Новый владелец или владельцы квартиры, которая ранее принадлежала родственникам и перешла по завещанию или по закону, получают право на её продажу. Следует учитывать, что ответ на вопрос, как происходит продажа квартиры после вступления в наследство, включает в себя и ряд дополнительных моментов. Например, требуется ли уплата налога на сделку, совершенную с недвижимым имуществом. Для покупателя необходимым будет уточнить правомерность приобретения собственности, отсутствие претензий от других наследников или наличие риска того, что завещание будет обжаловано в суде.
Когда можно совершить сделку
Получение права на наследованный актив не происходит автоматически, возникает необходимость оформить переход собственности и зарегистрировать этот факт в Роскадастре. Фактически собственником новый наследник становится со дня смерти родственника или иного лица, пожелавшего передать ему квартиру по завещанию, но возникает необходимость ждать не менее 6 месяцев, пока идет процедура оформления документов.
За этот период могут появиться иные лица, которые могут претендовать на недвижимость, среди них:
- родственники, имеющие право на обязательную долю. Это дети, не достигшие 18 лет и иные нетрудоспособные родственники;
- дети, чьи права не были оформлены своевременно, если квартира покупалась с учетом средств материнского капитала;
- иные претенденты.
Если процедура нотариального оформления завершилась успешно, нотариус выдает свидетельство на наследство. На основании документа можно обращаться в госорганы за регистрацией и получением выписки, в которой новым владельцем будет числиться уже другой человек.
Важно: Вне зависимости от того, лицо стало официальным собственником, коммунальные платежи и налоги на имущество платятся им именно с момента смерти наследодателя.
Процедура оформления
Основанием для регистрации права становится свидетельство, которое можно получить у нотариуса. Продать квартиру, доставшуюся по наследству, можно только данные, когда все данные о новом владельце окажутся внесенными в реестр, иначе регистрация перехода права собственности к покупателю станет невозможной. Но оно окажется недостаточным. Необходимо поставить объект на кадастровый учет, если ранее это не было сделано или актуализировать данные учета. Таким образом, процесс оформления состоит из следующих этапов:
- получение свидетельства у нотариуса;
- оформление документов технического учета;
- уплата госпошлины;
- формирование пакета документов;
- подача данных в Роскадарстр, сделать это можно и через МФЦ.
Если все сделано правильно, через установленный административным регламентом срок -обычно он не превышает 2 недели, лицо становится полноправным владельцем объекта и может задумываться о поиске покупателя.
Риски новых собственников
Если сделка совершается с нарушением закона, покупатели оказываются в зоне риска. Купля-продажа может быть оспорена по тем или иным причинам. Решение продать унаследованную квартиру требует анализа всех аспектов ситуации, иначе возможны риски оспаривания сделки или доначисления налога. Основными проблемными ситуациями становятся:
- нахождение объекта недвижимости в залоге у банка. Кредитное учреждение не вправе оспорить переход объекта по наследству, но может за его счет взыскать долги прежнего владельца, так как, получив имущество, новый собственник одновременно и становится должником по связанным с ним обязательствам;
- права несовершеннолетних детей, прописанных в квартире, сделка потребует дополнительного согласия органов опеки и попечительства;
- наличие отказополучателей по завещанию;
- существование родственников, прописанных или ранее прописанных в квартире, которые имели право на приватизацию объекта, но по тем или иным причинам отказались от нее;
- присутствие лиц, которые выписались перед тем, как были призваны в армию.
Избежать риска расторжения сделки поможет внимательная юридическая экспертиза всех документов. Также будет верным решением проверить дееспособность продавца, убедится в том, что его воля была действительно направлена на реализацию объекта о согласованной цене. Помимо этого необходимо установить:
- наличие незаконных перепланировок;
- факт уплаты коммунальных платежей в полном объеме.
Если квартира сдана в аренду или передана по договор найма и эта сделка официально зарегистрирована, расторгнуть ее при появлении нового владельца не получится, потребуется дожидаться окончания срока аренды. При этом следует позаботиться о том, чтобы платежи передавались уже новому владельцу. Если продается доля и существуют иные собственники, обязательно нужно получить их согласие. Такая сделка по нормам закона должна быть удостоверена нотариально.
Внимание: Сделка с унаследованным имуществом не требует обязательного оформления согласия супруга продавца, объект не является общим, если иное не оговорено в брачном договоре.
Требуется ли уплата налога при совершении сделки
Перед тем, как продать квартиру после вступления в наследство, необходимо уточнить, требуется ли уплата налога на средства, полученные от сделки. Ставка налога составит 13% для россиян и 30% для резидентов иностранных государств, но есть два нюанса, от какой суммы и в какой ситуации он уплачивается.
Существует механизм льгот, по которому не придется платить в бюджет, для этого владельцем квартиры нужно быть несколько лет. Срок зависит от основания приобретения объекта:
- 3 года, если объект получен от близкого родственника;
- 5 лет в иной ситуации.
Выждав установленный срок, можно вполне законно не платить никаких налогов. Стоит обратить внимание на то, что они отсчитываются от момента смерти родственника, а не от момента получения свидетельства или оформления права собственности. Обратится в ФНС и подать декларацию по форме НДФЛ-3 нужно не позднее, чем до 30 апреля года, который окажется следующим за годом оформления продажи, а внести средства в бюджет необходимо до 15 июля.
На заметку: Если финансовое положение налогоплательщика не самое хорошее, он может вместе с декларацией передать заявление об отсрочке или рассрочке платежа. Скорее всего, налоговые органы пойдут навстречу.
При расчете налога после продажи квартиры, полученной в наследство, можно воспользоваться вычетом. Он равен 1 миллиону рублей и налоги придется платить только с той суммы, которая превысит это число. Заявление о применении вычета отдельно подавать не надо, всю информацию достаточно указать в декларации. В последние годы практически не применяется метод снизить налог, указав в договоре купли-продажи заниженную стоимость. Налоговые органы получили право пересчитывать явно несправедливую цену и начислять налог, ориентируясь на 70% от кадастровой цены объекта. Это дополнительно приведёт к взысканию пени и штрафа.
Сделка с продажей наследственной недвижимости имеет много подводных камней, поэтому к её совершению внимательно нужно относиться и продавцу, и покупателю.
