Ипотека        29 марта 2019        0

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке: есть ли у вас шанс?

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Потребность в улучшении жилищных условий сохраняется у 45% россиян. Но купить квартиру за собственные средства могут далеко не все. Поэтому граждане привлекают заёмные средства банков. По данным аналитического центра АИЖК в 2017 году населению было выдано ипотечных кредитов на 30% больше, чем за 2016 г.

Причины продажи ипотечного жилья

Ипотека – это долгосрочный целевой кредит, предназначенный на покупку жилья. Средний срок кредитования составляет 15-20 лет. За это время у человека могут измениться различные жизненные обстоятельства. Например:

  • потеря работы или дохода;
  • развод/вступление в брак;
  • рождение детей;
  • переезд.

В связи с изменением финансового или семейного положения, а также места жительства у заёмщика возникает вопрос, возможно ли продать квартиру в ипотеке.

Особенности ипотечного жилья

В отличие от квартиры, купленной за собственные средства, на жилье, приобретенное с привлечением банковского кредита, накладывается обременение. То есть, при регистрации жилплощади в Росреестре, в сведения об объекте вносится информация о том, что собственник недвижимости не может самовольно распоряжаться объектом. Для совершения любых юридически значимых действий ему необходимо согласие кредитора.

Выписка Росреестра

Такие сведения отражаются в выписке ЕГРП. В случае продажи ипотечной недвижимости регистратор не будет проводить сделку без письменного согласия кредитора, то есть банка.

Справка: В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102 залоговое имущество может быть отчуждено другому лицу, если такое право предусмотрено ипотечным договором.

Закон об ипотеке

После полного погашения ипотечного кредита ограничение на сделки с имуществом снимаются, и собственник может распоряжаться им по своему усмотрению, без дополнительных согласований.

Читайте также:  Покупка ипотечной квартиры в ипотеку: особенности сделки и возможные риски

Способы продажи

На практике можно продать квартиру, если она в ипотеке, одним из следующих способов:

  • погашение долга;
  • смена заёмщика;
  • замена объекта залога.

Каждая схема имеет свои нюансы и особенности.

Погашение долга

Наиболее выгодный способ продажи квартиры для владельца ипотечной недвижимости – погашение долга за счет покупателя. При такой схеме необходимо действовать следующим образом:

  • между сторонами сделки заключается соглашение об уплате ипотечного займа за счет средств покупателя;
  • после погашения задолженности и снятия обременения жилплощадь переходит в собственность нового владельца;
  • продавец получает оставшуюся часть денег от цены недвижимости.

Чтобы продать квартиру, взятую в ипотеку, по такой схеме, нужно найти покупателя, у которого есть достаточное количество денег для погашения долга. Соглашение о выплате займа лучше удостоверять у нотариуса, а расчеты проводить при помощи банковской ячейки.

Деньги, внесенные покупателем на оплату долга по кредиту, можно оформить в виде аванса или задатка. Дополнительно между сторонами можно заключить предварительный договор купли-продажи.

Такой порядок действий является рискованным для покупателя. После погашения долга и снятия обременения продавец может отказаться от сделки. Тогда второй стороне придется взыскивать уплаченные средства через суд.

Смена заёмщика

При данной схеме покупатель приобретает не только квартиру, но и берет на себя обязательство по погашению ипотеки перед банком. Процедура выглядит следующим образом:

  • заёмщик уведомляет банк о желании продать залоговое имущество;
  • покупатель представляет в кредитно-финансовое учреждение пакет документов для проверки платежеспособности;
  • подписывается трёхстороннее соглашение о переходе долга по кредиту (банк, нынешний и будущий собственники жилплощади);
  • сделка регистрируется в Росреестре;
  • продавец получает остаток денег за недвижимость.

Полезно: Перерегистрацией обременения в регпалате занимается сотрудник кредитно-финансового учреждения.

Замена объекта залога

Наиболее сложная схема, используемая в ситуациях, когда заёмщику нужно продать ипотечную квартиру и купить другую. Различные кредитно-финансовые учреждения устанавливают для такой схемы свои требования. Например, банки дают разрешение на замену залога, если прошло не менее 2/3 срока кредитования. При этом получатель кредита своевременно вносил все платежи.

Читайте также:  Рейтинг ставок по ипотеке и прогноз изменений: стоит ли ждать снижения процентной ставки

Чтобы заменить предмет залога необходимо выполнить следующие действия:

  • получить разрешение банка;
  • провести оценку объекта;
  • подготовить документы на новую квартиру;
  • заключить договор купли-продажи;
  • провести перерегистрацию прав собственности и обременения.

Такая схема не может быть реализована, если новое жилье расположено в другом регионе или за рубежом.

Документы продавца

Для заключения договора купли-продажи ипотечной недвижимости от продавца потребуются следующие документы:

  • паспорт;
  • выписка ЕГРП;
  • разрешение кредитора;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • финансово-лицевой счет, подтверждающий отсутствие задолженности по ЖКХ;
  • согласие от органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;
  • отчет об оценки объекта.

Если имущества приобретено в законном браке, то второй супруг должен дать письменное согласие на совершение сделки по отчуждению. Такое согласие в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Военная ипотека

Если недвижимость была приобретена с помощью программы военной ипотеки, то сделка регулируется Федеральным законом от 20.08.2004 года № 117-ФЗ.

Накопительно-ипотечная система

Согласно этому закону, недвижимость, взятая в ипотеку, находится в залоге одновременно у двух кредиторов:

  • банк;
  • военное ведомство.

Жилплощадь переходит в собственность военнослужащего только после полной выплаты Минобороны долга по ипотечному кредиту. Это вдвойне усложняет продажу квартиры в ипотеке по накопительно-ипотечной системе (НИС).

Схема продажи жилья, купленного по военной ипотеке, выглядит следующим образом:

  • заёмщик уведомляет банк и представителей Росвоенипотеки о намерении реализовать залоговую жилплощадь;
  • средства перечисляются со счета НИС в кредитно-финансовую организацию на погашение остатка долга по займу;
  • военнослужащий получает бумагу о снятии обременения и продает недвижимость.

Важно знать: Полученные от продажи средства военнослужащий должен вернуть в бюджет. Одновременно с этим подается заявление на участие в программе НИС.

При таком варианте военнослужащий может повторно оформить военную ипотеку на другой объект недвижимости.

Читайте также:  Срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре

Продажа жилья банком

Если заёмщик не в состоянии выплачивать ипотечную ссуду, он допускает постоянные просрочки платежей или небрежно относится к залоговому имуществу, то залогодержатель вправе реализовать жилье в счет погашения долга.

Продажа с торгов

Продажа квартиры находящейся в ипотеке банком проводится на специальных торговых площадках. От заёмщика в такой ситуации ничего не зависит. Ему необходимо только подписать согласие на реализацию.

Банк самостоятельно выполняет следующие действия:

  • проводит оценку объекта;
  • подготавливает документацию для торгов;
  • проводит зачисление средств в счет погашения займа.

Оставшаяся после выплаты задолженности часть средств возвращается заёмщику по ипотеке.

В такой ситуации банк стремится компенсировать собственные затраты и мало думает о выгоде заёмщика. Поэтому стоимость жилплощади, продаваемой с торгов, гораздо ниже рыночной.

Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры

Положительным моментом приобретения залогового жилья является низкая стоимость недвижимости. Для привлечения покупателя продавец вынужден снижать цену. Такую квартиру можно купить на 20-30% дешевле, чем аналогичную жилплощадь без обременения.

Полезно.Посредничество банка дает дополнительные гарантии безопасности и законности купли-продажи залоговой квартиры.

К минусам такой сделки относятся:

  • мошенничество со стороны продавца;
  • отказ кредитора от отчуждения имущества;
  • длительная процедура оформления;
  • отсутствие возможности оформить ипотеку в стороннем финансовом учреждении;
  • банкротство банка.

При смене заёмщика кредитно-финансовая организация вправе изменить условия кредитования. То есть предложить новому собственнику другую процентную ставку или иной срок выплаты. Это зависит от платежеспособности клиента.

Несмотря на возможные риски, приобретение квартиры с обременением может стать выгодной сделкой, как для продавца, так и для покупателя.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта