Рейтинг ставок по ипотеке и прогноз изменений: стоит ли ждать снижения процентной ставки

За последние десятилетия ипотечное кредитование стало одним из самых востребованных финансовых продуктов. По данным Центробанка РФ, среднегодовой темп прироста выданных жилищных займов составил 13,4 %. В первую очередь эксперты объясняют возросший интерес на ссуды для покупки жилья снижением процентов по займу.

Что влияет на банковские проценты

Ставка по ипотеке в России зависит не только от заемщика и его платежеспособности, но и от внешних и внутренних факторов, влияющих на ситуацию на финансовом рынке.

К внутребанковским факторам относятся:

• маржа, закладываемая в кредитный процент;
• уровень рискованности сделки;
• стадия готовности объекта.

Внутренние факторы могут меняться по усмотрению кредитно-финансовой организации.

К внешним относятся:

• ставка ЦБ РФ;
• уровень инфляции;
• спрос на ипотеку;
• налоговая политика государства;
• ситуация на рынке недвижимости.

Внешние факторы не зависят от кредитора и не могут быть изменены по его усмотрению. Они являются первоочередными при формировании банковских процентов.

Как менялись условия за последние 10 лет

Чтобы составить прогноз ставок по ипотеке, нужно предварительно проанализировать изменение условий кредитования за последние годы.

По данным ЦБ РФ, в 2009 г. средневзвешанные проценты составляли 14,3–15,3 %. Вплоть до 2017 г. тарифы колебались на уровне 12–14 %, а с 2017 г. началось их снижение.

В 2018 средневзвешанный процент не превысил показатель 10 %.

Справка! За январь 2019 года средняя ставка по ипотечным продуктам составила 9,66 %, что на 0,14 % выше, чем в декабре 2018 г.

Таким образом, за последние 10 лет наблюдается стойкая тенденция к снижению процентов за пользование заемными средствами. Однако в декабре 2018 произошло увеличение ключевой ставки ЦБ РФ, что и стало первопричиной подорожания ипотечного продукта.

Текущая ситуация на ипотечном рынке

С начала года отмечается небольшой рост, до 1 %, по жилищному кредитованию во всех финансовых организациях. Рейтинг ставок по ипотеке среди крупнейших банков представлен в таблице:

По-прежнему можно оформить заем от 6 % при условии участия в государственных программах софинансирования или субсидирования кредита.

На окончательный размер процентов также влияет категория заемщика. Например, во всех кредитно-финансовых учреждениях предусмотрены скидки для участников зарплатных проектов.

В каждом банке существуют дополнительные надбавки к базовым тарифам:

• если первоначальный взнос менее 20 %;
• при отказе от страхования жизни и здоровья;
• для клиентов, не подтвердивших доход по форме кредитора.

В результате вычислить, во сколько процентов ипотечный кредит обойдется заемщику, может только сотрудник кредитного учреждения.

Действующие программы господдержки

На сегодняшний день в рамках субсидирования жилищного кредитования государство предлагает несколько программ:

• военная ипотека;
• материнский капитал;
• молодая семья;
• социальный жилищный заем.

При участии заемщика в любой программе ему выдается ссуда по низкой ставке. Недополученную прибыль банку компенсирует государство за счет средств бюджета.

При этом колебания процентов из-за внешних или внутренних факторов никак не влияют на стоимость кредита при использовании господдержки.

Интересно! В 2019 году планируется принять еще несколько законопроектов, делающих ипотеку более доступной для граждан. Одна из таких программ — принудительная реструктуризация долга.

Прогноз ставок

Мнения экспертов по вопросу прогноза ставки по ипотеке расходятся. Одни считают, что заемные средства будут расти в цене, другие — что произойдет постепенное снижение.

По мнению главы Сбербанка Г. Грефа, ипотечные кредиты начнут дешеветь со второй половины 2019 года. Он связывает повышение ставок с ростом НДС. К концу первого полугодия рынок недвижимости и финансов стабилизируется и проценты пойдут на спад.

Такого же мнения придерживается председатель комитета Госдумы по финансовому рынку А. Аксаков. Он считает, что в последующие годы рост цен на заемные средства остановится, а разовые эффекты от повышения тарифов и НДС исчерпают себя.

Иное мнение у директора «Абсолют Банка» по розничным продуктам А. Павлова. В своем интервью Российской газете он приводит два сценария развития событий в сфере жилищного кредитования:

1. Установление ставки на уровне 12 %.
2. Продолжение роста до 14–16 %.

Правда, второй вариант маловероятен. Он станет реальностью только при серьезных экономических потрясениях.

Что будет с рынком недвижимости

Становление цен на недвижимость зависит от множества факторов, в том числе и от процентов по кредитам. Чем доступнее займы для населения, тем выше спрос на жилье.

Рост спроса увеличивает объемы строительства, а конкуренция приводит к снижению стоимости квадратного метра.

В 2019 году ожидается рост цены на жилплощадь по ряду причин:

• ужесточение законодательства в сфере строительства;
• увеличение налоговой ставки НДС;
• повышение стоимости на материалы для возведения зданий;
• монополизация рынка недвижимости.

Внимание! По прогнозу АИЖК «Дом.РФ», ежегодный темп роста реальных цен на жилье составит 2-3 %

Рост цен и ставок по жилищным займам неизменно приведут к снижению спроса на квартиры в сегменте первичного рынка. Чтобы этого не произошло, правительству необходимо применять меры государственного регулирования. В частности, субсидировать проценты по ипотеке.

Также экспертами предложены следующие меры:

• установить льготный тариф 6 % по программе «Молодая семья» на весь период кредитования, а не только на 3–5 лет;
• обязать кредитно-финансовые организации проводить рефинансирование и реструктуризацию под более низкий процент;
• разрешить приобретение недвижимости за счет госсубсидий на вторичном рынке.

Правда, множество льгот может привести к росту выдачи жилищных займов неплатежеспособному населению. В таком случае для банка возрастает риск невозврата.

Брать или не брать — вот в чем вопрос

Ввиду повышения процентов в начале года у многих граждан, планировавших купить квартиру в текущем году, возникли сомнения по поводу дальнейшего роста стоимости жилищного кредита и перспективы развития строительного рынка.

Ссуду на покупку недвижимости можно оформить только при соблюдении ряда условий, которые подстрахуют заемщика при наступлении форс-мажорных обстоятельств:

• заем нужно брать только в валюте РФ;
• обязательно провести страхования жизни, здоровья, потери работы;
• выбирать предложения с фиксированной ставкой.

Важно знать! Рост цен на квартиры и ипотеку делает приобретение недвижимости экономически нецелесообразным с точки зрения инвестирования.

Простым гражданам следует обратить внимание на программы государственного субсидирования жилищного кредитования. Приняв участие в них, можно существенно сэкономить на покупке.

Что будет с рынком ипотечного кредитования

Эксперты ожидают падения спроса на ипотечные продукты. Это связано не только с ростом ставок, но и с рядом других факторов:

• снижение реальных доходов населения;
• увеличение минимального размера первоначального взноса;
• ужесточение требований к заемщику.

Повышение первоначального взноса и ужесточение требований к заемщику — инициатива Центробанка. Такая мера была предпринята для минимизации финансовых рисков кредитных учреждений.

Теперь не допускается выдача займа с первоначальным взносом 5 %, а также при оплате всей суммы за счет средств материнского капитала. Помимо сертификата, граждане должны иметь собственные накопления.

Также произойдет снижение спроса в сегменте бизнес-класса. Это связано с ограничением по первому взносу и подтверждению доходов заемщика.

Полезно! ЦБ запретил банкам оказывать ипотечному заемщику дополнительные услуги, такие как выдачу кредитных карт, средств на ремонт и т. д.

По прогнозам аналитиков, общий объем выданных жилищных займов в 2019 году не превысит 2,5 триллиона рублей.

Согласно указу Президента В. Путина, снижение процентной ставки по ипотеке должно достичь 8 %. Однако на текущий период времени сложилась абсолютно иная картина. Правительству необходимо предпринять меры, чтобы в первую очередь поддержать строительную отрасль, а также помочь населению приобрести доступное жилье.