Новости и аналитика        01 декабря 2021        0

Андрей Колочинский рассказал об особенностях покупки первичной недвижимости с использованием эскроу-счетов

Андрей Колочинский рассказал об особенностях покупки первичной недвижимости с использованием эскроу-счетов


Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», эксклюзивно для Novostroev.ru рассказал об особенностях покупки первичной недвижимости с использованием эскроу-счетов. 


1 июля текущего года вступили в силу поправки в законодательство о долевом строительстве. Изменения внесли неразбериху в ряды покупателей жилья, которые теперь не могут определиться, выбрать новостройку, где продажи квартир осуществляются по старым правилам, или непременно отдать предпочтение новой и, как многие полагают, безопасной схеме с использованием эскроу-счетов. Об аспектах сделки по новым правилам, плюсах и минусах этого механизма рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».


Очень часто эскроу-счета противопоставляют договору долевого участия – это, пожалуй, главное заблуждение, которое бытует среди покупателей жилья.


Следует прояснить, что переход на новую схему работы не предполагает отмены ДДУ, а призван изменить форму расчетов между застройщиком и клиентом.



Теперь, приобретая квартиру в новостройке, клиент относит деньги не напрямую застройщику, а в банк, где они будут храниться на специальном счете эскроу до момента окончания строительства дома.


pokupka_s_eskrou_1.jpg


Появление в цепочке нового участника в лице банка не усложняет процесс сделки. После заключения ДДУ и его регистрации в Росреестре, покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Затем дольщик должен внести на него денежные средства, при этом дополнительных документов не требуется. А если квартира приобретается в ипотеку, деньги на счет переводит банк, в котором оформлен ипотечный кредит. В общей сложности на оформление сделки уходит около двух недель.


Эскроу-счета призваны обеспечить сохранность денежных средств на время строительства дома и с в этом их основное преимущество. 

Читайте также:  "Микрогород "В лесу" сменит девелопера


Что бы ни случилось с застройщиком или банком, деньги со счета эскроу не исчезнут, даже если сам покупатель окажется должником. Если у застройщика возникнут проблемы (срыв сроков строительства, нехватка финансирования, банкротство и т.д.), клиент потеряет лишь время, но ему не придется ждать годами возврата средств, как это было раньше. Несмотря на очевидные плюсы нового механизма, он не лишен изъянов. О подводных камнях, которые подстерегают покупателей жилья, стоит рассказать подробнее.


Так, переход на эскроу-счета лишает девелоперов возможности вести строительство на деньги дольщиков. Не имея собственных средств, большинство компаний прибегает к банковскому проектному финансированию, что влечет дополнительные расходы на обслуживание кредитов и, как следствие, сказывается на цене квадратного метра. По прогнозам аналитиков, в связи с переходом на новые правила до конца года новостройки могут подорожать как минимум на 10%. В то же время в проектах со старой схемой реализации рост цен происходит только за счет изменения стадии строительной готовности.


pokupka_s_eskrou_2.jpg


Участие в схеме банка предполагает тотальный контроль за застройщиком, усложняет процесс взаимодействия с подрядчиками, поставщиками материалов и другими контрагентами, увеличивает количество согласований и бюрократических процедур. Кредитная организация в любой момент может приостановить платежи. Все это в результате может сказаться на сроках возведения объекта.


Еще один минус схемы с использованием эскроу-счетов — законодательство в новом виде не учитывает интересы некоторых категорий покупателей жилья. Среди них ипотечные заемщики, на которых приходится до 70-80% продаж в проектах массового сегмента. В случае банкротства застройщика, они смогут вернуть сумму тела кредита и не получат обратно выплаченные банку проценты. А если обанкротится банк, участник долевого строительства в качестве компенсации сможет рассчитывать на сумму до 10 млн руб., что явно недостаточно, чтобы покрыть расходы при покупке дорогостоящего жилья в столице.

Читайте также:  Завершаются фасадные работы в доме №9 ЖК «Лучи»


Особняком стоят те застройщики, которые не смогли получить банковское проектное финансирование, к сожалению, таких компаний по стране немало. Скорее всего, их проектам грозит срыв сроков строительства. Законодатели не предусмотрели план действий на этот случай, не разработали механизм поддержки таких застройщиков, из чего можно сделать вывод, что проблема обманутых дольщиков останется нерешенной в перспективе ближайших лет.

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Реклама