Крым – крупный регион с населением 2 400 000 человек, а районов для постоянного проживания мало, в основном заселена прибрежная часть. Симферополь (350 000) и Керчь (150 000) рассматриваются, как транзитные города. Востребованный город – Севастополь (450 000), много приезжих в Евпатории (100 000), Ялте (80 000), Феодосии (70 000), Алуште (30 000), Саках (24 000).
Для начала определите цель переезда – собираетесь купить дом в Крыму у моря недорого для собственного проживания или с перспективой сдачи в аренду. От этого зависит, где лучше рассматривать варианты, в центральной части полуострова или в прибрежной. Если посмотреть на физическую карту, то на южном берегу Крыма возвышаются горы. Местность с трудом поддаётся дальнейшему расширению населённых пунктов.
В западной части полуострова ровное степное пространство, поэтому здесь гораздо дешевле и проще приобрести недвижимость и участки. Например, Евпатория, Саки, Мирный, Новофёдоровка, Черноморское. Вокруг городов живописные посёлки с ухоженными дворами, поэтому можно и там выбирать предложения. Способы поиска жилья ничем не отличаются от общепринятых, и во многом зависят от удалённости региона.
Местные газеты объявлений – печатные издания дублируются в электронном виде и содержат сотни реальных предложений с актуальной информацией про недвижимость в Крыму и продажу домов недорого. В Симферополе: «Объявления Крыма» (ok-gazeta.ru), «Сорока-Крым» (soroka-crimea.ru).В Севастополе: «Объявления Севастополя» (crimea-press.com), «Позвоните» (gazeta-pozvonite.com), в Евпатории и Черноморском «Витрина Западного Крыма» (vitrina.org.ru).
Сайты недвижимости – предлагают купить недорого в Крыму дома с приложенным фото и геолокацией. Смотрите на последние даты обновления, общая база по объектам должна быть более 10 000 позиций. Отдельное внимание обращайте на рекламные предложения от застройщиков, переходите на их сайты, чтобы общаться напрямую и не платить посредникам.
Купить дом в Крыму по объявлению на «Авито» реально, как и в других регионах, но чаще люди используют этот ресурс в ознакомительных целях, чтобы понять общую картину предложений и уровень цен.Это связано с критическим предубеждением после выявления мошеннических случаев, поэтому многие проявляют осторожность.
Риэлторские агентства попросту копируют объявления с открытых источников. В любом случае посредники будут настойчиво предлагать свои услуги, когда начнёте подавать объявление или обзванивать интересующие варианты. Стараются убедить, что только они помогут, а вы не справитесь, поэтому используют придуманные понятия «полное сопровождение», «юридическая чистота».
Рынок разделился на принципиальных антагонистов – некоторые собственники не «связываются» с риэлторами и недоверчиво настроены против них, другие наоборот, действуют только через агентства. Пробуйте различные варианты. Нет никаких документов и никаких действий, которые вы сами не сможете получить или совершить. Самостоятельность позволит сэкономить значительную сумму.
Самостоятельные поиски
А ещё лучше в газетах и на сайтах разместить объявление: «куплю дом с участком», и наслаждаться потоком входящих звонков. При выборе жилья люди просматривают «вживую» по 15-20 вариантов и решаются на покупку в течение полугода с начала поисков. Возможны и срочные варианты с покупкой за неделю.
Обещаемое «море рядом» надо внимательно проверить. Если собираетесь сдавать жильё в дальнейшем, то оно действительно должно быть близко — до 2 км, и при этом необходимо место для автостоянки. С каждым днём всё больше туристов приезжает на собственном транспорте, и это часто становится решающим условием при выборе съёмного жилья. Пройдите до моря: далеко ли пляжи с открытым доступом, какие по дороге магазины или рынки, где кафе и развлекательные заведения.
Если будете проживать сами и не планируете каждый день посещать пляж, то этот фактор не должен особо настораживать. Лучше проверить повседневную обстановку:магазины, больницы, садики, школы, стадионы. Желательно, чтобы они находились в шаговой доступности. Кроме Севастополя, все города компактные, можно преодолеть пешком в течение часа.
Крымский колорит! Срабатывает «эффект мегаполиса». В большом городе воспринимается нормально расстояние 20-30 км, что в небольших городах кажется неприемлемо.
Такая ситуация обусловлена тем, что в «миллионниках» почти одинаковые торговые центры во всех районах, а здесь на расстоянии 2-3 км от центра Евпатории или Феодосии можно найти только магазины типа «сельпо» с ограниченным выбором товаров на одном прилавке.
Способы оформления договора купли-продажи
Существуют проверенные варианты проведения сделки купли-продажи недвижимости, у каждого из которых свои «трудности».
Вы сами
Начитались в интернете, подготовили и проверили все документы, скачали файл с договором, внесли свои сведения. Потом заплатили госпошлину за внесение записей в ЕГРП и регистрацию права собственности, обратились в МФЦ для подписания договора и подачи документов в Росреестр. Такие сделки происходят редко, чаще между знакомыми людьми или родственниками, которые уверены в благонадёжных намерениях друг друга. Разумеется, за рискованные последствия отвечаете сами.
Обратиться к риэлтору
Можно взаимодействовать сразу с несколькими риэлторами, в половине случаев они будут показывать одинаковые варианты, поскольку количество предложений по определённым параметрам ограничено. Заключение договора на оказание риэлторских услуг выгодно только агентству, поэтому общайтесь с ними в устном порядке или ищите жильё самостоятельно.
Опытные риэлторы берут с продавца 2% суммы сделки и по 10 000 руб. за «очередь в МФЦ», которой давно не наблюдается, можно записаться через сайт или взять талончик. При этом даже не подумают свозить покупателя на объекты и предлагают добираться своим ходом. Риэлтор не несёт никакой ответственности за действия участников сделки, а только находится рядом при передаче денег, ожидая свои комиссионные.
Юридические конторы
Многие работают по фиксированной ставке в пределах 15 000 руб., готовят и проверяют документы, составляют договор, оказывают моральную поддержку, никакой ответственности практически не несут. Часто сотрудничают с риэлторами и нотариусами, тоже предлагают платное «оформление документов за один день».
Нотариальные конторы
Надёжный и удобный способ, когда вы нашли долгожданный вариант покупки. Нотариус удостоверяет личности, описывает содержание сделки и возможные последствия, чтобы юридическое незнание не стало основанием для отрицательных результатов. Он устанавливает добровольное присутствие лица, наличие законных условий и обеспечивает правовые последствия, которые предлагают участники договора.
Важно! Нотариус несёт ответственность за возможные убытки. Это гарантировано его имуществом, личным страхованием нотариуса, коллективным страхованием нотариальной палаты на уровне региона РФ и активами компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты.
Нотариальные расходы за удостоверение сделки купли-продажи недвижимости просто рассчитать по ст. 22.1. Размеры нотариального тарифа, введена Федеральным законом от 02.11.2004 N 127-ФЗ. К фиксированной ставке добавляется процент от суммы в рублях, указанной в договоре:
- менее 1 000 000 = 3 000 + 0,4% суммы сделки;
- менее 10 000 000 = 7 000 + 0,2% того, что свыше 1 000 000;
- более 10 000 000 = 25 000 + 0,1% того, что превышает 10 000 000.
Например, за оформление покупки недвижимости стоимостью 3 000 000 придётся заплатить 11 000 руб., за 5 000 000 – 15 000 руб., так что это выгодное решение для всех участников сделки. Помимо этого нотариус берёт оплату за подготовку договора, если вы не предоставите свои экземпляры. К тому же, нотариус сам подаёт документы в органы госрегистрации. Не придётся никуда ходить и ожидать очереди, нужно только потом забрать у него готовые договоры. Записываться к нотариусу нужно заранее, средняя очередь 3-4 недели, хотя можно оформить и побыстрее, даже в день обращения.
Полезный совет! Независимо от того, покупаете новопостроенный дом или после других хозяев, закажите строительную экспертизу. Это обойдётся в 15 000-20 000 руб., и будете спокойны в ближайшие годы.
Самостоятельно невозможно проверить состояние фундамента или стропильной части, пригодность водопровода и прочих инженерных систем. И даже к новым домам возникают вопросы: непросушенный лес, «экономичный» состав бетона, у вас появятся серьёзные основания для торга.
Особенности проверки и оценки жилого дома
Строительный эксперт проверит качество использованных материалов и выполненных работ, фактический износ здания, объём и стоимость строительных услуг. Экспертиза пригодится для судебного производства, если вскроются дополнительные дефекты в процессе эксплуатации жилого дома.
Особенно, если попробуйте «забраться» в живописные кварталы частного сектора и купите долю 5/8 домовладения, где каждый огораживает свой участок неповторимым заборчиком и красит свою часть фасада, как вздумается. Или наоборот, не красит и не выдаёт разрешение на ремонт крыши. Старайтесь найти только отдельный участок, пусть даже со строением под снос или реконструкцию.
Примерная стоимость недвижимости распределяется в таких пределах:
- 1 м2 общей площади дома – 40-60 тыс. руб.;
- 1 сотка земли в городской черте или курортном посёлке – 400-600 тысяч рублей.
Таким образом, жилой дом площадью 50 м2 на участке 5 соток обойдётся в сумму около 5 млн. руб.
Бюджетные варианты начинаются в пределах 1 млн. – за эту сумму можно купить жильё 40-60 м2 с участком 6-10 соток в посёлке далеко от моря и магистральных дорог. В пределах 2 млн. – в пригороде Симферополя, Севастополя, Евпатории и других городов. До 3 млн. – на участке 1-2 сотки или часть домовладения в указанных городах. В пределах 5 млн. – комфортабельный коттедж 60-80 м2 с территорией для автостоянки и зоны отдыха.
Если брать элитные районы на южном берегу, то стоимость домов в среднем колеблется на уровне 10-15 млн., реализуются мегакомплексы и за 100 млн., и выше. В Ялте будьте особенно осторожны – жилой фонд изношенный. В двух кварталах от набережной захламлённые, скученные дворы с «бабушкиным» ремонтом. Подумайте сами, какое будет настроение каждый день пробираться через «лабиринт» с чужими бельевыми верёвками, даже если у себя сделаете суперремонт.
Возникла заметная тенденция: Обеспеченные покупатели берут коттеджи с участками подальше в гористой местности, чтобы остаться наедине с линией горизонта (Морское, Рыбачье, Гаспра, Гурзуф, Кацивели, Симеиз, Форос).
Вкладывают деньги в выравнивание площадки, бурят скважины для воды, протягивают дополнительные линии электропередачи, зато рядом мало соседей и никаких отдыхающих.
Главные моменты в процессе приобретения
- Проверяйте каждое действие – документы, состояние дороги, расстояние до моря, интернет-отзывы. Запомните, что вы никуда не опаздываете. До того момента, пока деньги в ваших руках, вы владеете ситуацией. Договор купли-продажи – это не конституционная статья, предлагайте свой вариант, вносите дополнения и исправления.
- Торгуйтесь, предлагайте свои условия – и с риэлтором, и с хозяевами, безжалостно критикуйте и сомневайтесь в достоинствах. Это ваши деньги и ваш выбор, вы никому ничем не обязаны. Обычно «скидывают» до 5% начальной стоимости жилья, в отдельных случаях разговор заходит даже про 10%.
- Оставляйте задаток только в крайнем случае – 50-100 тыс. руб., если передумаете, то хозяин вернёт эту сумму. Укажите этот пункт в договоре задатка, в котором содержатся условия и сроки приобретения жилья. После внесения денег наступает «период охлаждения», у вас будет возможность обдумать сомнения и сравнить выбранный вариант с остальными.
- Передавайте деньги в безопасных условиях – отдельная тема для подробного разговора, которой уделяется пристальное внимание во многих средствах информации.
Практический вывод! Оставляйте 10% стоимости жилья на ремонт, покупаете за 3 млн. руб. – примерно 300 тыс. потратите на ремонтные работы.
Появилось много предложений с новыми домами – перспективные районы, свежая отделка. На материковой части страны считается нормальным добавлять 30-40% к строительным расходам при продаже домов, а в Крыму одарённые продавцы способны «каркас из ракушечных блоков» преподнести, как инновационную технологию, и завысить цену в 3-4 раза.
Когда выбрали «идеальный» вариант, постарайтесь узнать, сколько стоят соседние участки и строительство подобных. Возможно, гораздо дешевле, чем вам предлагают. Приобретайте жильё в Крыму и радуйтесь яркому солнцу – почти 300 солнечных дней в году!
