Ипотека        10 апреля 2019        0

Кредит под залог приобретаемой коммерческой недвижимости: стоит ли брать?

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Открытие собственного дела всегда сопряжено с большим количеством финансовых вложений. Основной статьей расходов для многих бизнесменов является аренда необходимых помещений: офиса, производственного цеха, складских площадей и прочего. Чтобы не тратить деньги зря, некоторые владельцы компаний и индивидуальные предприниматели предпочитают оформлять кредит под залог приобретаемой коммерческой недвижимости. Но выгодна  и безопасна ли подобная сделка?

Особенности кредитования

Банковские учреждения тонко улавливают колебания потребностей своей целевой аудитории, поэтому в пакете кредитных продуктов разных кредитно-финансовых организаций появляются новые программы. Одной из них является так называемая коммерческая ипотека. Этот заём по аналогии с жилищной ипотекой позволяет заемщику стать собственником нежилого помещения, с условием нахождения недвижимости в залоге у банка. Несмотря на то, что займ под коммерческую недвижимость предлагают разные кредитные организации, условия предоставления заемных средств схожи:

  1. Процентная ставка. В отличии от жилищной ипотеке, где ставки имеют постоянную тенденцию к снижению, процент по коммерческим займам горазда выше. В предложения различных организаций эта величина варьируется от 10 до 23% годовых.
  2. Срок кредитования. Длительность пользования заемными банковскими средствами установлена в пределах до 10-15 лет. Для рентабельного бизнеса этого срока вполне достаточно, чтобы погасить задолженность, не снижая темпов развития.
  3. Сумма займа. Несмотря на то, что банкам сложнее реализовывать объекты коммерческой недвижимости при негативном развитии событий (неисполнение заемщиком долговых обязательств), максимальная сумма займа выражается в 9-значных цифрах. Обычно размер займа не превышает 70-80% от оценочной стоимости коммерческой недвижимости, что составляет приличную сумму при действующих рыночных ценах.

Коммерческая ипотека позволяет бизнесмену получить помещение в собственность

Важно! Условия кредитования для каждого заявителя определяются в индивидуальном порядке. Кроме того, на решение банка влияет вид и расположение приобретаемой недвижимости, а также юридический статус потенциального заемщика (юридическое или физическое лицо, индивидуальный предприниматель, самозанятых гражданин).

Требования к недвижимости

Так как обеспечением по кредиту выступает помещение, предназначенное для использования в коммерческих целях, к выбору приобретения банки подходят с особенной тщательностью. Выделяют несколько видов недвижимости, подходящей для такого вида кредитования:

  1. Офисная – представлена бизнес-центрами, соответствующими зданиями, отдельными офисами и кабинетами.
  2. Индустриальная – помещения, необходимые для ведения производственной деятельности, а также хранения ее результатов. К таковым относятся цеха, склады, хранилища и т.д.
  3. Розничная – в соответствии с названием к этому виду относят объекты, участвующие в процессе реализации товаров или услуг. Например, магазины, торговые центры, салоны красоты, гостиницы, рестораны и т.д.
Читайте также:  Ипотека с 10-процентным первоначальным взносом

Чтобы выбранное помещение было одобрено банковской организацией, необходимы следующие условия:

  1. Отсутствие на недвижимости любых ограничений использования права собственности, обременений.
  2. Наличие правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности продавца на конкретное помещение.
  3. Предложенный вариант не должен находится в аварийном состоянии (фактический износ не более 50%, являться памятником архитектуры или особо охраняемым объектом.
  4. В здании/помещении должны наличествовать необходимые инженерные коммуникации (электричество, вентиляция, отопительная система и т.д.).

Банки выдвигают определенные требования к приобретаемым помещениям

Совет! Каждый банк имеет право выставлять собственные дополнительные требования к объекту кредитовании, поэтому проконсультироваться со специалистами выбранной организации необходимо заранее, до подачи заявки на кредит на покупку коммерческой недвижимости.

Требования к заемщикам

Воспользоваться возможностью вывести свой бизнес на новый качественный уровень, могут заемщики, отвечающие следующим основным требованиям:

  1. Возраст. Чаще всего идеальный возраст заемщика варьируется от 21 года до 65 лет, но в отдельных банках могут допускаться исключения из правил.
  2. Юридический статус. Банковские предложения, связанные с коммерческой недвижимостью, открыты и для юридических лиц (компании, предприятия, организации) и для физических, осуществляющих свою деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей.
  3. Наличие обоснования. Основные выплаты по кредиту бизнесмену должен делать из получаемой прибыли, поэтому для одобрения по заявке необходимо предоставить подтверждения рентабельности предпринимательской деятельности. Для этого потребуется подготовить технико-экономическое обоснование, а также грамотно составленный бизнес-план, в котором будет отражено использование приобретаемой недвижимости.
  4. Отсутствие признаков банкротства. В некоторых ситуация представители банка могут посетить организацию потенциального заемщика с целью проверки основных параметров его финансовой деятельности.

Основные опасности

Кредитование – рискованный процесс для обеих сторон сделки. В перечень основных опасностей, с которыми может столкнуться заемщик, взяв кредит под коммерческую недвижимость, входят следующие события:

  1. Ухудшение платежеспособности. При оформлении займа бизнесмен дает обязательство, что сможет в течение длительного времени постоянно вносить определенные суммы в счет погашения долга. Если пошатнувшееся финансовое положение не позволяет этого делать, бизнесмен понесет двойную потерю. Для уплаты долг банк реализует залоговую недвижимость, но и уже внесенные денежные средства заемщику не вернутся.
  2. Мошеннические схемы. Несмотря на то, что в качестве обеспечения по кредиту может выступать приобретаемое помещение, банки часто отказывают соискателям. После этого некоторые бизнесмены ищут альтернативные варианты кредитования: МФО, частные инвесторы, кредитные кооперативы и т.д. Проверить деловую репутацию небанковской организации достаточно сложно, поэтому в этой сфере распространены разнообразные мошеннические схемы.
Читайте также:  Возврат уплаченных процентов по ипотечному кредиту

Снижение платежеспособности может стать причиной потери приобретенного помещения

Преимущества и недостатки

Чтобы понять, стоит ли брать кредит под залог коммерческой недвижимости физическим лицам и организациям, необходимо тщательно взвесить преимущества и недостатки  подобного действия для заемщика.

Положительные моменты

Преимущества своевременного кредитования для стартующего или развивающегося бизнеса, выявить несложно:

  1. Быстрое получение крупной денежной суммы.
  2. Шанс для серьезного рывка для тех бизнесменов и предпринимателей, у которых дорогостоящего имущества в собственности для использования в качестве залога.
  3. Отсутствие необходимости предоставлять большой пакет документов, подтверждающих личный доход заемщика.
  4. Возможность оформить займ даже при плохой кредитной истории у соискателя.
  5. Нет необходимости искать платежеспособных поручителей, подходящих под требования банковской организации.

Полезно! Если заемщик является действующим клиентом банка, он может рассчитывать на более выгодные условия кредитования или дополнительные бонусы (например, выпуск кредитной карты с определенным денежным лимитом и т.д.).

Основным преимуществом кредитования является быстрое получение крупной суммы денег

Недостатки кредитования

Соглашаясь на залог в виде приобретаемой коммерческой недвижимости, заемщик должен осознавать и принимать все негативные факторы подобной сделки:

  1. Высокие риски потери недвижимого имущества.
  2. Сложности при выборе подходящей кредитно-финансовой организации и кредитной программы.
  3. Дополнительные расходы на подготовительном этапе. Может потребоваться оформление недостающих документов (например, кадастровый или технический паспорт), проведение независимой оценочной экспертизы и т.д.
  4. Необходимость ежемесячного изъятия крупных денежных сумм из торгового оборота компании.

Чтобы кредит под залог приобретаемого коммерческого помещения не стал причиной банкротства бизнеса или потери недвижимого имущества, нужно тщательно все просчитать и спланировать. В некоторых случаях целесообразно привлечь к решению вопроса опытного юриста и профессионального финансового аналитика.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта