Часто граждане желают поменять жилье при наступлении некоторых жизненных обстоятельств, например, при рождении детей или переезде. Однако при наличии кредитного договора встает вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру быстро. На практике существует несколько законных способов избавления от недвижимости с обременением.
Законодательное регулирование вопроса и актуальные способы продажи
Процесс продажи недвижимости, купленной на кредитные средства, проводится при соблюдении ряда условий:
- федеральные законы №29 и №33 предусматривают свободное распоряжение объектом залога при наличии разрешения со стороны банка;
- без уведомления залогодержателя и при выявлении незаконных действий все права на недвижимость передаются финансовому учреждению.
Обратите внимание! При желании осуществить сделку, в основе которой лежит продажа объекта, следует письменно уведомить банк-залогодержатель и получить разрешение.
В настоящее время практикуются следующие методы:
- погашение обязательств перед банком до окончания срока действия договора;
- продажа новому владельцу с предварительным уведомлением банка;
- операции по переходу прав на долговые обязательства.
При выборе одного из методов стоит ориентироваться на нюансы каждой процедуры.
Простой способ продажи квартиры при внесении оставшейся части долга
Стандартной процедурой получения залогового объекта в собственность является закрытие ипотеки. В данном случае заемщик вносит на свой кредитный счет оставшуюся сумму долга и может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Это может быть реализовано посредством одной из схем:
- оформить обычный кредит, суммы которого хватит на погашение долга;
- занять у родственников или близких людей оставшуюся часть ипотечного кредита и погасить задолженность;
- взаимодействовать с покупателем, который готов дать деньги на досрочное закрытие ипотеки.
Вариант с досрочным закрытием кредита позволяет с легкостью ответить на вопрос, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. Заемщик сам выбирает подходящий метод и при наличии средств закрывает свой долг. Когда находится покупатель, готовый дать деньги, следует закрепить следку соответствующим договором. Однако таких людей найти сложно по причине отсутствия желания связываться с обремененной недвижимостью.
Совет: При реализации собственности в строящемся доме необходимо учитывать, что любые действия с объектом проводятся до момента выдачи ключей и подписания акта о приеме-передаче имущества. В противном случае следует дождаться окончания «мертвого» периода, после которого разрешено заключать законный договор о продаже.
Продажа собственником с уведомлением банка о предстоящей сделке
При уведомлении банка о продаже собственник чувствует себя увереннее при проведении сделки. В таком случае возможно два пути развития событий:
- Заемщик нашел покупателя, у которого есть достаточная сумма для оплаты недвижимости, — следует обратиться к кредитору для получения разрешения о выкупе залога. При положительном исходе подписывается предварительное соглашение о продаже, после чего происходит закрытие долга.
- При наличии покупателя, который хочет воспользоваться услугами ипотечного кредитования, продавец также обращается в банк для получения разрешения о сделке. Однако процедура усложняется тем, что новый кредит должен быть выдан в том же учреждении (при обращении в другую финансовую организацию чаще всего кредитор дает отказ).
Как продать квартиру, купленную в ипотеку, человеку с необходимой суммой денег на руках? Схема, когда у покупателя есть наличные средства, предполагает выполнение таких шагов:
- После уведомления банковской организации заемщик получает разрешение на сделку.
- Новый владелец оформляет с банком предварительное соглашение, закрепляя его внесенной суммой для оплаты квартиры.
- Все средства закладываются в депозитарную ячейку.
- Сумма для уплаты оставшегося долга заемщика остается для погашения обязательств, а вычитаемая из нее часть перекладывается во вторую ячейку.
- Происходит освобождение объекта сделки от обременений, и стороны сделки обращаются в регистрационную палату с письменным разрешением от кредитора.
- Когда будет зарегистрирован новый собственник, финансовое учреждение снимает объект со статуса «в залоге» и дает доступ к деньгам.
В результате новый собственник получает «чистое» свидетельство о праве на квартиру. При выборе данного метода стоит учитывать, что собственнику недвижимости придется понести дополнительные расходы на аренду ячейки.
Возможен иной вариант, когда поиском покупателя занимается сам кредитор. В этом случае стоимость может быть установлена намного ниже желаемой. Всю процедуру будет курировать залогодержатель, и тратить деньги на банковскую ячейку собственнику не придется.
Важно знать! Собственникам ипотечных квартир не стоит забывать, что при продаже придется заплатить налог с дохода, если установлена высокая цена (больше, чем при покупке) и срок владения имуществом составляет не менее 3 лет.
Второй вариант, когда квартиру покупатель оплачивает заемными средствами, т. е. желает оформить ипотеку, подразумевает обращение в банк. Это осуществимо при проведении операции в том же учреждении, где недвижимость зарегистрирована в качестве залога. Пользоваться услугами других банков неудобно ввиду сложностей перевода залоговой ипотеки на иного заемщика.
Процедура реализации квартиры покупателю, оформляющему ипотеку в данном банке, сопровождается порядком действий:
- стороны договариваются о цене объекта;
- после получения разрешения от банка покупатель подает заявку на кредит;
- при положительном решении арендуется ячейка для хранения денежных средств;
- совершаются регистрационные действия с объектом сделки;
- продавец получает средства из ячейки.
Не исключены варианты, когда покупатель просит сделать существенную скидку на цену квартиры. Это оправдано многими рисками и длительностью процедуры. Поэтому продавец должен быть готов к данному предложению.
Реализация квартиры путем продажи долговых обязательств
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, если у человека наступает сложный период в жизни? Это может быть потеря работы, что приводит к отсутствию дохода, или развод заемщиков.
Весь процесс сопровождается переоформлением долговых обязательств на другое лицо. Основными особенностями данного способа являются следущие моменты:
- человек становится собственником объекта;
- одновременно на его плечи перекладываются обязанности по закрытию долга.
В качестве одного из плюсов метода можно назвать установление низкой цены на квартиру. Банковская организация самостоятельно ведет процедуру переоформления прав, а покупателю остается лишь поставить подписи в нужных документах.
Предварительно банку предоставляются документы для оценки платежеспособности нового заемщика, в результате чего происходит одобрение сделки.
Обратите внимание! Не исключены случаи переоформления долговых обязательств на банковское учреждение. В таком случае ипотечный займ переходит на другого кредитора.
Если остаток по кредитному договору меньше оцененной стоимости объекта недвижимости, новому владельцу предстоит внести оставшуюся часть из своего кармана.
Многие граждане пользуются методом переуступки прав на долговые обязательства в ситуации получения кредита на более выгодных условиях. Ввиду снижения процентных ставок банки соглашаются закрыть долги человека в другой организации и становятся новыми залогодержателями.
Часто в действующем ипотечном договоре прописывается пункт о наложении штрафа при наступлении данных обстоятельств или запрета на осуществление подобной схемы. Поэтому перед продажей необходимо внимательно прочитать договор и проконсультироваться с юристом. Также все действия должны быть заверены печатью нотариуса.
При прочтении ответов на вопросы о том, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, напрашивается несколько выводов. При желании все осуществимо, но следует предварительно получить разрешение банка. Процесс продажи залоговой квартиры сопровождается дополнительными расходами и требует оформления новых документов, что удлиняет процедуру избавления от имущества.
