Москва        19 апреля 2018        0

Коммерческая недвижимость от застройщика в Москве: критерии выбора и оценки

Приобретение коммерческой недвижимости в Москве от застройщика считается выгодным вложением средств. Однако на деле далеко не каждый вариант может похвастаться высоким уровнем ликвидности. Чтобы приобретение приносило стабильный доход, необходимо учесть все основные критерии покупки и заранее просчитать возможные риски. Ответственный подход в данном случае обязателен: малейшая оплошность или невнимательность приведет к серьезным негативным последствиям.

Это интересно! Согласно статистике, наиболее выгодными считаются сделки с недвижимостью в Москве и ближнем Подмосковье.

Активное развитие бизнеса приводит к созданию новых компаний, многим из которых требуются офисы, склады и производственные площади. Расширение производства также требует наличия дополнительных квадратных метров. Так как же купить нежилое помещение в новостройке от застройщика и не столкнуться при этом с мошенничеством? Как правильно оформить сделку? Какие нюансы нужно учитывать при оформлении договора? Ответы на эти и другие вопросы далее.

Продажа коммерческой недвижимости в новостройках

Цель приобретения

На стадии поиска подходящего нежилого помещения в новостройках Москвы от застройщика следует руководствоваться будущим предназначением покупки. Цели приобретения могут быть различными:

  • для собственных нужд – этот вариант чаще всего используют начинающие бизнесмены. Для запуска и функционирования производства всегда требуются квадратные метры соответствующего назначения, будь то небольшой офис или здание значительной площади;
  • для сдачи в аренду – получение стабильной прибыли от арендной платы широко практикуется среди коммерсантов. Со временем доход компенсирует стоимость покупки и даже превысит уплаченную цену. При выборе такого варианта важно тщательно проанализировать рентабельность приобретаемого объекта;
  • для последующей перепродажи – обычно покупается самый дешевый из приемлемых вариантов, проводится капитальный или косметический ремонт, после чего лот выставляют для продажи по цене, превышающей изначальную стоимость. Примером можно назвать покупку небольшой квартиры на первом этаже многоквартирного дома с последующим перепрофилированием ее – переделкой под салон или магазин;
  • для размещения офиса – востребованность нежилых помещений подобного формата по Москве чрезвычайно велика. При поиске следует учитывать местоположение, транспортную доступность и наличие коммуникаций;
  • в торговых целях – подобные варианты принесут хорошую прибыль только при условии удачного расположения объекта. Особенно привлекательными можно считать магазины и кафе первой линии, с панорамным остеклением и привлекательными фасадами;
  • под склад – при выборе помещения следует учитывать специфику товаров, хранение которых предполагается. Например, если это продукты питания, нужно обращать внимание на соответствие здания требованиям СЭС.

Это интересно! Отличным вариантом считается покупка недвижимости на первичном рынке. Покупатель получает возможность существенно сэкономить средства (это касается договоров, заключенных на стадии «котлована»).

С другой стороны, продажа коммерческой недвижимости в Москве от застройщика сопряжена с определенными рисками: стройка может заморозиться, застройщик способен объявить себя банкротом и т.д. Кроме того, купленное имущество придется «доводить до ума»: делать чистовую отделку, работать над интерьером и т.д.

Читайте также:  Проблемы дольщиков на форуме ЖК «Царицыно»

Право собственности

Времена рейдерских захватов давно остались в прошлом, но мошенники по-прежнему ищут способы незаконного обогащения. Действующее российское законодательство обеспечивает много вариантов безопасного заключения сделок с коммерческой недвижимостью. В Москве купить от застройщика хороший вариант вполне реально, доказательство тому – тысячи успешно совершенных сделок. Существуют три возможных статуса покупателя нежилых площадей:

  1. Юридическое лицо.
  2. ИП.
  3. Физическое лицо.

Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.

Фото помещения коммерческой недвижимости

Юридическое лицо

Выгода оформления права собственности юридическим лицом имеет место тогда, когда предприятие находится на упрощенной системе. Преимуществ несколько:

  • отсутствует риск лишиться имущества в результате развода или другого семейного конфликта;
  • при появлении долговых обязательств (например, после постановления по результатам судебного заседания) ресторан или офис не смогут забрать для уплаты долга;
  • учредитель несет ответственность перед кредиторами исключительно в рамках принадлежащей ему части уставного капитала фирмы;
  • происходит увеличение шансов для одобрения кредита: банки гораздо охотнее сотрудничают с клиентами, владеющими недвижимостью, ведь ее можно использовать как залог. Однако проценты по кредиту, согласно статистике, будут на порядок ниже.

Важно знать! Если планируется купить коммерческую недвижимость в Москве в новостройке с целью скорейшей перепродажи, разумнее всего будет оформить ООО на общей системе налогообложения. Налог в этом случае будет минимален.

Физическое лицо

Купленная коммерческая недвижимость в строящихся домах оформляется на физическое лицо в том случае, если объект не планируется продавать. Продавец, владеющий помещением менее 5 лет, обязан уплатить налог (13% от стоимости). При этом начисление налога происходит, исходя из кадастровой стоимости приобретенного магазина, офиса или ресторана. Текущие ставки довольно внушительны и зачастую превышают доход от реализации собственности.

Оформлять покупку на физлицо уместно тогда, когда собственник не планирует брать кредит и использовать приобретенные квадратные метры в качестве залога. Тем не менее, такая схема имеет ряд существенных недостатков:

  • для проведения сделок (купля-продажа, аренда) придется нотариально оформлять согласие супруга;
  • при разводе велик риск затяжных судебных разбирательств, связанных с дележом совместно нажитого имущества;
  • если возникнет необходимость продажи нежилого объекта, собственнику придется заплатить налог на прибыль.

Полезно! Сэкономить при уплате налога можно разными способами. Например, оформить договор аренды с собственной фирмой, после чего заключить договор субаренды с нанимателями. Налог будет платиться лишь с арендной ставки, обозначенной документально.

Индивидуальный предприниматель

Если при оформлении собственником выступает ИП на упрощенной системе налогообложения, придется документально подтвердить факт использования нежилой площади для получения прибыли. При этом, если такой собственник сдает ее в аренду, налог на прибыль составит всего 6%. Также индивидуальный предприниматель может рассчитывать на одобрение крупного кредита при использовании приобретенных склада или офиса как залога.

Читайте также:  ЖК «Пироговская Ривьера» – оправданный выбор

Коммерческая недвижимость в Москве

Потенциальные риски

Только с учетом всех возможных рисков можно купить по-настоящему хорошую коммерческую недвижимость от застройщика. Ошибка может обойтись очень дорого, вплоть до краха всего бизнеса, а потому во внимание следует принять все нюансы. В перечне максимально серьезных рисков для покупателя значатся следующие моменты:

  • отсутствие у продавца прав на недвижимость;
  • неправильное или неполное оформление прав на офис или магазин;
  • возможность признания сделки недействительной;
  • риск виндикации покупки после приобретения (не владеющий объектом собственник может подать иск о возврате имущества);
  • превышение запланированного бюджета (ремонт, документация);
  • вероятность появления кредиторов или других лиц.

Оформление сделок по купле-продаже квадратных метров нежилого назначения чаще всего проводится с использованием типовых договоров. При составлении документа могут быть не учтены особенности процедуры. Все документы составляются при помощи стандартных фраз и формулировок.

Важно знать! Четко составленный план ведения сделки позволит избежать проблем с оформлением права собственности.

Мошенничество

  1. Одним из самых распространенных видов противозаконных действий в сфере купли-продажи недвижимости коммерческого назначения является двойная продажа. Недобросовестный застройщик или собственник продают офис или ресторан сразу нескольким покупателям. Чтобы не стать жертвой обмана, нужно тщательно проверить отсутствие действующих договоров и претендентов на приобретаемый магазин, склад или кафе.
  2. Не реже встречаются ситуации, когда продажей помещения занимается доверенное лицо продавца. Следует обязательно проверять подлинность доверенности. Желательно, чтобы подписи на документах ставил сам собственник.
  3. Если куплю-продажу осуществляет акционерное общество, следует убедиться, что получено согласие на продажу всех акционеров. Часто продавец заведомо использует такую схему, чтобы потом через суд потребовать возврата имущества. Плохим признаком можно считать наличие дел в Арбитражном суде с участием компании-продавца.

Рекомендации

Неопытные инвесторы часто поддаются эмоциям при покупке коммерческого помещения в строящихся домах. Если офис или магазин изначально нравится покупателю (низкая цена, выгодное расположение), он «на радостях» может не заметить существенных недостатков. Важно не поддаваться эмоциям и тщательно изучить выбранный объект:

  • принять во внимание расположение – часто новостройка находится «в чистом поле». Магазин или офис при таких вводных вряд ли будет рентабельны. Так называемая линия трафика должна проходить не дальше 10 метров от дверей, для Москвы показателем удовлетворительной проходимости считается показатель не менее двухсот человек за час;
  • обратить внимание на высоту цоколя (если речь идет о магазине) – чем больше ступеней перед входом, тем меньше посетителей захотят зайти внутрь;
  • учесть планировку – востребованными вариантами с коммерческой точки зрения считаются помещения правильной прямоугольной планировки. Наличие нескольких подсобок существенно снизит арендную ставку.
Читайте также:  Выбираем элитные дома - как купить в Подмосковье достойную недвижимость

После тщательного и всестороннего осмотра понравившегося объекта будет проще увидеть недостатки, о которых умалчивает продавец.

Комерческая недвижимость на проспекте Мира в Москве

Это интересно! Отличным примером удачной покупки коммерческой недвижимости считается приобретение нестандартного помещения.

Например, последние этажи многоэтажных новостроек привлекательны для размещения офисов: панорамные виды, доступные на верхних этажах, повышают рентабельность.

Заключение

Нежилые квадратные метры в новостройках Москвы – эффективный финансовый инструмент. При условии грамотного подхода к заключению сделки рентабельность такого объекта составит 20% (при условии приобретения его на ранней стадии строительства). Помещения нежилого назначения присутствуют в 90% новостроек, возводимых в столице, так что выбор достаточно велик и найти оптимальный вариант для поставленных целей вполне реально.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Реклама