Потребность в улучшении жилищных условий сохраняется у 45% россиян. Но купить квартиру за собственные средства могут далеко не все. Поэтому граждане привлекают заёмные средства банков. По данным аналитического центра АИЖК в 2017 году населению было выдано ипотечных кредитов на 30% больше, чем за 2016 г.
Причины продажи ипотечного жилья
Ипотека – это долгосрочный целевой кредит, предназначенный на покупку жилья. Средний срок кредитования составляет 15-20 лет. За это время у человека могут измениться различные жизненные обстоятельства. Например:
- потеря работы или дохода;
- развод/вступление в брак;
- рождение детей;
- переезд.
В связи с изменением финансового или семейного положения, а также места жительства у заёмщика возникает вопрос, возможно ли продать квартиру в ипотеке.
Особенности ипотечного жилья
В отличие от квартиры, купленной за собственные средства, на жилье, приобретенное с привлечением банковского кредита, накладывается обременение. То есть, при регистрации жилплощади в Росреестре, в сведения об объекте вносится информация о том, что собственник недвижимости не может самовольно распоряжаться объектом. Для совершения любых юридически значимых действий ему необходимо согласие кредитора.
Такие сведения отражаются в выписке ЕГРП. В случае продажи ипотечной недвижимости регистратор не будет проводить сделку без письменного согласия кредитора, то есть банка.
Справка: В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102 залоговое имущество может быть отчуждено другому лицу, если такое право предусмотрено ипотечным договором.
После полного погашения ипотечного кредита ограничение на сделки с имуществом снимаются, и собственник может распоряжаться им по своему усмотрению, без дополнительных согласований.
Способы продажи
На практике можно продать квартиру, если она в ипотеке, одним из следующих способов:
- погашение долга;
- смена заёмщика;
- замена объекта залога.
Каждая схема имеет свои нюансы и особенности.
Погашение долга
Наиболее выгодный способ продажи квартиры для владельца ипотечной недвижимости – погашение долга за счет покупателя. При такой схеме необходимо действовать следующим образом:
- между сторонами сделки заключается соглашение об уплате ипотечного займа за счет средств покупателя;
- после погашения задолженности и снятия обременения жилплощадь переходит в собственность нового владельца;
- продавец получает оставшуюся часть денег от цены недвижимости.
Чтобы продать квартиру, взятую в ипотеку, по такой схеме, нужно найти покупателя, у которого есть достаточное количество денег для погашения долга. Соглашение о выплате займа лучше удостоверять у нотариуса, а расчеты проводить при помощи банковской ячейки.
Деньги, внесенные покупателем на оплату долга по кредиту, можно оформить в виде аванса или задатка. Дополнительно между сторонами можно заключить предварительный договор купли-продажи.
Такой порядок действий является рискованным для покупателя. После погашения долга и снятия обременения продавец может отказаться от сделки. Тогда второй стороне придется взыскивать уплаченные средства через суд.
Смена заёмщика
При данной схеме покупатель приобретает не только квартиру, но и берет на себя обязательство по погашению ипотеки перед банком. Процедура выглядит следующим образом:
- заёмщик уведомляет банк о желании продать залоговое имущество;
- покупатель представляет в кредитно-финансовое учреждение пакет документов для проверки платежеспособности;
- подписывается трёхстороннее соглашение о переходе долга по кредиту (банк, нынешний и будущий собственники жилплощади);
- сделка регистрируется в Росреестре;
- продавец получает остаток денег за недвижимость.
Полезно: Перерегистрацией обременения в регпалате занимается сотрудник кредитно-финансового учреждения.
Замена объекта залога
Наиболее сложная схема, используемая в ситуациях, когда заёмщику нужно продать ипотечную квартиру и купить другую. Различные кредитно-финансовые учреждения устанавливают для такой схемы свои требования. Например, банки дают разрешение на замену залога, если прошло не менее 2/3 срока кредитования. При этом получатель кредита своевременно вносил все платежи.
Чтобы заменить предмет залога необходимо выполнить следующие действия:
- получить разрешение банка;
- провести оценку объекта;
- подготовить документы на новую квартиру;
- заключить договор купли-продажи;
- провести перерегистрацию прав собственности и обременения.
Такая схема не может быть реализована, если новое жилье расположено в другом регионе или за рубежом.
Документы продавца
Для заключения договора купли-продажи ипотечной недвижимости от продавца потребуются следующие документы:
- паспорт;
- выписка ЕГРП;
- разрешение кредитора;
- технический паспорт;
- выписка из домовой книги;
- финансово-лицевой счет, подтверждающий отсутствие задолженности по ЖКХ;
- согласие от органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;
- отчет об оценки объекта.
Если имущества приобретено в законном браке, то второй супруг должен дать письменное согласие на совершение сделки по отчуждению. Такое согласие в обязательном порядке заверяется у нотариуса.
Военная ипотека
Если недвижимость была приобретена с помощью программы военной ипотеки, то сделка регулируется Федеральным законом от 20.08.2004 года № 117-ФЗ.
Согласно этому закону, недвижимость, взятая в ипотеку, находится в залоге одновременно у двух кредиторов:
- банк;
- военное ведомство.
Жилплощадь переходит в собственность военнослужащего только после полной выплаты Минобороны долга по ипотечному кредиту. Это вдвойне усложняет продажу квартиры в ипотеке по накопительно-ипотечной системе (НИС).
Схема продажи жилья, купленного по военной ипотеке, выглядит следующим образом:
- заёмщик уведомляет банк и представителей Росвоенипотеки о намерении реализовать залоговую жилплощадь;
- средства перечисляются со счета НИС в кредитно-финансовую организацию на погашение остатка долга по займу;
- военнослужащий получает бумагу о снятии обременения и продает недвижимость.
Важно знать: Полученные от продажи средства военнослужащий должен вернуть в бюджет. Одновременно с этим подается заявление на участие в программе НИС.
При таком варианте военнослужащий может повторно оформить военную ипотеку на другой объект недвижимости.
Продажа жилья банком
Если заёмщик не в состоянии выплачивать ипотечную ссуду, он допускает постоянные просрочки платежей или небрежно относится к залоговому имуществу, то залогодержатель вправе реализовать жилье в счет погашения долга.
Продажа квартиры находящейся в ипотеке банком проводится на специальных торговых площадках. От заёмщика в такой ситуации ничего не зависит. Ему необходимо только подписать согласие на реализацию.
Банк самостоятельно выполняет следующие действия:
- проводит оценку объекта;
- подготавливает документацию для торгов;
- проводит зачисление средств в счет погашения займа.
Оставшаяся после выплаты задолженности часть средств возвращается заёмщику по ипотеке.
В такой ситуации банк стремится компенсировать собственные затраты и мало думает о выгоде заёмщика. Поэтому стоимость жилплощади, продаваемой с торгов, гораздо ниже рыночной.
Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры
Положительным моментом приобретения залогового жилья является низкая стоимость недвижимости. Для привлечения покупателя продавец вынужден снижать цену. Такую квартиру можно купить на 20-30% дешевле, чем аналогичную жилплощадь без обременения.
Полезно.Посредничество банка дает дополнительные гарантии безопасности и законности купли-продажи залоговой квартиры.
К минусам такой сделки относятся:
- мошенничество со стороны продавца;
- отказ кредитора от отчуждения имущества;
- длительная процедура оформления;
- отсутствие возможности оформить ипотеку в стороннем финансовом учреждении;
- банкротство банка.
При смене заёмщика кредитно-финансовая организация вправе изменить условия кредитования. То есть предложить новому собственнику другую процентную ставку или иной срок выплаты. Это зависит от платежеспособности клиента.
Несмотря на возможные риски, приобретение квартиры с обременением может стать выгодной сделкой, как для продавца, так и для покупателя.
