое:

• получило разрешение на строительство;
• опубликовало или предъявило проектную декларацию;
• имеет право собственности или арендует земельный участок.

Проверить статус строительства

Многокомнатные и однокомнатные квартиры в строящихся домах от застройщика можно купить на 2 стадиях строительства:

• начальная;
• завершающая.

Важно знать! Первая ситуация более рискованная, но предполагает сниженную стоимость жилплощади. Даже большие строительные фирмы не застрахованы от форс-мажоров. Покупатель может подстраховать себя, сверив соответствие сроков, указанных в проектной декларации, с реальным статусом строительства.

Проверить вид договора с застройщиком

Существует 4 варианта договора, который могут заключить покупатель и застройщик при продаже недвижимости:

1. Долевого участия. Недвижимость по этому договору строится на деньги дольщиков. Разрешается вносить средства постепенно.
2. Купли-продажи. Продавец передает покупателю предмет сделки (квартиру). Сумма за жилье вносится сразу, покупатель получает право собственности.
3. Цессия, когда право на собственность передается от одного дольщика к другому. Является единственным способом получить жилплощадь в строящемся доме, в котором застройщик уже продал все квартиры дольщикам.
4. Паенакопление в ЖСК. Несколько покупателей добровольно объединяются в группу и решают вопросы покупки и деления жилплощади.

Информация о типе документа зачастую публикуется на официальном сайте строительной компании. Если заказчик не указал вид бумаги, рекомендуется связаться с ним лично и уточнить данные.

Стандартный список документов

Список бумаг при покупке жилья в новостройке практически не отличается независимо от схемы приобретения квартиры:

1. Для оформления требуется паспорт. Перед подписанием бумаги покупатель вправе получить и изучить учредительные документы, разрешение на строительство и подтверждение права на участок.
2. Для регистрации договора долевого участия гражданам потребуется:
   • заявление;
   • внутренний паспорт;
   • согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса;
   • проектная декларация;
   • квитанция об оплате госпошлины (сумма определяется 333 статьей Налогового кодекса и в 2018 году составляет 500 рублей для физических лиц).
3. Для регистрации в Росреестре потребуется:
   • заявление;
   • договор с застройщиком;
   • внутренний паспорт;
   • кадастровый паспорт, который выдает БТИ;
   • акт приема-передачи квартиры;
   • квитанция об оплате госпошлины.

Налоговый вычет при покупке новостройки

Несмотря на сниженную стоимость квартир в строящихся домах, цена для многих граждан очень значительная. Статьей 220 Налогового кодекса установлено право налогоплательщиков вернуть часть средств. Государство компенсирует деньги, которые покупатель внес в качестве НДФЛ за жилплощадь.

Полезно знать: для сумм меньше 2 миллионов рублей компенсация составляет не более 260 тысяч рублей. Если жилплощадь стоит больше 3 миллионов, верхняя планка возврата равна 390 тысячам. Вычет составляет 13% от суммы покупки.

У процедуры возврата налога есть несколько особенностей:

1. Оформляется после получения права на жилье, что происходит в финальной части передачи квартиры.
2. Сумма не должна превышать размер внесенного НДФЛ за год, даже если стоимость недвижимости дает возможность получить максимальный вычет. Оставшуюся часть разрешено перенести на следующий год.
3. Если цена недвижимости меньше 2 миллионов рублей, остаток вычета разрешено использовать при следующих покупках жилплощади (право действует для операций, совершеннных не ранее января 2014 года).
4. Компенсацию можно оформить через работодателя или налоговую. Налоговая проведет камеральную проверку, затем сумма поступит на банковский счет заявителя.
5. Чтобы оформить вычет у работодателя, потребуется получить в налоговой право на возврат и передать его начальнику. С зарплаты заявителя не будет удержан НДФЛ, пока вся сумма не будет выплачена.

Покупка квартиры от застройщика

Без заключения сделки с юридическим лицом невозможна покупка квартиры в строящемся доме. Риски можно значительно снизить, если изучить перед подписанием несколько нюансов:

1. Репутация застройщика. Большие компании открыто публикуют информацию о прошлых объектах, по которым можно найти отзывы покупателей.
2. Учредительные документы. У застройщика должны быть все разрешения и лицензия.
3. Вариант договора. Количество прав, которые получит покупатель сразу после подписания документа, зависит от типа бумаги.

Покупка квартиры у подрядчика

Предложений от подрядчиков на рынке первичной недвижимости не меньше, чем заявлений от застройщиков.

Справка: подрядчики получают право на жилплощадь посредством бартера, например, после оказания услуг по доставке строительных материалов.

При проведении сделки с подрядчиком требуется учесть следующее:

1. Такие предложения зачастую выгоднее, чем договор с застройщиком или инвестором. Подрядчики не специализируются на продаже квартир, поэтому заинтересованы в быстрой реализации недвижимости.
2. Разработано 2 схемы продажи жилья: переуступка права собственности (цессия) или подписание договора соинвестирования. Покупатель становится партнером.
3. Перед подписанием договора требуется внимательно его изучить и проверить обязательства подрядчика. Застройщик должен знать, что право собственности переходит покупателю, поэтому у него можно проверить законность сделки.

Приобретение жилплощади через ЖСК

Статьей 110 Жилищного кодекса установлено, что ЖСК (Жилищно-строительный кооператив) считается объединением, целью которого является строительство и содержание многоквартирного дома. Для приобретения недвижимости заключается паенакопительный договор. Покупатели называются пайщиками, ЖСК — застройщиками. Особенностями такой сделки являются следующие моменты:

• не требуется регистрировать договор, что повышает риски;
• законодательством не определен способ внесения паевых платежей, они устанавливаются договором ЖСК;
• существует возможность вселения до внесения всех платежей (этот пункт должен быть прописан в договоре);
• в документах ЖСК практически никогда не указывается время окончания строительства, но даже если оно прописано, за нарушение сроков не предусмотрено наказания;
• право собственности переходит покупателю после внесения полной суммы.

Жилье в строящемся доме стоит на порядок дешевле готовых квартир, при этом риски соответствуют пониженной цене. Граждан привлекает новизна строения и коммуникаций, а также возможность сэкономить. Сам процесс покупки не доставит неприятностей, если ознакомиться с особенностями приобретения жилья заранее. Многих нежелательных моментов можно избежать, если внимательно изучить договор и репутацию продавца.