Управляющая компания от застройщика: понять и простить?

Довольны ли вы работой своей управляющей компании? Скорее всего, не очень. Если верить статистике, только несколько процентов россиян не имеют нареканий к управляющей компании, работающей в их доме. Кого-то не устраивает стоимость предоставляемых услуг, кого-то – их качество. Часто это недовольство проецируется на весь жилой комплекс, а потом — и на застройщика. Люди не больно-то хотят разбираться, по чьей вине у них в подъезде отваливается штукатурка – это не доделала условная ГК “НеДоСтрой” или не уследила условная УК “Спустя рукава”? Тем более, что в последнее время вторая всё чаще принадлежит первой.

По российскому законодательству, каждый жилой дом должен находиться под чьим-либо управлением. Поэтому завершив строительство, компания-застройщик либо сама начинает следить за эксплуатацией проекта, либо передаёт его в надёжные руки профессионалов.

Расставаться со своим детищем, впрочем, не так легко, как кажется – управление большим жилым комплексом приносит такие же большие деньги. Кто же захочет от них отказываться?

Что такое “аффилированная управляющая компания”?

Так у застройщиков появляются аффилированные управляющие компании. Официально “аффилированный” значит “юридически связанный”. И правда, крупные застройщики, особенно осуществляющие полный цикл работ, легко могут позволить себе содержать штат сотрудников, который будет следить за домом во время его эксплуатации. Кстати, даже если управляющая компания совершенно самостоятельная, она всё равно получается “от застройщика” – на первом этапе после сдачи дома именно застройщик выбирает, кому его отдать.

Юридически связанные с застройщиком управляющие компании стали появляться в России примерно в середине 2000-х. В основном – в проектах жилья высокого класса. Всё-таки покупая квартиру в таком объекте, человек, как часто говорят в рекламе, “приобретает не просто квадратные метры, но и стиль жизни”.

Мало того, что от обслуживания дома зависит комфорт его жителей – от этого напрямую зависит и репутация застройщика. Вряд ли в чей-то стиль жизни удачно вписываются холодные батареи, грязные межквартирные холлы и неблагоустроенный двор. Тем более, обслуживание и даже техническое оснащение домов какого-нибудь бизнес-класса зачастую оказывается сложнее, чем дешёвых объектов. Без ответственных профессионалов, знающих дом от А до Я, тут не обойтись.

Почему у управляющих компаний от застройщика обычно плохая репутация?

Сейчас, конечно, управляющие компании от застройщика часто (возможно, даже чаще) появляются и в проектах комфорт- и эконом-класса. Чем крупнее проект, тем больше вероятность, что его отдадут “своим”. Во-первых, велика ответственность – на чужие плечи её не переложишь. Во-вторых, если управляющая компания работает только на одном объекте (или на нескольких, но похожих), она скорее выполнит свою работу качественно, чем компания, работающая в разных домах по всему городу. Ну и в-третьих, крупные проекты максимально выгодны.

Аффилированная управляющая компания получает практически полную власть над домом – и это, к сожалению, не всегда хорошо. Если тарифы по оплате коммунальных услуг хоть как-то регулируются государственной властью, то остальные свои услуги УК предлагает и оценивает самостоятельно.

Не спешите радоваться, если, скажем, балконное остекление снаружи моют чересчур часто – не забывайте, что вам придётся за это платить. Будьте настороже, когда представители УК по разным поводам приглашают более профессиональных специалистов – платить вам придётся и тем, и другим (да и зачем вам такая УК, которая ничего не может сделать сама?). Если во дворе заменили шлагбаум, по всему дому развесили камеры, а при входе вместо старушки-консьержки теперь сидит охранник, это значит не только, что управляющая компания заботится о вашей безопасности, а ещё и что счёт в квитанции теперь будет больше, чем раньше. Это особенно неприятно, когда такая усиленная забота в вашем районе, в общем-то, без надобности.

Кроме этого, у застройщиков есть и другие способы подзаработать с помощью аффилированных управляющих компаний:

• Например, договор с ней заключают, пока дом ещё не сдан в эксплуатацию и даже не полностью достроен. Когда жители только въезжают в квартиры, их уже ждёт немаленький счёт за предоставленные услуги.

• Или застройщик затягивает передачу в собственность машиноместа в паркинге – вместо того, чтобы платить только за эксплуатацию купленного места, житель платит ещё и за его аренду у управляющей компании.

• А иногда, если покупатель не соглашается на определённую управляющую компанию, к нему в квартиру даже не проводят коммуникации.

Пожалуй, именно это ощущение полной власти и безнаказанности управляющей компании от застройщика больше всего и не нравится жителям. УК от застройщика уже априори воспринимается людьми как бесспорный минус жилого комплекса.

Ничего удивительного, что и сама УК в таких условиях работает по принципу “после нас хоть потоп” – по окончанию срока в договоре (а это обычно год) её всё равно заменят. Такое отношение управляющей компании от застройщика понять, в общем, можно. Простить – никогда.

Что делать, если управляющая компания требует замены?

Не менее тяжелой, кстати, может оказаться смена управляющей компании. Начнём с того, что новую, вместо старой, должны захотеть сами жильцы. Социальная ответственность и бережное отношение к чужому имуществу – к сожалению, кажется, что это не про нас. Что вы чаще видите, когда заходите в подъезд – объявления неравнодушных граждан с призывами о снижении коммунальных тарифов или разрисованные стены, разбитые лампочки, сигаретные окурки? Почему-то у многих жильцов нет понимания, что подъезд и придомовая территория – это тоже части их жилья, поэтому бережного уважения от них иногда не добиться.

Допустим, что какая-никакая инициативная группа в доме собралась. Несколько человек готовы потратить личное время, чтобы уровень обслуживания был выше, а его стоимость – ниже. Но ведь только лишь их желания будет мало, нужна поддержка и всех остальных собственников. Заручиться ей будет ой как непросто. Квартиру в новостройке в последнее время часто покупают в качестве инвестиции. Кто-то, даже если и собирается жить в купленной квартире, не спешит с завершением ремонта. Кто-то, даже если и доделал ремонт, пока не спешит переезжать – мало ли какие бывают обстоятельства. Пока всех найдёшь, оповестишь и уговоришь поставить в нужном месте подпись, год уже пройдет.

если жильцы вовремя не сообщили о расторжении договора с УК, договор просто считается продлённым.

А главное, что смена собственной управляющей компании на какую-либо другую совсем не в интересах застройщика. Дело вот в чём. Почти каждая вторая, а то и каждая первая новостройка сдаётся с каким-то количеством недоделок, серьёзных и не очень. Жители-то их когда-нибудь так или иначе заметят, а вот управляющая компания от застройщика наверняка предпочтёт проигнорировать. Или как-то подешевле прикроет, спрячет, а то и просто отвлечёт от них внимание – “Да, в стенах щели, но зато вам не придётся тратиться на кондиционеры! И кстати, в этом месяце делаем скидку на обслуживание! Ура!”. Года через три-четыре, когда застройщику уже нельзя будет предъявлять претензии по качеству строительства, УК и сама будет рада уйти – особенно на какой-нибудь проект попроще, без таких явных проблем.

Почему даже у управляющей компании от застройщика есть свои недостатки – и как вообще с ней примириться?

Итак, в худшем случае в лице управляющей компании от застройщика мы получаем исполнителя ленивого, но изворотливого; жадного, но пассивного; властного, но беззаботного. Этот исполнитель думает не о благополучии жильцов дома, а о том, как заработать на них больше денег. И ещё и не собирается никуда уходить, а хочет только продержаться на своём месте подольше. Не лучшая картина, не правда ли?

Объективности ради, краски на этой картине всё же несколько сгущены. Опытные застройщики, которые дорожат своей репутацией, делают качественное обслуживание своей отличительной чертой и ещё одним плюсиком в восприятии клиента. Все упомянутые выше страшные случаи упомянуты как раз потому, что случаются вовсе не сплошь и рядом – они поражают и иногда даже привлекают внимание общественности. Смена управляющей компании хоть и тяжела, но вполне возможна – надо только убедить соседей, что вам всем это нужно. Если управляющая компания действительно требует замены, сделать это должно быть легко.

Представители управляющих компаний рассказывают, что претензии жильцов к высоким ценам часто вызваны банальным непониманием, куда и на что конкретно уходят их деньги. Это, впрочем, проблема не столько УК, сколько её клиентов – никто обычно не вникает в подробности пришедшего счёта, все видят только конечную сумму. “Раньше мы платили гораздо меньше!”, – возмущаются жильцы. “Да, но раньше вы жили в однушке на окраине, а сейчас у вас огромные апартаменты в жилом комплексе в центре города с круглосуточной охраной и фонтаном во дворе”, – отвечают на все претензии в управляющей компании. “Хм, справедливо…”, – наконец соглашаются жильцы.

Заключение

Управляющая компания от застройщика действительно лучше остальных знает дом, в котором ей приходится работать. Представляя гораздо более крупную и серьёзную компанию, она хорошо понимает, какая лежит на ней ответственность. Если вас всё-таки что-то не устраивает в её работе, попробуйте для начала разобраться в причинах, не спешите обвинять управляющую компанию вообще во всех бедах. И наконец подумайте, так ли легко будет найти управляющую компанию, которая работает дешевле, качественнее, быстрее. Покопайтесь в этом рынке услуг – найдёте ли вы там что-нибудь лучше того, что имеете сейчас? Как бы это вам самим потом не пришлось просить у неё понимания, прощения и… Возвращения.