Когда перед человеком встает необходимость приобретения жилплощади, он может поступить одним из способов: обратиться в агентство недвижимости или заниматься всей процедурой самостоятельно. Риелторы берут за свои услуги комиссионный сбор, который, как правило, рассчитывается исходя из стоимости объекта, и составляет от 1 до 3% цены. Если учесть, что в среднем жилье обходится в 1,5-5 миллионов, то можно посчитать, что экономия на услугах агента составит до 150 тысяч рублей.
Именно ради экономии денег, которые впоследствии лучше направить на ремонт и обустройство нового жилья, люди предпочитают самостоятельно приобретать недвижимость, не прибегая к помощи риелторов.
Порядок действий
Чтобы приобретение объекта не вызвало затруднений, необходимо следовать пошаговой инструкции покупки квартиры на «вторичке». Выполняя все действия последовательно, покупатель сможет минимизировать риски и в итоге получить жилье своей мечты.
Для приобретения жилплощади на вторичном рынке необходимо:
- определить бюджет, цель и срок покупки;
- подобрать подходящие варианты;
- провести осмотр каждого объекта;
- оговорить с продавцом нюансы сделки;
- проверить «чистоту» квартиры;
- заключить договор;
- зарегистрировать права в Росреестре.
На каждом этапе существуют свои особенности и нюансы, определяющие конечный итог заключения договора купли-продажи (ДКП).
Определение бюджета, цели и срока покупки
В первую очередь покупателю необходимо определить бюджет покупки. На данном этапе решается вопрос о привлечении заемных средств и наличии собственных финансов. Зная конкретную сумму, которой располагает человек, он может определить параметры будущей недвижимости:
- площадь;
- район;
- наличие ремонта и другие.
В качестве цели рассматриваются два варианта:
- приобретение для проживания;
- инвестирование.
Интересно: Если квартира покупается в инвестиционных целях, то выгоднее вложить деньги в жилье не на вторичном рынке, а в новостройке, на ранних стадиях возведения.
Срочность тоже не маловажный критерий. Если покупателю нужно переехать в собственное жилье быстрее, то ему не следует рассматривать варианты продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками или обременением. Это связано с тем, что согласование сделки с органами опеки или залогодержателем потребует временных затрат.
Если же покупатель не торопится, то он может существенно сэкономить на покупке залоговой квартиры, так как объекты с обременением стоят на 15-20% дешевле, чем аналогичная свободная от обязательств третьих лиц недвижимость.
Подбор варианта
Найти предложения о продаже жилплощади можно в следующих источниках информации:
- газеты;
- интернет;
- доски объявлений.
В сети находится множество сайтов с объявлениями о продаже жилья. Удобство использования интернет-ресурсов в качестве источника информации заключается в возможности установления требуемых параметров жилища.
Например, на сайте можно задать фильтры по параметрам:
- район города;
- количество комнат;
- стоимость.
Не стоит недооценивать и другие источники. Например, не все люди преклонного возраста умеют пользоваться интернетом. Они чаще размещают объявления о продаже в СМИ.
На досках объявлений можно как отслеживать предложения продавцов, так и разместить собственное оповещение о желании купить квартиру в определенном районе.
Осмотр
После выбора нескольких подходящих по основным параметрам вариантов, следует переходить к осмотру жилища. На данном этапе необходимо проверить:
- работоспособность инженерных систем;
- скрытые дефекты пола, стен и потолка;
- наличие приборов учета энергоресурсов;
- вид из окна;
- местоположение объекта.
Полезно: Продавец может попытаться скрыть недочеты в квартире. В последующем ремонт обойдется покупателю в крупную сумму денег. Поэтому для первичного осмотра можно привлечь специалиста.
Кроме осмотра непосредственно жилплощади следует обратить внимание на подъезд и общее состояние многоквартирного дома. Не лишним будет побеседовать с соседями или консьержем. Информация, полученная от них, поможет определить выгоду от приобретения.
Нюансы сделки
Если осмотр удовлетворил все требования покупателя, то можно переходить к следующему шагу – согласование нюансов. На этом этапе устанавливаются основные параметры сделки:
- стоимость и сроки уплаты средств;
- способ проведения расчетов;
- порядок передачи имущества;
- дату регистрации в Росреестре.
Именно в этот момент продавец и покупатель могут заключить договор задатка или аванса. Внесение денег в качестве предоплаты говорит о серьезности намерений гражданина.
Важно знать: Перед внесением предоплаты необходимо удостовериться в правомочности продавца на совершение сделки по отчуждению имущества. Для этого нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру.
Правоустанавливающим документом является выписка ЕГРП или свидетельство о праве собственности. В нем содержится информация о владельце недвижимости и наличии обременений.
Если собственников у квартиры несколько, то необходимо чтобы при передаче аванса присутствовали все лица, или у одного из владельцев была доверенность на представление интересов всех хозяев недвижимости.
Проверка «чистоты»
Чтобы купить квартиру самостоятельно и не стать жертвой аферистов, необходимо тщательно проверить юридическую чистоту объекта. Для этого нужно запросить у продавца следующие документы:
- правоустанавливающие и правоподтверждающие;
- технический паспорт;
- справку об отсутствии задолженности;
- расширенную выписку из домовой книги;
- согласие органов опеки или второго супруга (при наличии детей или брака).
В отдельных случаях могут потребоваться иные документы. Все бумаги следует проверить на подлинность. Например, самостоятельно обратиться в госорганы с запросом на предоставление информации.
На этом этапе необходимо договориться с продавцом, чтобы он и все члены его семьи снялись с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры до момента регистрации перехода прав собственности.
Заключение ДКП
Договор составляется в простой письменной форме. Чтобы документ был признан юридически значимым, он должен содержать существенные условия:
- информацию об участниках сделки;
- описание объекта недвижимости;
- стоимость квартиры;
- способ передачи денег;
- порядок и сроки регистрации права собственности и освобождение жилплощади прежними жильцами.
Справка: ДКП подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если квартирой владеют несколько лиц на правах долевой собственности или хозяин жилплощади – несовершеннолетний гражданин.
Стороны сделки могут предусмотреть в ДКП иные условия по своему усмотрению. Например, форс-мажорные обстоятельства, при наступлении которых продавец и покупатель освобождаются от ответственности за неисполнение условий соглашения. В конце договора ставится дата и подписи всех участников сделки.
Регистрация в Росреестре
Для перехода прав собственности на объект недвижимости необходимо обратиться с заявлением в Росреестр и представить следующие документы:
- паспорта;
- ДКП;
- акт приема-передачи;
- правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги продавца;
- квитанция об уплате госпошлины.
Это базовый комплект документов, который может дополняться иными бумагами, в зависимости от конкретных параметров сделки. Например, если от имени продавца действует доверенное лицо, то к списку документации добавляется доверенность, на основании которой он представляет интересы одной из сторон сделки.
Среди дополнительных бумаг могут потребоваться:
- нотариальное согласие супруга;
- разрешение органов опеки;
- согласие залогодержателя;
- кредитный договор (если объект покупается в ипотеку).
Внимание: За госрегистрацию перехода прав собственности необходимо уплатить госпошлину – 2 тысячи рублей для физических лиц.
Срок регистрации составляет 7 дней, после чего продавец и покупатель могут забрать свои экземпляры ДКП с отметкой Росреестра. Покупатель также получает выписку ЕГРН, подтверждающую право собственности на объект.
Если человеку необходимо купить квартиру, то пошаговая инструкция существенно облегчает ему эту задачу. Зная последовательность действий, и учитывая нюансы каждого этапа покупки, можно снизить риски, а также сэкономить деньги на услугах риелтора.
