Инструкции и советы        15 мая 2019        0

Расторжение сделки купли-продажи недвижимости

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Купля-продажи квартиры, дома и других объектов на рынке подтверждается типичным договором между субъектами процесса. Соглашение подписывают обе стороны, как покупатель, так и продавец, что фиксирует права и обязанности каждого из задействованных лиц. Но иногда кто-то из них может остаться не доволен результатом или возникнут непредвиденные обстоятельства, которые вынудят покупателя или продавца аннулировать договор. И далее, как раз о том, в каких случаях и как происходит расторжение сделки купли-продажи недвижимости в России.

Купля продажа

Аннулирование до регистрации

Любая сделка с объектом предполагает внесение соответствующей информации в Единый государственный реестр прав собственности (регистрацию договора в Росреестре). Поэтому процедура аннулирования результатов сделки до внесения информации и после в государственную базу отличается.

Справка: Операция считается не завершенной, если в Росреестре не была осуществлена фиксация факта.

Следовательно, до момента официальной записи субъекты могут подать в орган соглашение о том, что сделка аннулируется. Бумагу физические лица подписывают в произвольном порядке, но обязательно заверяют ее у нотариуса. Один экземпляр они предоставляют в Росреестр, а другой оставляют в нотариальной конторе для хранения в архиве. Если же такая бумага уже принята сотрудником учреждения, а также передана на официальное подтверждение, то необходимо дополнительно написать заявление о прекращении ее регистрации. Заверять его у нотариуса не следует.

Но есть один нюанс: процедура возможно только в том случае, если никто из участников не имеет никаких возражений. Если же один желает осуществить расторжение договора купли-продажи недвижимости, а кто-то нет, то тогда оспорить результат возможно только в судебном порядке.

Аннулирование договора

Если кто-то не согласен

Согласно статье 450 Гражданского Кодекса РФ (п.п.1.2) договор можно признать ничтожным даже в том случае, если один из субъектов  процесса против такого признания. Но для этого необходимо досудебное урегулирование конфликта.  И только, если  в процессе досудебного урегулирования участники не придут к единому решению, будет судебное разбирательство и вынесение решения судом.

Читайте также:  Порядок переоценки и изменения кадастровой стоимости недвижимости и земли

Условия, которые позволяют покупателю инициировать расторжение соглашения:

  1. Продавец отказался передавать объект в собственность покупателя.
  2. Продавец не предоставил покупателю документы, которые необходимы для оформления права собственности или любые другие бумаги, относящиеся к объекту.
  3. Объект купли-продажи не соответствует тем качественным характеристикам, которые изначально были заявлены при продаже и зафиксированы в договоре.
  4. Если продавец отказался страховать недвижимость в ситуации, когда на него возложена законом такая обязанность (необходимость существует при залоговом имуществе, когда квартира находится под обременением).
  5. Нарушение сроков передачи объекта.

Но не только покупатель имеет соответствующие полномочия, но и продавец недвижимости. В большинстве случаев главной причиной такого инициирования является не полная или несвоевременная оплата.

Полезная информация: Расторгнуть сделку можно только в течение срока исковой давности, который по таким операциям составляет три года с момента подписания.

В любом случае, одна из сторон при несогласии другой стороны обязана подать иск в суд. Но для этого она должна получить письменный отказ от того, кто не согласен аннулировать договор. При этом судебная практика свидетельствует о том, что шанс на расторжение в одностороннем порядке ничтожный. Необходимо иметь веские причины для этого и документальное доказательство того, что кто-то не исполнил свои обязанности в полном объеме.

Купля продажа

Расторжение после регистрации

Расторжение сделки купли-продажи недвижимости после регистрации также возможно. И также есть два варианта:

  • по инициативе обеих сторон;
  • по желанию одного контрагента.

Если кто-то из субъектов не согласен с намерениями второй стороны, то тогда начинается судебное делопроизводство. Если же участники соглашения договорились, то тогда можно заключить соглашение о расторжении. Новый договор регистрируется у нотариуса в 4-х экземплярах:

  • 1 образец остается в нотариальной конторе;
  • три экземпляра направляются в Росреестр, из которых по одному образцу выдается обратно сторонам взаимоотношений.

Важная информация: Расторжение  после регистрации возможно только тогда, когда сам договор зарегистрирован, но еще нет изменений в Едином реестре прав собственности.

Если же право собственности уже перешло от одного физического лица к другому, то даже подача соглашения об аннулировании не может отменить сам факт сделки. Никто не обязан возвращать другой стороне объект или деньги. И в таком случае решить конфликт можно только в суде. Но для этого необходимо наличие существенных нарушений.

Читайте также:  Государственные торги на земельные участки: где искать и как участвовать в аукционах

Наиболее частые причины аннулирования

Как показывает практика, то наиболее частой причиной аннулирования соглашения является не надлежащая оплата сделки. Поэтому покупатель должен иметь документальное подтверждение того, что он осуществил оплату. Такими документами могут быть:

  • квитанция о внесении средств в кассу банка;
  • выписка об оплате;
  • расписка продавца о том, что он получил деньги.

Не менее популярной причиной является ситуация, когда право собственности переходит на иного владельца, но при этом продавец или члены его семьи остаются зарегистрированными на жилой площади. Проблемы возникают при наличии зарегистрированных несовершеннолетних детей. Выписать их без разрешения органов опеки невозможно. Жилую площадь придется делить с другими лицами.

Таким образом, расторжение  купли-продажи до официальной фиксации данного факта возможно по упрощенной процедуре только при обоюдном желании участников процесса. Во всех остальных случаях конфликтные или нет ситуации решаются в судебном порядке, для инициирования которого нужны основания – серьёзные нарушения.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта