«Последний шанс для банков»: почему дешевеет льготная ипотека

Банки пытаются запрыгнуть в последний вагон и выдать больше ипотеки перед тем, как ЦБ ужесточит правила выдачи кредитов на жилье.

С 4 августа Сбербанк снизил ставку по госипотеке с 7,3 до 6%, по семейной ипотеке — на 0,8 п. п., до 4%, а по программе для ИТ-специалистов — на 1 п. п., до 3%. Пониженная ставка будет предлагаться при покупке у застройщиков-партнеров — участников проектного финансирования банка.

Следом «Росбанк Дом» снизил ставку по льготным ипотечным программам на 0,1 п. п., пишет Forbes. Снижение ставок по госпрограммам «в рамках совместных акций с застройщиками» планирует и банк «Открытие».

Почему кредиты дешевеют

Государство компенсирует банкам недополученный доход от низкой ипотечной ставки из федерального бюджета. Формула компенсации завязана на ключевую ставку.

«Например, по льготной ипотеке на новостройки с господдержкой, в качестве ориентира и для расчетов компенсации установлена льготная ставка в размере 8%. Государство субсидирует разницу между ключевой ставкой, увеличенной на 3 п. п., и этим ориентиром», — пишут эксперты Forbes.

Повышение ключевой ставки делает выдачу льготной ипотеки для банков более привлекательной. Как отмечает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко, из-за роста ключевой ставки размер компенсации недополученных доходов для банков вырастет, что позволит крупным игрокам относительно безболезненно сделать скидку к действующим ставкам по госпрограммам в размере 0,5-0,7 п. п. для того, чтобы нарастить выдачи.

«У крупнейших ипотечных банков есть специальные программы субсидирования, которые позволяют им предоставлять финансовые льготы застройщикам и финансирование для их проектов, — добавляет управляющий директор Центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Михаил Прилепов — Благодаря этому у банков есть возможность снижать процентные ставки. Скорее всего, это снижение будет переложено в цену квартиры, которую устанавливает застройщик».

Почему банки снижают ставки именно сейчас

У банков есть еще одна причина. ЦБ беспокоят высокие темпы роста объемов выдач ипотек, в том числе клиентам с высокой долговой нагрузкой, и ситуации с завышением стоимости квартир. Поэтому с 1 октября регулятор повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке.

Наибольшие надбавки будут применены для первичного рынка жилья, чтобы учесть завышение стоимости квартир в новостройках. «Фактически банкам будет сложнее выдавать кредиты с первоначальной стоимостью ниже 30%, хотя льготные госпрограммы это позволяют», — говорит Гордейко.

Как отмечает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин, с октября банкам придется делать упор на более качественных заемщиков со средней и низкой долговой нагрузкой либо высоким первоначальным взносом. «Снижение ставки по госпрограмме способно несколько снизить влияние надбавок, поскольку позитивно сказывается на долговой нагрузке потенциального заемщика. И, скорее всего, сохранится тренд на удлинение ипотечных кредитов с целью снижения показателей долговой нагрузки», — предполагает он.