Инструкции и советы        17 августа 2018        0

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Основание и порядок

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

При приобретении домов, земельных участков или квартир часто встречается такая правовая конструкция как предварительный договор. По сути, это соглашение, в котором стороны обещают друг другу в будущем заключить основной. Если обстоятельства изменяются и один из покупателей отказывается выполнять то, под чем поставил свою подпись, требуется расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. В отличие от отказа от реализации обязательства, при официальном прекращении задаток в полном объеме возвращается внесшей его стороне.

Для чего требуется подписание

Иногда контрагенты готовы купить квартиру, но для того, чтобы оформить документы, требуется выполнение определенных условий. Среди них может быть:

  • оформление права собственности;
  • регистрация перепланировок;
  • получение кредита;
  • снятие залога;
  • фактической освобождение жилплощади.

На это требуется время, иногда полгода-год, в течение которых покупатель хотел бы забронировать за собой право на последующее оформление объекта в собственность. Если прямо сейчас зарегистрировать переход права собственности возможности нет, а потерять квартиру или дом не хочется, то Гражданский кодекс предлагает реализовать такую правовую конструкцию, как предварительное обязательство заключить в будущем сделку.

Предварительное обязательство может обеспечиваться задаткомОсновным содержащимся в нем обязательством будет соглашение о том, что участники переговоров в определенный срок подпишут документы о приобретении объекта на согласованных условиях и по определенной цене. Отказ от выполнения условий сделки карается штрафами или переходом ранее выплаченного задатка в собственность второй стороны. Такие документы часто предлагают подписать застройщики, желающие удержать клиентов.

Существенность оснований для расторжения

Если контрагенты потеряли интерес к сделке или собственность не предполагается к продаже. Например, в случае отказа залогодателя на выдачу разрешения на сделку, закон предусматривает два механизма прекращения действия такого соглашения:

  1. Двухстороннее, когда и продавец, и покупатель не возражают прекратить взаимоотношения.
  2. Одностороннее, когда решение выйти из переговорного процесса возникает по инициативе только одного из контрагентов. Ими может быть предусмотрено право любого из участников на отказ от покупки или продажи по его воле. Если такой нормы нет, то этот шаг придется реализовывать в судебном порядке с предварительным направлением претензии
Читайте также:  Возврат налога при покупке земельного участка

Расторжение предварительного договора по воле только одного контрагента требует наличия существенных оснований.

Изменение условий может быть новое строительство

Ему придется обратиться в арбитраж и доказать:

  • что второй контрагент существенно нарушил свои обязательства, в результате другая сторона понесла или может понести существенные убытки;
  • или внешние факторы изменились и при исполнении договора он потеряет большую часть того, на что реально рассчитывал. При этом будет отказано в удовлетворении требования, если истец будет ссылаться на причины, которые вляются обычными предпринимательскими рисками, изменение конъюнктуры на рынке, например. А также на те, которые нетрудно было предвидеть при нормальном ходе вещей. Примером служит ситуация, когда внезапно принимается решение о строительстве в районе, где находится коттедж или таунхаус, мусоросжигательного завода.

Важно: Существенность нарушения или изменения условий будет определяться судьей. Ущерб, причиненный стороне, должен быть сравним с предполагаемой выгодой от реализации сделки.

Порядок реализации права на выход из сделки

Нельзя расторгнуть соглашение в одностороннем порядке по своей инициативе, если такое право прямо не указано, в виде отдельного условия.

Соблюдение претензионного поряда обязательно

Закон предусматривает следующую последовательность шагов, направленных на непаритетное расторжение:

  1. Направление претензии с предложением прекратить отношения без обращения в суд. Срок ответа на такую претензию, если иное не указано в ее тексте, по закону составляет 30 дней. Направлять ее следует таким образом, чтобы иметь возможность доказать факт ее получения. Например, заказным письмом с уведомлением о вручении.
  2. В случае отказа в ее удовлетворении – обращение в суд. Для гражданина – в суд общей юрисдикции, если сторонами договора были два юридических лица – в арбитражный. В исковом заявлении потребуется доказать изменение обстоятельств, факт причинения таким изменением ущерба заявителю и то, что при подписании соглашения ни одна из сторон не могла достоверно предвидеть изменение ситуации к худшему.
  3. Суд выносит решение, после чего контрагенты возвращают друг другу все, полученное ранее в ходе выполнения обязательств.

На заметку: Если реализуется механизм одностороннего расторжения, потребуется подписать дополнительный протокол, в котором предусмотреть все нюансы прекращения обязательств.

Судьба задатка

Помимо документальных, необходимо урегулировать и финансовые взаимоотношения. В ситуации расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры судьба задатка определяется тем, по чьей инициативе произошел разрыв договоренностей. Эта денежная сумма вносится покупателем в счет платежа. Она одновременно выполняет две функции:

  1. Обеспечивает гарантию того, что покупатель не откажется от сделки.
  2. При переходе права собственности становится формой аванса.
Читайте также:  Как продать недвижимость быстро и выгодно: советы риэлторов

Если покупателем принято решение отказаться от приобретения объекта в собственность, то задаток в полном объеме остается у продавца. А вот если из сделки вышел владелец недвижимого имущества, ему придется вернуть контрагенту эту денежную сумму в двойном размере. Это правило работает при отказе от исполнения договора. Если же он расторгается в суде, то задаток возвращается внесшей стороне. Если есть сомнения в том, что денежные обязательств будут выполнены, об этом нужно заявить дополнительное требование в исковом заявлении. Их подкрепляют просьбой о взыскании процентов.

Внимание: При получении задатка сторона не обязана уплачивать налоги до полной оплаты стоимости объекта недвижимости. Соответственно, и возвращать его потребуется в полном объеме.

Сложные ситуации и судебная практика

Часто спорные ситуации, перешедшие в судебную стадию рассмотрения, вызывают вопросы у истцов и ответчиков, особенно когда суд отказывает в рассмотрении требования. При подаче иска следует учитывать:

  1. Моральный ущерб при расторжении договора невозможно взыскать с физического лица. Если продавец-застройщик, то, опираясь на законодательства о правах потребителя, взыскивается неустойка.
  2. Если объект не куплен в течение года, то предварительные обязательства теряют свою силу, специально прекращать их, обращаясь в суд, не требуется.
  3. Бремя доказывания изменения обстоятельств ложится на истца.
  4. Ущерб, возможный к причинению заявителю при выполнении согласованных условий, должен быть оцениваем в финансовом выражении.

Соблюдение всех этих правил позволит добиться положительного решения и не понести убытков, связанных с выполнением предварительного соглашения.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта