Ипотека        07 апреля 2019        0

Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца и как их избежать

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Ипотека в России пользуется большой популярностью. С ее помощью граждане могут приобрести недвижимость на первичном или вторичном рынке. По данным ЦБ РФ на 1 марта 2019 г темп прироста по выданным жилищным кредитам составил 13,4%.

Статистика ЦБ РФ

Но до сих пор многие не знают, как проходит продажа квартиры по ипотеке и насколько сделка является рискованной для участников.

Этапы

Реализация недвижимости с привлечением заёмных средств осуществляется в следующей последовательности:

  • стороны оговаривают основные моменты заключения договора купли-продажи (ДКП) – на данном этапе определяется цена объекта, порядок расчётов и передачи имущества, заключается соглашение об уплате аванса или задатка;
  • квартира оценивается в независимой компании, при этом важно, чтобы оценочная стоимость соответствовала условиям ДКП;
  • пакет документов передается в кредитно-финансовое учреждение для получения одобрения на выдачу ипотеки;
  • после принятия кредитором положительного решения заключается кредитный договор и ДКП;
  • переход права собственности регистрируется в Росреестре;
  • по окончании госрегитсрации банк перечисляет средства бывшему владельцу.

На любом этапе могут возникнуть сложности, которые в конечном итоге приведут к срыву сделки.

Основные моменты ДКП – порядок расчётов

Основной риск при реализации недвижимости – неполучение денег от покупателя. Порядок продажи квартиры в ипотеку включает в себя необходимость определить способ передачи финансов:

  • межбанковский перевод;
  • использование банковской ячейки.

Какой бы вариант не выбрали стороны, при привлечении заёмных средств гарантом уплаты денег продавцу выступает кредитор. Именно он контролирует факт регистрации прав, а после этого производит окончательный расчёт с продавцом.

Оценка

Когда сделка заключается без привлечения кредитора, то участники договора самостоятельно определяют стоимость объекта.

Полезно: До момента окончательной выплаты задолженности банку квартира фактически не принадлежит покупателю, а является залоговым имуществом.

Чтобы минимизировать риски финансовых потерь кредитор требует экспертную оценку недвижимости. Она выполняется специалистами оценочных компаний. Риском продавца при этом является завышение реальной стоимости квартиры.

Читайте также:  Нужен ли технический паспорт на дом или квартиру?

Отчет об оценке

Если оценщик рассчитает стоимость жилья ниже, чем собственник хочет его фактически реализовать, то кредитно-финансовое учреждение откажет в выдаче займа, и сделка не состоится.

Документы

Чтобы продать квартиру через ипотеку собственник должен представить кредитору документацию на объект. Это необходимо для проверки юридической чистоты сделки.

В кредитно-финансовую организацию владелец объекта предоставляет:

  • копию документа, удостоверяющего личность;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • свидетельство или выписка ЕГРП;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • подтверждение отсутствия обременения;
  • справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
  • отчет об оценке.

Правоустанавливающие документы – это бумаги, на основании которых бал зарегистрирован факт собственности на объект. К таким относятся ДКП, дарственная, свидетельство о праве на наследство и другие.

Банк может потребовать иные дополнительные документы для проверки квартиры. На данном этапе продавцы опасаются, что при передаче документации на жилплощадь третьим лицам могут быть совершены мошеннические действия, в результате которых собственник лишится своего имущества.

На самом деле это невозможно, так как для заключения ДКП и регистрации в Росреестре необходимы подписи и личное присутствие обоих участников сделки.

Важно знать: Чтобы себя обезопасить, собственник может представить в банк только копии документов, без оригиналов.

Заключение ДКП

После рассмотрения всех представленных документов специалисты банка вправе выехать на объект для проведения аудита технического состояния. Это делается до момента подписания ДКП для удостоверения ликвидности жилья.

При осмотре эксперты проверяют:

  • строительные конструкции на предмет отсутствия плесени, трещин, подтеков;
  • коммуникации;
  • целостность окон и дверей;
  • электропроводку.

На этом этапе риски продавца при продаже квартиры в ипотеку заключаются в несоответствии планировки объекта плану БТИ. Такое может произойти из-за незаконной перепланировки или неверных замерах, которые специалисты сделали ранее и отразили в техплане.

Читайте также:  Документы для снятия обременения с квартиры

Переход права собственности и получение денег

После подписания всех документов, включая кредитный договор, происходит регистрация сделки в Росреестре. Собственник теряет свои права на квартиру с момента обращения в регпалату или МФЦ. Банк перечисляет средства после госрегистрации.

Справка: Регистрация договора ипотеки в Росреестре занимает не более 5 рабочих дней.

Именно этот период многие продавцы считают опасным, так как права на объект уже утрачены, а средства еще не перечислены. Но закон защищает интересы всех участников сделки. Поэтому, если в течение 10 дней с момента госрегистрации деньги не будут выплачены, то ДКП будет признан недействительным. Имущественные права владельца будут восстановлены.

Выписка ЕГРП

Выписка ЕГРП передается в банк, после чего кредитор выплачивает стоимость имущества продавцу указанным в договоре способом.

Военная ипотека

Процедура оформления недвижимости при реализации по ипотечному займу, представленному «Росвоенипотекой», не слишком отличается от обычного жилищного кредитования.

Средства, уплачиваемые в качестве первоначального взноса, перечисляются со специального накопительного счёта военнослужащего. Комплект документации от продавца предоставляется не только банку, но и в «Росвоенипотеку». Дополнительная проверка документов увеличивает срок получения средств на неделю.

Риски

Единственное, чего боятся продавцы жилплощади  — неполучение средств после оформления перехода прав собственности. В случае привлечения заёмных средств банка такой риск сводится к нулю по следующим причинам:

  • дополнительный контроль со стороны финансовой организации;
  • при переводе средств на счёт или закладывании в ячейку исключена вероятность расплаты фальшивыми купюрами;
  • при неуплате средств продавцу сделка будет аннулирована.

И все же существует ряд рисков для продавца. Самый основной – это отказ банка от выдачи ипотечного займа. Причиной этого может служить не только неплатежеспособность покупателя, но и непорядок в документации собственника.

Читайте также:  Как взять ипотечный кредит без первоначального взноса

Если проблема в имуществе, то отказ банка последует и при поиске нового покупателя. Поэтому продавцу следует заблаговременно проверить свое жильё на юридическую чистоту. Для этого можно обратиться в агентство недвижимости.

Риск отказа

Интересно: Банк при отказе от кредитования не объясняет причину заёмщику или собственнику недвижимости.

Если сделка не состоялась, то продавец должен вернуть аванс или залог покупателю. При этом деньги возвращаются в том же объеме, в котором были получены, так как ДКП не был заключен по вине третьей стороны – банка.

К менее вероятным, но все же возможным рискам относятся:

  • завышение реальной стоимости жилья;
  • наличие несогласованных перепланировок;
  • включение объекта в число ветхо-аварийных.

Кредитно-финансовое учреждение не даст разрешение на заключение ДКП если в квартире есть обременения, в том числе не снятые с регистрационного учета лица.

Плюсы и минусы продажи в ипотеку

К достоинствам продажи жилья покупателю с заёмными средствами относятся:

  • дополнительный контроль над расчётами со стороны кредитора;
  • проверка юридической чистоты сделки;
  • получение проверенных денежных знаков.

Недостатками использования кредита являются:

  • срыв сделки из-за отказа кредитора;
  • более длительный срок оформления из-за дополнительных проверок банка;
  • получение денег только после завершения госрегистрации.

Действия продавца при продаже квартиры в ипотеку не слишком отличаются от обычной сделки. Главное подготовить полный комплект документов и удостовериться в их соответствии реальной характеристики жилплощади.

Вся процедура реализации недвижимости при участии третьей стороны – банка – построена таким образом, что риски для продавца и покупателя минимальны. Текущему собственнику не следует тратить предоплату за жильё до момента одобрения ипотеки кредитором. В противном случае ему придется возмещать деньги второй стороне из собственного кошелька.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта