С 2016 года законодательством утверждён ряд нововведений, требующих обязательного нотариального оформления. Любая сделка с недвижимостью может быть удостоверена нотариусом в добровольном порядке. Но существует определённый перечень проблем, который невозможно решить по согласованию сторон. В этом случае необходимо обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. К примеру, отчуждение имущества, находящегося в собственности нескольких человек, сделки, в которых затрагиваются интересы несовершеннолетних детей или недееспособных граждан. Любой вид отчуждения недвижимости, в том числе мена, купля-продажа, дарение, завещание должны пройти нотариальную проверку.
Необходимость нотариального заверения
Правовое удостоверение любого документа придаёт ему дополнительную правомочность и не требует дальнейшей проверки. Нотариус, перед тем как заверить любое соглашение сторон, проверяет его законность и отвечает своей репутацией. Преимущества процедуры нотариального заверения:
- Проведение разъяснительной работы прав и обязанностей сторон, а также требований правомочности сделки.
- Контроль над тем, чтобы интересы участников процесса были полностью соблюдены. При ущемлении интересов кого-либо при сделке нотариус обязан предупредить о последствиях основных претендентов.
- Нотариальное удостоверение снимает массу проблем и гарантирует правомочность сделки, тем самым защищает пользователей от обжалования в судебном порядке.
- Материальная ответственность нотариуса обеспечивает соблюдение норм законодательства.
Как показывает практика, оспорить заверенный нотариусом документ очень сложно, и осуществляется это только в судебном порядке. К минусам такого подхода относится высокая стоимость услуг и необходимость присутствия представителей обеих сторон. Если по какой-либо причине заинтересованное лицо не может явиться на сделку, то оно обязано оформить доверенность, заверенную также у нотариуса.
Несоблюдение сделок с недвижимостью, подлежащих нотариальному удостоверению, согласно ст. 163 ГК РФ может повлечь их ничтожность, то есть аннулирование. Если одна из сторон уклоняется от присутствия на процедуре в нотариальной конторе, то вторая сторона имеет право на защиту в суде. В этом случае судом решается:
- кто именно выполнил обязательства в полной мере, а кто частично;
- уклоняются ли претенденты от нотариального заключения;
- одна из сторон имеет право обратиться к суду на признание сделки состоявшейся.
Суд может, как признать соглашение сторон состоявшимися, так и полностью его аннулировать. Но если один из участников процесса избегает оформления у нотариуса, то он может быть признан недобросовестным субъектом, злоупотребляющим своими правами. Поэтому суд всегда встаёт на сторону претендента, который нуждается в поддержке и защите. Согласно ст. 433 ГК РФ обязательное удостоверение сделок с недвижимостью нотариусом заключается на момент проведения процедуры и без неё признаётся ничтожной.
Важно! Если одна из сторон необоснованно избегает посещения нотариуса, то она обязана возместить все убытки контрагенту. Но обязательства устанавливаются только в судебном порядке.
Сделки, требующие нотариального удостоверения
Нередко пользователь, неискушённый в юриспруденции, не знает, какие сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению в обязательном порядке. С каждым годом перечень постоянно обновляется. К примеру, до 2016 года посещение нотариата было обязательным при следующих сделках:
- составление завещания;
- оформление договора ренты;
- брачный контракт;
- соглашение на пожизненное содержание;
- ипотечное кредитование.
Постепенно некоторые документы перестали быть обязательными, но их удостоверение у нотариуса гарантировало факт, что соглашение не будет признано ничтожным. Особенно остро стоял вопрос при решении вопросов наследства и выделения долей правопреемникам.
Рента
Под рентой подразумевается передача недвижимости новому плательщику, который обязуется заботиться о бывшем владельце и обеспечить ему достойную старость.
Внимание! Необходимо различать пожизненную и постоянную ренту. При пожизненных обязательствах они прекращаются после смерти рентополучателя, а если договор оформлен на постоянной основе, то договор остаётся в силе по отношению к наследникам.
Независимо от природы и сущности соглашения ренты на него распространяется обязательность нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (ст. 584 ГК РФ). При отчуждении недвижимости необходима регистрация в Росреестре. Разновидностью ренты также является пожизненное содержание иждивенца. Особенности пожизненного содержания:
- предметом рассмотрения являются недвижимые объекты;
- наличие иждивения не ограничивается только денежными инвестициями, в договоре включается перечень дополнительных услуг (обеспечение продуктами питания, лекарствами, наём сиделки, уход в медицинских учреждениях).
Как правило, оказываемые услуги распространяются на больных владельцев недвижимости, у которых нет родственников, и они в силу возраста не могут за собой ухаживать в полном объёме. В законодательстве допускается замена содержания периодически вносимыми платежами (ст.603 ГК РФ).
Брачный контракт, завещание
Семейным кодексом (ст. 41) предусмотрено при наличии брачного контракта его обязательное оформление у нотариуса. Он составляется до вступления в законный брак или в период нахождения в нём. При разводе обратной силы закон не имеет. В контракте сторонами прописываются все условия распределения приобретаемой недвижимости и других ценностей. Без нотариуса в этом случае не обойтись.
Следует знать! В чрезвычайных обстоятельствах при угрозе жизни завещание может быть удостоверено не нотариально, к примеру, врачом в больнице или сослуживцем во время боевых действий. Срок действия этого документа – один месяц. Если завещатель остался жив, то он обязан оформить всё документально в нотариальной конторе.
Раздел имущества супругов
Во время развода нажитое совместное имущество делится пополам. При появлении другого объекта для раздела необходимо составление нового договора. До 2016 года заверение в нотариате раздела имущества было необязательным. Сегодня согласно ст. 38 СК РФ эта процедура стала обязательной.
Продажа доли недвижимости
Одна из самых сложных и болезненных процедур, когда владелец доли в недвижимости продаёт свою часть третьим лицам. В этом случае, как правило, другие претенденты не могут выкупить рассматриваемую часть квартиры или во время не оповещены о предстоящей сделке.
Кстати! Если недвижимость является совместной собственностью мужа и жены, то при её продаже заверение нотариуса не требуется. Договор оформляется в виде простого соглашения.
Участие несовершеннолетних, недееспособных
Любые действия с недвижимыми объектами при участии несовершеннолетних подразумевают кроме правового заверения дополнительное разрешение от службы опеки. Недееспособность несовершеннолетних ограничивается возрастом в 14 лет. У взрослого поколения недееспособность является следствием психического расстройства, которое устанавливается по решению суда. Интересы таких категорий граждан представляют опекуны по доверенности.
Ипотека
Законодательством до 2014 года было закреплено обязательное удостоверение соглашений с недвижимыми объектами. Затем теоретически правило было отменено, но на практике кредитные организации требуют заверить ипотечный договор у нотариуса. Причина в том, что законодательством предусмотрено решение вопроса по согласованию сторон. Но банки устанавливают свои правила. Наиболее частыми вариантами является использование материнского капитала, субсидий по военной ипотеке в качестве частичного погашения задолженности.
Договор дарения
По нормативным актам не требуется обязательного оформления в нотариате дарственной, но именно такой вид процедуры с последующим переходом прав собственности позволяет избавить одаряемого от множества нападок родственников, которые претендуют на жилое помещение. Оформление дарственной снимает массу проблем в дальнейшем, поэтому многие граждане готовы оплатить услуги специалиста, чтобы избавить себя от возможных притязаний.
Стоимость услуг
Единого прайс-листа нотариальных услуг по всей России не существует. Причина в том, что в каждом случае перечень действий нотариата отличается в зависимости от поставленной задачи. Кроме того, тарификация зависит от ценовой категории недвижимости и степени родства между претендентами. Во многом влияние оказывают региональные особенности и внутренние законодательные акты.
Выводы
Перечень услуг, которые требуют нотариального заверения, постоянно возрастает. Жизнь вносит свои корректировки, и нередко отменённые правила на законодательном уровне продолжают действовать в реальной жизни. В Госдуме постоянно муссируется вопрос о том, чтобы все сделки с недвижимыми объектами были удостоверены нотариусом.
