Существуют разные способы покупки недвижимости. Наиболее распространенным вариантом является ипотечное кредитование. Покупателю не нужно иметь сразу всю сумму. Однако до погашения кредита ограничены права пользования. В первую очередь это отражается на возможности продать квартиру. Но даже такие виды недвижимости все чаще появляются среди объявлений.
Можно ли купить квартиру, если она находится в залоге
Ипотечный кредит обычно оформляется на длительный период. Однако уже через несколько лет у заёмщика может возникнуть необходимость продать ипотечное жильё. Чаще всего это связано с нехваткой средств для дальнейшей оплаты кредита. Но «ипотечнику» совсем не обязательно ждать образования просрочек и задолженностей.
Продать или купить квартиру, если она в ипотеке, можно. Такие сделки на рынке недвижимости не являются чем-то уникальным. Чаще всего ими занимаются текущие заёмщики. Но если у клиента образовалась серьёзная просрочка, а найти покупателя самостоятельно не удалось за полгода, банк может взять на себя обязанность реализации жилья.
Финансовые учреждения продают недвижимость с аукционов. Такой шаг связан с полным «банкротством» заёмщика. Чем дольше дом не пользуется спросом у потенциальных покупателей, тем ниже устанавливается их стоимость. Стоимость квартиры на аукционе может составить всего 50% от оценочной, если недвижимость находится на торгах больше года.
Обратите внимание! При продаже недвижимости с аукциона заёмщик получает вырученные средства за вычетом остатка по ипотеке. В некоторых случаях вырученной суммы не хватает для закрытия задолженности. Тогда кредитная организация имеет право выставить на аукцион и другое имущество заёмщика. Чтобы избежать долговой ямы, заёмщикам рекомендуется самостоятельно искать покупателей до образования просрочек.
Выгоды решения о покупке ипотечной квартиры в ипотеку
Для покупателя приобретение ипотечной жилплощади — хорошее вложение. Такая недвижимость стоит меньше, чем комнаты в новостройках или на рынке вторичного жилья. Более низкая стоимость объясняется необходимостью быстро продать жилплощадь, а не наличием «дефектов». Поэтому волноваться о том, что здание находится в аварийном состоянии или планируется снос, не нужно. Еще до первичного оформления ипотечного кредита банковская организация проверяет жильё на соответствие определенным нормам. Например, дом без подключенного водопровода считается неликвидным и не принимается в залог.
Существуют разные способы приобретения залоговой недвижимости. Но покупка ипотечной квартиры в ипотеку — наиболее надежный вариант. Хотя сам договор купли-продажи подписывается между текущим заёмщиком и покупателем, сделка в обязательном случае курируется заимодавцем (банком). Большинство проверок проводят менеджеры этой организации.
Основной риск при покупке ипотечного жилья без участия кредитной организации — потеря залога. Нередко встречаются мошенники, которые забирают деньги и отказываются передавать документы. Ниже приведены несколько ситуаций с потерей денег при покупке залоговой квартиры и предварительном заключении соглашения.
Ситуация 1. В договоре указано, что покупатель оставляет аванс в размере 10% от стоимости жилья. Платёж не возвращается в случае прекращения сделки по вине покупателя или третьих лиц. При обращении к заимодавцу для передачи прав на недвижимость выясняется, что в ипотечном договоре стоит запрет на продажу до выплаты не менее 80% кредитных средств. Сделка отменяется, средства не возвращаются.
Ситуация 2. При продаже жилья покупатель передал продавцу авансовый платёж (10% от стоимости квартиры). Но в договоре нет пункта о сроках возврата аванса. За счёт наличных заёмщик погасил свою задолженность по кредиту и передумал продавать жильё. Даже если в судебном порядке продавца обяжут вернуть средства (такое решение принимается не всегда), он может растянуть это на длительный срок.
Справка! Потеря аванса — не единственный риск. Также есть вероятность переплаты в случае, когда новый собственник берет на себя обязанность закрыть ипотеку самостоятельно. Даже без злого умысла со стороны продавца снять обременение с такой квартиры может быть сложно. Например, если владелец умер.
Схемы покупки и риски
Если у гражданина нет нужной суммы для покупки жилья, но ему нравится предложение о продаже ипотечного дома/комнаты, есть возможность получить жилищный кредит на покупку этой недвижимости. Часть средств пойдет на закрытие первого займа, а остаток будет выплачен продавцу наличными. Сам покупатель продолжит выплачивать жилищный займ уже по новому договору. И после последнего взноса не нужно будет искать продавца для смены собственника.
Ипотека в том же банке
Наиболее подходящий вариант — оформление кредита в той же организации, где выплачивает ипотеку продавец. Достаточно переоформить договор. Все происходит внутри одного учреждения, поэтому решение выносится быстро. А продавцу не требуется дополнительно получать справки или выписки об остатке. По такой схеме работает Сбербанк, Газпромбанк и многие другие крупные финансовые учреждения.
Важно! Условия ипотеки для продавца и покупателя могут быть разными. Банки часто устанавливают особые условия кредитования при покупке ипотечной квартиры. Но если отдельной программы нет, новый заёмщик подбирает подходящий для себя вариант (например, семейная или военная ипотека).
Основные риски при этом:
- банк может отказать покупателю в одобрении жилищного займа (отсутствие гражданства, регистрации, нужных документов и т.д.);
- условия по ипотеке менее выгодные, чем у других заимодавцев;
- банк отказывает в оформлении кредита на выбранную жилплощадь.
Пример для разъяснения последнего пункта. Покупатель собрал документы и подал в банк для получения ипотеки. Получил предварительное одобрение с расчётом максимальной суммы. Внёс первоначальный взнос. Подал заявку на покупку квартиры, которая находится в ипотеке. Но банк отказал в финансировании этой сделки, так как требуется первоначальный платёж не ниже 20% стоимости, а покупатель не имеет таких средств.
Причины отказа могут быть разными. Клиенту рекомендуется выбрать другую ипотечную недвижимость, заложенную в этой финансовой организации. Менеджеры по требованию заёмщика предоставляют полный список подходящих ипотечных квартир. Также эту информацию часто выставляют на сайтах.
Жилищный кредит в другом банке
Оформлять ипотеку не обязательно в том же банке, где заложена интересующая покупателя недвижимость. Можно подобрать банк с более выгодными условиями и подать заявку туда. Обмен документами при передаче ипотечных прав осуществляется между банками, поэтому заёмщику не требуется дополнительно ничего согласовывать.
Риски здесь такие же, как и при оформлении жилищного кредита в банке-залогодержателе. Но к перечню добавляется отказ банка работать с другими кредитными организациями.
Интересно! Чаще всего отказываются «перепродавать» залог небольшие банки. За счёт такого ограничения они увеличивают количество клиентов.
Сложности оформления
Хотя стоимость залоговой жилплощади ниже рыночной, многие граждане не рассматриваются этот вариант. Свою роль играют предубеждения населения насчёт «невыплаченных» комнат. Такая покупка считается плохой приметой. Однако на деле основная сложность — длительное оформление. Хотя не нужна оценка жилья, есть много других обязательных шагов. Например, сделка требует снятия обременения через Росреестр.
Подобные запросы Росреестр обрабатывает очень медленно. На получение соответствующей бумаги уйдет несколько месяцев. Кроме того стоит помнить, что кроме залога на квартире могут быть и другие виды обременения:
- задолженности по коммунальным платежам;
- невыделенная доля для детей при ипотеке, частично оплаченной за счёт средств материнского капитала;
- отсутствие согласие супруга или органов опеки.
Перед покупкой ипотечной квартиры в залоге стоит ее самостоятельно проверить. Хотя приобретение такой квартиры в ипотеку и снижает риски, но банки не всегда перепроверяют жильё при переоформлении ипотеки.
